【写在专栏之前】
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【全文概述】

虽然2020年美国经济因为疫情原因受到了严重的冲击，2021年的美国楼市可谓是空前狂热，无论是房价还是租金，都经历了前所未有的涨价潮。一级市场的整体表现较为强劲，无论是住宅类市场、办公楼市场或是零售类市场，都已经完全从2020年的衰退中复苏。居家办公、隔离、网课的推广也给房地产市场带来新的发展方向；二级市场在一级市场的带动下，整体也是上涨走势。REITs中各行业板块走势表现情况各不相同，基础设施、工业板块等板块涨幅超过50%，然而度假村板块却仍未恢复到疫情前。股票市场整体为上涨走势，个股表现则良莠不齐，有一年涨幅达到70%以上的，也有股票价值减少一半的。
综合整个2021年美国房地产市场表现可谓是几家欢喜几家愁，部分板块未能从疫情的冲击下恢复，即使在整体板块火热的行情下，仍需要区分不同的投资标的，做到理性投资。

一、一级市场投资/实物资产投资本年度综述

综述：从GDP数据来看，美国将从2020年疫情的衰退中完全复苏，特别是房地产行业。根据Intelligent Investment的预测，美国2022年的GDP增速将有所放缓，但仍会高于美国长期趋势，达到4.6%。强劲的经济增长和低利率将为房地产行业提供支持。
图 1：美国GDP增长及预测
2021年虽然美国受到COVID的影响，但房地产需求量却一直保持增长，2021年美国房价平均增长13.41%，超过2020年涨幅的2倍。2021年的房屋销售额达到2.53万亿美元，同比增长17%。

1、居住类市场

居住类市场售价创下历史新高，6月美国房屋售价中位数达到386,000美元，同比增长24.4%，全年销售额为2.53万亿美元，同比增长17%。住房类市场交易情况表现在：群众对郊区房源的兴趣明显上升，对城市地区兴趣降低，但整体市场都保持普遍繁荣的景象。
图 2：美国房屋销售
出现该现象可以从三个方面进行解释：疫情期间多数公司要求员工居家办公，学生远程上课，以及部分家庭期望能换房子提供更大的空间。住在多单元公寓的家庭期望能搬到独栋公寓，以减少病毒接触的可能性。本身有换房和买房需求的人群会由于市场的不确定性加快下单决定。
美国房地产市场交易活跃度高，超过60%的房屋2周内出售，创下历史新高，且半数以上房屋出售价高于要价。
图 3：美国60%房屋上市2周内出售，房屋待售时间为15天
6月与7月房屋供应降至历史新低，待售房在6月同比下降23%，仅为138万套。
图 4：美国房屋供应降至历史新低
房屋购买的上升趋势将出现在2021-2030年，购买主力是千禧一代。千禧一代是美国历史上最大的一代群体，人口达到近7210万，群体年龄在25-40岁，并且大部分人群保持租房的习惯。如今越来越多千禧一代将组成家庭，并且在疫情经历了隔离后，买房的需求不断增加，预计该增长趋势将在未来10年内持续。
图 5：千禧一代房屋购买趋势的提升
多单元住宅能更能满足已经成立家庭的居民的需求。疫情期间更多人偏爱郊区的房屋，该期间内市中心的多单元住宅平均空置率增加近200bps。直至2021年第三季度情况得以缓和，城市的空置率平均为5%，预计2022年底将降至4%。市中心房屋空缺得到弥补，得益于美国疫苗接种率提高、大学重新开放、员工返回办公室办公等因素。
投资者更青睐多单元住宅，2021年将达到2130亿美元的投资，比2019年投资1930亿美元，增长了10%。2021年的多户投资将创下新纪录，并预测2022年会保持投资的增长趋势。
图 6：多单元住宅投资将在2021和2022年创下新高

2、办公类市场

2021年受到疫情影响，写字楼租赁市场受到严重打击，例如曼哈顿、芝加哥、西雅图等。商业地产开工和建设速度在疫情期间大幅放缓，租赁和销售业务表现持续低迷。现在办公市场行业虽然依旧受到疫情影响，一些指标预测低迷情况正在消散。

图 7：美国租赁空置率

下半年，美国写字楼在市场上交易活动增强，2021年第三季度，新租赁量首次超过疫情前，并预计2022年会继续保持增长趋势。部分城市如奥斯汀、迈阿密等，受益于公司迁入、科技行业增长，办公类市场得以增长。

尽管现在市场增长趋势良好，由于2021年新增5300万平方英尺的新办公室，导致2022年的全国办公室空置率达到继1993年以来最高。同时房地产的交易速度成交量依然低迷，租金持续下降也给房东带来巨大压力。
图 8：美国写字楼空置率
图 9：美国房租情况
2021年居家办公的成功应用，意味着办公场所灵活性将和企业商业模式更好的融合。据统计美国员工在办公室的平均工作时长将减少24%，并且87%的大公司表示将采用“办公室办公+居家办公”的混合工作方式。这一转变意味着办公场所需要加入ESG概念，将员工健康规划、设施灵活应用、空间合理布局的办公楼会吸引更多公司和投资者。
2021年美国生物技术对写字楼市场影响巨大，生命科学的进步吸引大量资金投资，建设新实验室，这也带动办公楼市场复苏。截止至2021年第三季度，共有12个生命科学实验室，2360万平方英尺在建设，分布于波士顿-剑桥、旧金山等，波士顿、匹兹堡等城市。
图 10：美国生物技术研发和就业

3、商业零售市场

2020年开始，美国零售业受到巨大挑战，居家令的实施严重冲击令实体零售业，有近1.5万家商店关闭，数量达到历史新高。为应对疫情造成的交易疲软，品牌商、零售商家降低对零售租赁市场的需求，零售地产面临巨大挑战。
图 11：美国零售业关店情况
然而这也催生了新的消费市场，美国的线上消费市场得到快速发展，实体店铺纷纷进行转型，线上拓客和销售成为主要渠道。根据统计2021年第一季度电子商务与2020年同期相比，同比增长了39%。
2021年的商品零售市场在疫情期间恢复较好，这进一步推动零售额上升。从2010年以来，美国的零售额增长了42%，零售供应商只增加了4%，零售商能更好地利用空间。伴随疫苗接种的不断推广，公共卫生环境的改善，从第二季度开始美国失业率持续降低，就业岗位总数增长进一步促进零售地产市场的恢复。
得益于疫情的控制，2022年的零售市场将逐渐活跃，特别是露天零售中心人流量增加，或将成为最受欢迎的资产之一，入境国际旅行的恢复也能增加市场销售量。电子商务预计2021年将达到2950亿美元，2025年可增长至6600亿美元，超过总零售市场的10%。零售市场高效恢复，电子商务技术的推广，吸引了风险资本进行投资。
图 12：零售地产投资趋势及前景
疫情加快人口从东西海岸一线城市撤离，向中部和南部迁移的速度。根据预测，中西部地区如芝加哥、哥伦布，南部地区如亚特兰大、休斯顿、奥斯汀，西部地区拉斯维加斯、萨克拉门托作为迁移的热门目的地。在疫情好转后，众多的劳动人口、优秀的人口结构会使当地零售市场将率先复苏，从而推动零售地产的回暖。

二、二级市场投资/REITs市场本年度综述

综述：伴随通胀压力的减少，就业率增长、GDP和收入提高，2021年整体经济情况得到进一步改善。虽然2021年末出现的Omicron变异COVID-19会对全球经济造成威胁，但广泛接种的疫苗将有助于控制这一风险。
REITs市场在疫情初期表现较差，股价下跌，但伴随2021年房地产行业的复苏，股价已经回升。其中恢复最好的是数据中心、基础设施和工业板块的REITs。部分行业表现仍低于疫情前，主要是度假村、办公室、医疗中心。自助仓储REITs投资回报最高，超过70%。工业REITs表现也十分优异，总回报率为57%。
图 13：美国各REITs板块表现

1、居住类市场

2021年美国住房需求增长速度创造历史新高，多单元住宅最受欢迎，空置率创历史新低。同时伴随2021年租金创纪录的上涨，市场上居住类公寓入住率超过97%，11-12月期间租金上涨近20%。Realtor.com 的数据预测2022年全美国租金将上涨7%，该上涨趋势将带动住宅的REITs板块上涨。
根据FTSE统计，截止至2021年11月30日，美国住房类的21只REITs总回报率为45.75%。股息率为2.38%。11月单月回报率为-0.69%，2020年总回报率为-10.69%。

2、办公类市场

疫情期间的居家办公未来将成为新常态，在病毒“减缓散播两周”之后的18个月内，办公室使用率只恢复到疫情前的一小部分。尤其是在人口密集的沿海地区，由于日常需要更久的通勤时间，员工普遍选择居家办公。这导致现在虽然员工可以去办公室办公，但办公室使用率更低现象的产生。
虽然写字楼REITs的季度收益高于预期，但连续四波的新冠病毒和大公司宣布延迟复工计划，给写字楼REITs带来了压力。联合办公室，以WeWork为首，在过去五年中一直是写字楼租赁增长驱动的重要因素之一。现在居家办公的普及，公司对固定办公室的长期租赁需求减少，联合办公室的灵活性将更满足员工的需求。对于写字楼REITs而言，联合办公室可以促进短期空间租赁市场的增长，提高REITs的表现。
根据FTSE统计，截止至2021年11月30日，美国办公类的20只REITs总回报率为13.43%，股息率为3.58%。11月单月回报率为-3.14%，2020年总回报率为-18.44%。

3、商业零售市场

零售市场的REITs投资在2021年表现较好，到2021年第三季度，零售市场的REITs市场达到近十年内活跃度排名第二，吸引了50亿美元的的投资，实体销售增加了820亿美元。
杂货零售商店在疫情期间有更高的恢复能力，能提供免下车免接触服务的快餐店、药店、较小的独立零售店，在疫情期间能维持稳定的交易量，更受到投资者的青睐。
商业地产板块表现更为优异，虽然低档物业的空置率仍在提高，客流量其实已经完全恢复到疫情前水平。从2021年7月数据表明，室内商场的月客流量同比两年前仅下降0.1%，室外商场总客流量增加2.1%。
疫情刺激线上购物的的兴起，支持数字经济的REITs板块将持续长期增长，同时也将长期带动工业/物流，数据中心，基础设施REITs的发展。
根据FTSE统计，截止至2021年11月30日，美国商业零售地产的30只REITs总回报率为41.94%，股息率3.96%。11月单月回报率为-0.45%，2020年总回报率为-25.18%。

4、2021年度美国MBS表现

美国MBS在2021年前9个月发行量为3.3万亿美元，比去年同期增长22.5%，全年市场上机构MBS占据主导地位，占97%，主要产品为由3大机构（Ginnie Mae (GNMA)、Fannie Mae (FNMA) 和 Freddie Mac (FHLMC) ）担保的MBS。截止至12月，MBS中机构产品总交易量为2200.35亿美元，同比减少20%；非机构MBS总交易量为8.196亿美元，同比减少44%。
图 14：美国历年MBS表现
2021年Ginnie Mae的MBS总发行量为668.4亿美元，年回报率为-1.36%，全年表现情况如下：
图 15：2021年Ginnie Mae表现
图 16：2021年Fannie Mae表现
图 17：2021年Freddie Mac表现

5、2021年度股票情况

2021年投资于房地产股票能获得回报，即使在疫情期间影响最大的办公、住宅、零售领域的股票市场，也从疫情的重挫下得以恢复。
在零售市场板块，低质量股票现在仍未能恢复。质量较高的A级商场和购物中心的公司也受到疫情的影响，许多店面被迫关闭，但在2021年股价得以恢复。例如Macerich公司是美国第三大Shopping Mall运营商，在百货REITS公司中排名第三，主要业务是在全美开展收购、持有、开发、管理和租赁商业地产，股价在2021年上涨超过60%。
图 18：Macerich公司2021年股价表现
Simon Property Group, Inc.，是美国最大的房地产上市公司之一，集团总部在印第安纳州，业务范围发展至北美、欧洲及亚洲地区。核心业务包括出租、开发及物业管理。2021年全年股价几乎上涨一倍，已经恢复到疫情前的水平。
图 19：Simon Property Group, Inc.公司2021年股价表现
工业和多单元住宅是表现最优异的两个地产行业。例如全球领先的物流地产公司Prologis，2021年股票上涨近75%。该公司产业分布在制造、零售和物流，公司的产品为包括港口、机场和高速公路交汇处附近的公司资产在内的高通量分布设施(HTD)。公司还提供设施帮助客户在大城市开发市场。
图 20：2021年Prologis公司股价表现
Duke Realty Corporation作为美国老牌的房地产公司，主要所有权和租赁在工业地产、办公地产和医疗办公室相关房地产的投资。2021年股价上涨近70%，创下新高。
图 21：2021年Duke Realty Corporation股价表现
住宅公司股票市场多数也呈现较好的表现，无论是多单元公司，例如Essex Property Trust，或者是单户住宅公司，例如Invitation Homes，今年涨幅都在50%甚至更多。
Essex Property Trust房地产信托投资公司，主要从事公寓社区的所有权，运营，管理，收购，开发和再开发。
图 22：2021年Essex Property Trust公司股价表现
Invitation Homes是在美国单户住宅租赁领域领先的业主和运营商，在美国提供近8万套高品质住宅的租赁住宅。
图 23：2021年Invitation Homes公司股价表现
并非所有与房地产和商业市场相关的的股票表现都很强劲，例如2021年4月上市的Compass公司，是一个向提供买卖双方提供服务的住宅房地产代理商。该平台拥有一套集成的基于云的软件套件，用于提供客户关系管理，市场营销，客户服务和其他关键功能。Compass公司上市定价比最初目标价格低了30%，第三季度净亏损1亿美元，到年底股票价值减少了约一半。
图 24：2021年Compass公司股价表现

6、2021年度表现最佳的REITs产品

（1）最具有价值的REITs
以下三只REITs在近12个月内有最低的P/E值，REITs的利润能通过分红和回购的方式返还给股东，低P/E值表示每一美元的利润收入将产生较少的费用支出。
Annaly Capital Management Inc. (NLY)是一家领先的多元化资本管理公司，投资于房地产相关资产，也包括抵押贷款支持债券MBS，住宅、商业地产和中等市场的贷款。该公司拥有近140亿美元的永久性资本，是世界上最大的REITs之一。
AGNC Investment Corp. (AGNC)是一家内部管理的抵押房地产REITs，主要投资通过抵押借款，以杠杆方式购买机构MBS。该公司使用主动管理的策略调整风险，提供调整后收益回报。
SL Green Realty Corp. (SLG)是纽约大都市区投资办公房产，曼哈顿最大的写字楼业主，主要专注于收购、管理曼哈顿地产并实现价值最大化。
（2）增长最快的REITs
按照增长模型进行排列，下列3个REITS是通过最近一季度收入增长和每股收益（EPS）的增长进行评级。REITS的销售额和收益表现，是评判公司盈利的关键因素。
Regency Centers Corp（REG）作为郊区购物中心的所有者、运营商和开发商。公司投资的资产遍布美国各地，主要包括杂货店，餐厅，服务提供商，联系社区、地区和客户的一流零售商。
Sun Communities Inc. (SUI)拥有并经营工业住宅社区，房车营地和码头。公司的物业资产集中于美国中西部和东南部地区及加拿大地区。并于2021年11月15日收购英国的Park Holidays，Park Holidays拥有并经营40个度假社区。
Duke Realty Corp. (DRE) 在美国拥有、开发和管理物流和工业地产，并提供租赁、物业管理、建筑及相关服务。
（3）最高投资回报的REITs
以下5只REITs是近12个月内总回报最高的。
Life Storage Inc. (LSI)是自我经营和自我管理的REITs公司，在34个州拥有和经营自助仓储物业，是全美第四大自存储房地产运营商。该公司同时发展了第三方管理平台，截止2021年第三季度末共管理了357家设施。
Extra Space Storage Inc. (EXR)是一家自我运营、自我管理的REITs公司，主要业务是成立、购买、运营、管理、开发和再开发的专业自助仓储管理公司，在美国拥有和经营管理设施。截止至2021年9月底，该公司共有2,054处物业，包括1.59亿平方英尺的可出租空间和150万套房屋。
Mid-America Apartment Communities Inc. (MAA)是一家房地产投资信托公司，在中大西洋、东南和西南地区进行优质公寓社区的收购、管理、开发和翻新。公司主要业务目标是保护和增长现有物业价值，保持现金流的稳定和不断增长。
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