作者 | 柯谈
来源 | 柯谈地产观 
一年之计在于春，二十年来我买卖房子基本都是在正月十五过后就开始行动了。我曾经无数次的说过，买房的诀窍就是早。买房没有对手，只有竞争者，只要你比竞争者动手早，就会完胜。
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年后刚上班一周，我没有闲着，周六日两天我走访了上海的4个中介好朋友。目前上海的二手房行情如下：


一、春节后第一周，上海抛盘量很大，明显高于春节前的1月份，并且挂牌价格明显提高。由于挂牌价普遍超过官方核验价，所以，链家网上不显示，但其实可售房源大大超过链家网显示的房源量。


二、带看量正在快速增加，但是暂时还没有达到春节前1月份的热度。接下来的几周，带看和成交会直线上升。


三、目前上海政策没有任何松动，只有按揭利率随着LPR降息同步下调至首套4.95%，二套5.65%，放款时间是过户后一个月左右。


四、链家、太平洋、21世纪和中原业内普遍认为，上海的金三银四会很热，但是全年房价不会大涨。
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贝壳研究院数据显示，2022年1月50城二手房成交量环比下跌约23%。


北京，2022年1月二手房成交11875套，环比上月下跌23.10%，同比去年1月下跌32%。


上海，2022年1月二手房成交1.5万套，环比上月下跌16%，同比去年1月下跌66%。


深圳，2022年1月二手房仅成交1557套，环比上月下跌25%，同比去年1月大跌77.8%，开创十年来新低。


广州，2022年1月二手房成交7014套，环比上月微涨0.9%，同比去年1月下跌55%。


去年四季度，得益于信贷纠错回归正规的影响，各大城市纷纷翘尾，成交量反弹。但是今年1月份，各地二手房成交量都开始大幅下滑，不仅比12月份低，而且严重低于2021年1月，什么意思呢？


说明：
2022年开年的热度一定是低于2021年的！

上周央行公布了1月末的金融数据，M2同比增长9.8%，增速显著提高，但是M1同比下降1.9%，剔除春节错时因素影响，M1同比增长只有2%。我在原创《
如何抓住房地产牛市？
》里说过：“当M1增速大幅上涨时，才是牛市的开端，当M1增速超过M2时，牛市高潮到来”，而目前，M1增速仅仅只有2%，远远小于M2的9.8%。


也就是说，
现在谈房地产牛市，就是天方夜谭！

央行还公布了一组数据：1月末，我国住户贷款中，中长期贷款（基本都是房贷）增加7424亿元，同比去年2021年1月的9448亿，下降了21.5%。


2022年的楼市，想要达到2021年初的热度，任重道远。


1月27日美联储今年首次议息会议表明：3月美联储开始加息已成定局，多数国家也已经先于美国进入了加息通道。虽然我国央行多次强调我们的经济周期不同，货币政策要以我为主，但是不可否认的是，二季度开始，我们降准降息的难度将会显著增大。


所以，接下来的2、3月份，我国应该还会降准降息，当然也不排除5年期LPR再次下调。不过很可能从二季度开始降准降息力度就会减弱，就和2020年的节奏差不多。回想2020年，降息只有在年初的2月4月发生，然后一直坚挺到上个月才再次降息。


其实，无论从成交量、M1M2、房贷规模还是货币政策，都在预示着：2022年的楼市根本不会复制2020-2021年的走势。


今天，我必须再次重申我的预判：
2022年，是前热后冷、前高后低的趋势。2022年，只有小阳春，没有牛市！
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那么，在今年这种形势下，应该如果操作呢？以下建议务必认真采纳：


一、2022年，一线城市里热度最高的将是上海、北京，其次是广州，深圳垫底。北上广的刚需和置换可以伺机入场了，但深圳楼市仍然处于寒冬之中，只要不是急不可待，就不必猴急入场。


二、二线和省会城市，不能一概而论，但是总体来说，都不会有大行情。


三、
3-4月份的小阳春，对卖家来说是大利好，周期短、价格高、接盘侠多、砍价空间小，大家务必抓住机会，把手上的烂房子赶紧趁乱抛掉。此条适用于所有城市。

四、什么是烂房子？非学区老破小、郊区老破小、郊区非地铁房、2000年前的塔楼、朝向房型奇葩的外销房、远郊经济型别墅、商住公寓、租金低的办公楼商铺、地段硬伤户型硬伤楼层硬伤的房子、还有2020-2021这轮小牛市里没涨的房子。


五、改善置换客户可以小阳春高价卖掉，下半年或者年底市场冷却了再买进。


六、房地产税今年很可能落地一些热点城市，一旦出台，楼市瞬间就会冷冻，到时候烂房子就更难出手。尤其是那些持有多套烂房的朋友，要尽早规划了。


七、纯刚需和学区房，如果要买就现在马上买进，争取2月份付好定金。要么2月买，要么就是下半年以后再买，小阳春买，明显高位接盘。


八、老家房子，打算置换一二线的，赶紧挂牌卖掉，越往后拖，价格越低。


春节前后，见了一些人，聊了一些天，感叹于分化的严重，过去一年上海搞私募的、做芯片的、卖疫苗的都发大财了，几千万的房子都是全款买进。体会有二：一是不管谁只要有钱了第一位还是买房子，所以千万不要怀疑房子的金融属性，优质房产的天花板还远远未到；二是如果你已经入错行不要紧，每次楼市行情时，都要做最早行动的那批人，在工作中赚不到钱，就要想办法在楼市里赚钱。
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