前言
2021年疫情进入常态化，间断性爆发的疫情陆续影响着部分城市，商业地产迎来新的挑战和增长方向。国内双循环背景下，国务院提出用五到十年时间培育建设国际消费中心城市，有利于促进商业的多样性发展。去年由于疫情催化发展的线上直播行业，今年受到系统性的规范管理，线下线上商业逐步都走向了理性融合发展的态势。线下消费因为疫情防控的管制措施间断性受影响，无论线上还是线下非理性红利越来越少，商业存量市场竞争的序幕全面拉开。今年发生的几次网络热门事件“鸿星尔克事件”、“新疆棉事件”翻红了不少国货品牌，新一代消费者文化自信背后的消费自信，大力推动了新国潮品牌市场表现。疫情之下奢侈消费需求回流至国内，奢侈品商业保持逆势增长，发展目标城市依旧以一线和新一线为主。在这个时间点之下，如何沉稳布局，把握新的增长点成为关键命题。
在线上线下融合的发展格局下，实体商业创新焕发新的活力。一方面，线上直播电商业绩增速较往年明显放缓，品牌的获客成本高企，线上品牌加速布局线下体验店。实体店铺可以增强消费者对产品的体验，通过线下场景互动打出品牌声量。线下连锁看重标准化和规模效应，而海底捞的大规模关店反映出线下曾经的流量商业也开始逐步回归理性，品牌方线下扩张力度明显放缓。另一方面，随着“元宇宙”概念的加速蔓延，各大开发商开始探索购物中心离场经济新思路，朝阳大悦城发布首位潮流数字推荐官Vila，深圳龙岗万达广场应用BIM及3D点云扫描技术建立与实体广场对应的“平行世界”。
此份《2021中国商业地产活力40城》在延续前四年40城系列报告主体研究框架的基础上，新增城市网红指数等维度的相关性分析，以内容指数、流量指数、热搜指数三大维度重新解构了衡量城市线上网络热度的指标。在商业创新部分，研究设立艺术、文化、商务、技术、人才等城市发展多维度指标，旨在从城市商业发展资源及潜力视角探究城市商业增长要义。
总体排名
北上位列第一梯队，
北京商业发展明显回暖，与上海差距缩小
北京、上海依旧领跑全国，较第二梯队城市差距依然明显。北京与上海间的总体差距并未延续去年的拉大趋势，反而出现缩小。其中，北京与上海的零售指数差距由0.63点缩小为0.32点，休闲指数差距由0.80点增加到0.94点，购物中心指数差距由1.50点增大为1.51点，北京商业资源聚集度出现上升；北京购物中心数量与上海进一步拉大，相差49%。北京奢侈品指数本年度再次实现超越上海，但轻奢指数与大众品牌指数却远落后于上海。与此同时，北京的消费力指数四年来首次被上海反超，人均收入和消费意愿差距拉大。在购物中心增量萎缩的背景下，居民消费需求的回归理性化给存量商业改造带来更大的挑战。
2021年北京首店经济呈全面复苏之势。统计期内，引人瞩目的全球首店有意大利品牌FILA全新概念店和中英联合打造的曼联梦剧场，其他国际化品牌首店有法国SATELLITE、德国徕卡、西班牙TINYCOTTONS等，为北京增添全新的商业活力。但从2021年首店数量与品质来看，北京的首店商业活力依旧落后于上海，但是两者的差距已经在逐步缩小：据睿意德统计，2020年北京首店数量为331家，上海首店数量为909家，但是到2021年北京开业首店数量已经达到901家，上海首店数量为1078家，北京的首店总数规模几乎是去年的三倍，明显更加接近上海；从休闲业态指数来看，北京在影院、餐饮、咖啡、健身房指数均远落后于上海。
▲注：商业资源聚集度为零售指数及休闲指数平均值与购物中心指数的比值

华中、华西指数增幅转负为正，
东北地区活力指数下滑明显
华东地区核心城市活力排名与去年持平，指数平均同比提升0.27%，凸显区域经济发展的超强韧性。成都、重庆引领华西地区商业高速发展，活力指数平均增幅为0.86%，展现巨大市场潜力。今年前三季度重庆GDP总量达19951.89亿元，同比增长9.9%，位列中国城市第五位。2021年，重庆超越杭州和广州，位列商业地产活力指数排名第五位。
华中地区核心城市商业地产活力指数平均增幅为1.40%，其中武汉活力排名上升二位、长沙上升一位，郑州维持在18名。东北地区核心城市活力指数延续去年下降趋势，平均下降2.34%。自2018年以来，大连商业地产活力排名连年下降，今年则直降二位。
2020-2021各区域核心城市商业地产活力指数排名变化
武汉成为年度白马城市，
“五个中心”建设持续推进
本年度，武汉在商业地产活力指数排名超越西安和南京，上升至全国第九位。其中，休闲指数跃升3位至全国第9名，仅次于杭州和苏州。在零售指数和购物中心指数方面，武汉则分别提升4位和1位。历来有“九省通衢”之称的武汉，现向“五个中心”目标奋力迈进。
2020年12月，武汉市委十三届十次全体会议审议通过了《中共武汉市委关于制定全市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。《规划建议》锚定了“打造五个中心、建设现代化大武汉”的目标，其中“五个中心”为全国经济中心、国家科技创新中心、国家商贸物流中心、国际交往中心和区域金融中心。2021年，武汉市“五个中心”建设持续推进。2021年前三季度武汉GDP实现同比增长7.8%，GDP总量排名全国大陆地区第九，“五个中心”建设推进情况总体较好。
2020年12月，多个商业体在武汉密集开业，包括解放大道K11、东西湖万达广场等；2021年各大商业体开业热潮热度持续。备受瞩目的武汉恒隆广场已于2021年3月开业，吸引了众多国际品牌入驻，如法国CELINE精品店华中首店、法国Longchamp珑骧精品店武汉首店等；地处武汉CBD核心商圈、商业体量达14万方的江宸天街于同年6月开业，为都市人构建全新潮尚地标。大悦城、万象城等商业项目计划于2022年入市，值得期待。
成都持续领跑新一线，
长沙、宁波商业活力凸显
本年度，在所有新一线城市的商业活力表现中，成都持续领跑，稳居第二梯队头名，且有大量新项目的入市，如印象城、王府井Discovery街区、港汇天地等。
2021年，长沙活力指数排名上升一位，“顶流”级商业体全面崛起。2021年5月龙湖长沙洋湖天街开业、7月荟聚购物中心开业，洋湖商圈快速崛起；之后，北辰三角洲大悦城、星沙天虹购物中心接连开业，为长沙商业地产再添活力。
同比2020年，宁波总体排名直升二位，是唯一一座四大指数均有增长的新一线城市，其距离“建设国际消费城市”目标更近一步。2021年4月，全国首家阪急百货在宁波盛大开业，奢侈品一线品牌Dior、Louis Vuitton、Burberry等悉数入驻，提升宁波商业国际影响力；同年5月，宁波首个“城市综合体+摩天轮”项目万象城璀璨启幕，为宁波市民带来全新消费体验。
新一线城市商业活力表现分化，
品质型消费发展持续发力
2021年新一线城市商业活力指数有所上升，方差同比上升11.8%，城市间差距加大。其中，武汉、宁波的活力指数增幅最大；而在活力指数下降的城市中，沈阳、大连、哈尔滨的降幅最大，平均下降约2.3%。在休闲指数方面，仅有南京、沈阳、青岛的休闲指数有小幅减少，减幅在0.9%左右，新一线城市均值同比增长54.6%，其中成都和重庆的休闲指数较高，今年10月米其林指南宣布进驻成都，这是继入驻北京、上海、广州之后首个入驻的新一线城市；LVMH集团旗下的高端甜品店COVA CAFÉ也于今年10月在成都推出西南首店，新一线城市消费水平不断提升也催生了品质餐饮的市场需求。
新一线城市商业地产活力指数与京沪等一线城市均值差同比减少6.0%。成都连续三年活力排名超过深广，仅次于京沪；2021年重庆、杭州排名首次超过广州，新一线城市商业迸发无限潜力。
三线城市加快追赶步伐，
二线城市商业发展整体有待升级
三线城市商业地产活力指数与二线均值差延续去年缩小趋势，均值差降低14.2%。其中，零售指数均值差降低26.1%，消费力指数均值差降低17.4%。三线城市居民消费力与二线城市差距进一步缩小，为奢侈品牌、轻奢品牌向三线城市下沉提供机会。
同比2020年，二线城市商业活力四大指数均有小幅下降，商业地产活力指数降低约6.7%，城市间方差与去年持平。2021年大环境逐渐回暖，但二线城市商业整体恢复能力不如新一线，各项指数与新一线城市的均值差都增大。其中，休闲指数均值差增加了23.6%，以健身、咖啡为主的白领型消费崛起为主。
开发商与品牌布局
2021-2022开发商和品牌最青睐城市活力地图
▲数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
开发商青睐活力城市排名

港资和外资开发商持续加码一线城市投资
随着新冠疫情逐渐好转，本年度港资及外资开发商的新开业项目数量显著增多，但仍受偶发性疫情导致的片区式影响。据统计，2021上半年全国购物中心开业数量148个，同比增长约3倍，其中港资及外资开发商开出多个新项目。在新的疫情形势与政策规定下，外资开发商机遇与挑战并存。
港资及外资开发商加速入局，新世界、恒隆、香港置地等港资企业开出多个新项目，如新世界天津K11 Select购物艺术中心、武汉恒隆广场、香港置地的重庆光环购物公园等。本年度港资及外资开发商持续在一线及新一线等主流城市进行土地储备和物业投资，其中一线城市在建项目占比50%。随着主流城市核心商圈土地资源的日益紧张，融资监管新规的施行加快了地产行业集中度的提升，港资及外资开发商通过更多元的方式占据核心型资产。
内地开发商聚焦一线，
分拆商管发展轻资产
本年度，内地开发商布局一线，一线城市的在建项目数量占比达到30.4%。商业地产行业集中度有所提升，带动资产间的流动。龙湖、保利、万达均大力发展轻资产。经统计，2021年轻资产属性商管上市公司在资本市场上的表现要普遍优于母公司。截至2021年12月6日，华润万象生活的市盈率(TTM)为56.97，明显高于市盈率(TTM)为6.43的母公司华润置地。
前三季度大宗交易市场活跃度显著提升，
上海和北京继续领跑
2021年前三季度，全国商业地产大宗交易金额超过1600 亿元，同比增长超过20%。代表案例有领展320亿元收购广州太阳新天地、希慎兴业350 亿元收购上海世纪盛荟广场等。
由于资金面和财务状况改善的需要，不少房地产企业调整现有资产组合，年内资产交易频繁。与此同时，大宗交易的参与者更加多样化。今年除了传统的房地产企业和投资机构，快手、中泰证券、平安人寿等企业也开始活跃在商业资产交易市场。
本年度，商业地产大宗交易仍主要活跃于一线城市，一线城市的大宗交易数量占比超过59.3个百分点，其中上海和北京在交易规模和数量方面继续领跑。外资开发商加速入局，外资买家成为本年度大宗交易市场的主力军，交易金额占比超过53个百分比，内外资及合资占比分别为40和7个百分点。
▲数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
零售商青睐活力城市排名
奢侈品布局一线新一线，
品牌拓展线上经营渠道加速库存去化
去年，受疫情影响，国际旅游业遭受重创，商店关闭，导致全球奢侈品销量急剧下降。2020年，全球奢侈品消费低迷，而中国奢侈品市场销量逆势上涨48%。中国市场的复苏使全球奢侈品品牌迅速恢复了营收。
2021年国内奢侈品保持稳定发展态势，品牌加强在一线以及新一线城市的布局。北京上海增幅继续领跑，Ferragamo在北上新开多家门店；重庆杭州为代表的新一线城市也有明显的门店增加，如VERSACE、Ferragamo等。
线上销售也对奢侈品品牌至关重要。2020线上奢侈品销售额达到53亿美元，占中国奢侈品市场销售额的14%左右。越来越多的奢侈品牌进军电商，希望借助新零售的大数据技术、在线运营和客户服务来吸引更多年轻消费者。
轻奢市场逐渐回暖，
 品牌门店稳定拓展
随着疫情防控的常态化，轻奢行业已逐渐回暖，开始恢复营收，消费者恢复了线下活动，并热衷于购买服饰产品。拥有Coach、Kate Spade等品牌的美国奢侈品集团Tapestry Inc公布了2022财年第一季度财务数据，截至2021年10月2日，净销售额同比增长了26%，中国大陆销售额同比增长超过25%，比疫情前同期增长约65%。
直播行业和电商平台对轻奢品牌销售业绩增长拉动显著。本年度线上销售额同比增长50%，比疫情前同期增长超过275%。
在线下门店方面，一线城市轻奢品牌拓展情况相对稳定，但值得关注的是上海区域的轻奢品牌存在撤店情况，如Coach、Longchamp等。天津、苏州、武汉、西安等新一线城市均有轻奢品牌门店进驻，其中西安的轻奢门店数目增长最为明显，比去年增加6家；二三线城市保持稳定发展状态，门店增长集中在省会城市。
大众消费品牌门店拓展明显收缩
近年来大众消费品牌门店拓展持续放缓，在经历了去年短暂的回升之后，2021年品牌门店增幅首次出现负值，达到-27%，且各线城市品牌门店均有不同程度的减少。
一线城市中，上海和北京仍是大众消费品牌最偏爱的城市，但本年度各城市门店数量都下降明显，其中深圳降幅为44.8%。
新一线城市门店数量下降最多，下降32个百分点，经历了去年大幅扩张后的明显下降。其中，成都、青岛的门店降幅超过40%。
在二三线城市中，大众消费品牌门店数量同样低于上年。然而在如此严峻的环境下，呼和浩特大众消费品牌门店实现逆势小幅增长，增长5%。
其中，GAP、ZARA、H&M的闭店范围扩大，2020年GAP集团已经关闭了228家GAP和Banana Republic品牌的门店，并计划在今年继续关闭这两个品牌在全球范围内约100家门店，受供应链和大幅闭店的影响，本年度GAP的销售也表现得不尽如人意。ZARA也面临着同样的问题，去年ZARA关停了我国内地共38家门店，占其内地门店总量的21%，ZARA母公司Inditex还宣布预计未来两年Inditex将在全球范围内继续关闭旗下1000-1200家门店。由于“新疆棉”等事件，H&M受到中国消费者的强烈抵制，多家门店受到影响。
商业创新
成都、西安、武汉等新一线城市发展势头不减，
对商业地产创新人才吸引力增强
商业地产活力指数与商业地产人才指数呈正相关关系，相关系数为0.57，相关性较去年有所降低。受疫情影响，企业招聘相对谨慎的同时，求职者态度也普遍谨慎。一线城市中，上海以及广州的商业地产人才指数相较去年均有不同程度的下降，其中北京下降幅度最大。人才指数的普遍下降主要由于疫情影响，经济发展的活跃度还有待提升。但在疫情之下，成都、西安、武汉等新一线城市对人才吸引力仍保持较高水平，尤其是成都在商业地产活力以及商业地产人才指数均在新一线城市中位列第一。
北京的IT人才指数水平遥遥领先，北京城市功能规划中关于“科技创新中心”的定位，广州、深圳、成都在专业人才吸引方面具有优势，对于发展实现商业地产技术创新有较大潜力。苏州、天津、重庆等城市在专业人才吸引方面仍具备空间，这些高速发展的新一线城市也是未来IT人才选择就业的一个方向。
文化艺术为商业注入新活力，
城市商业打造个性文化标签
商业地产活力指数与城市文化艺术指数呈高度正相关关系，相关系数为0.93。北京、上海地区文化艺术指数远高于其他城市。
由于受偶发疫情的影响，整体商业市场还未完全恢复到疫情前的状态，运营商面临着如何让市场回暖，利用产品的创新与迭代脱颖而出，而文化艺术产业是传统商业发展路上的一剂助燃剂，有助于商业重获新生。好的场景，时尚文化，具有互动体验性可以使商业地产摆脱传统的经营方式，进入文化内容导入层面。除了传统艺术展陈之外，各个城市的商业更加注重文化体验内容的引入。文化+商业不再是简单的形式融合，更多的是将消费者所需要的生活场景与体验赋予文化内涵所展现出来，同时成为自身独有的个性符号。例如上海K11购物艺术中心把美术馆、博物馆搬入购物中心，打造别致的“博物馆零售”新业态。
▲数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
“十四五”开局之年，城市群多元化发展拉动商务氛围，
北京、上海、深圳持续领跑，新一线城市商务氛围提升空间大
商业地产活力指数与商务氛围指数呈高度正相关关系，相关系数为0.90。北京、上海、深圳的商务氛围居前三位，其中，北京聚集了全国22.6%的500强企业及20.5%的创新1000强公司。同时，北京也是央企最多的城市。但随着疏解北京非首都功能和央企改革的深入推进，央企总部“离京”步伐不断加速。2021上半年，中国卫星网络集团和中化控股集团等央企都宣布落地雄安。一部分央企总部则会结合自身发展需要，向产业前沿靠近。2021年9月，中国长江三峡集团总部从北京回迁到武汉，肩负起全面推进长江经济带发展的重任。12月25日，中国电子总部将迁至深圳，深入融入大湾区的建设发展。中国船舶集团总部于12月24日搬迁至上海，总部全体员工开始在上海总部办公。虽然在京的央企逐步撤离北京，基于北京的“四个中心”建设，未来会给科技创新以及文化产业提供更大的发展空间。而央企总部迁入其他城市特别是上海、深圳、广州以及其他新一线城市，有助于带动当地的经济发展，城市群多元发展更有利于实现共同富裕的长远目标。
▲数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
老牌网红城市热度依旧，
郑州成为年度热搜城市
自从小红书、抖音、快手等线上平台走红之后很多城市的形象传播渠道也发生了明显的变化，对于一个城市的了解从最早通过纸媒和纪录片，后来从微信的兴起又有了图文以及官媒的传播，再到现在短视频成为一个城市更加立体生动的名片。目前两大短视频平台，抖音的日活已经超过6亿，快手也超过3亿日活。并且短视频的作者多以大众网友居多，风格不同于官方，本地美食和方言加持，让短视频的内容更具备吸引力。
“不倒翁小姐姐”通过短视频带火了西安，“穿楼轻轨”带火了8D魔幻城市重庆，各地的短视频UP主带来了短视频版舌尖上的中国，不少城市还拥有了自己的BGM，短视频也将线上的流量传递给了线下商业，一条转发上万的短视频甚至可以改变一个小型商业的命运。
对此，RET睿意德中国商业地产研究中心提出“城市网红指数”，以内容指数（线上UCG和PCG内容总量）、流量指数（线上内容被用户打开以及传播的次数）、热搜指数（城市相关内容被搜索的次数）三大维度对商业地产活力40城的城市的线上传播热度进行评估和衡量。
根据“城市网红指数”排名结果，北京以80.39的得分位居第一位，成功摘得“年度网红城市”称号，广州、重庆、郑州和杭州则分别摘得第二至五名。其中郑州的指数已经超过了除重庆之外的初代网红，郑州的热搜指数位列第一，除了今年夏季的郑州洪水的全网救援相关社会话题的热度，2021年郑州春晚的节目《唐宫夜宴》在短短5分钟之内就获得了超过20亿的播放量，更是捧红了河南博物院。
▲数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
此外，商业地产活力指数与城市网红指数呈高度正相关关系，相关系数为0.73，说明城市网红热度从侧面反映了一座城市的商业地产活力，也是城市文化底蕴、经济实力、人口规模乃至科技进步等一系列因素的综合体现。
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