一. 什么是零现金流？
“零现金流”指的是, 在相当长的一段时间内, 地产的净收入与贷款完全打平，且所有租金收入直接流入贷款机构。虽然这类无净收益的地产看似不具备任何吸引力, 但实际上却是高净值人士资产配置中一匹不为人知的 “黑马” 。
真正的零现金流地产需要同时满足: 1) 租客信用级别达到BBB; 2)租期不少于20年。纵观美国的商业地产类型, 符合上述条件的也只有能够不断提供现金流的Absolute NNN (绝对房东免责) 地产了。绝对房东免责租约也被称为Bond, 租户负责缴纳租金、房产税、及产权保险, 房东无需管理或支付任何费用。
租户信用高: 租户信用等级至少达到BBB。“BBB”是一个较好的投资信用分数, 一般公司越大其信用等级越高。
租期长, 无需管理: 租期最低20年, 且要长于贷款年限。由于是 “绝对房东免责”租约, 投资者无需参与任何地产管理或缴费。
高贷款、低首付: 此类地产的首付比例一般在10-18%, 且为完全分期付款 (Fully Amortizing Loans)。这样的贷款政策可以让手头只有$100万现金的投资者有机会买到$1000万的项目。租约结束时, 投资者将拥有一个完全属于自己、高市价且可以用于延税的地产(详见1031延税政策)。
地产价值不受Cap Rate和Interest Rate 影响: 对于非零现金流地产来讲, 如果其 Cap Rate 从6%上升至8%, 地产的价值将缩水33%。如果该地产又有67%或更高的贷款, 投资者将面临巨大的经济损失。相比之下, 由于零现金流地产在低利率的情况下就已经提前“抵”给了贷款机构, Cap Rate 和Interest Rate 的变化不会对其资产价值产生影响。也可以说, 贷款机构代替您承担了风险。
贷款利率固定, 且投资者享有无追索权: 该类地产的贷款利率会在5%以上, 虽比一般商业贷款的利率要高(4%以下), 但它在整个贷款周期都不会改变。此外, 投资人不对贷款做任何担保, 如果地产出现问题,银行不能追索您的个人资产。
适用于1031同类地产交换: 在上周六的文章 “你真的懂房产税?” 中我们介绍了美国国税局的“1031 同类地产置换”政策。投资者可以通过置换商业地产来达到延税的目的，特别适用于交换贷款比例高的地产。
建筑折旧节税: 投资者可以通过购买贷款比例高、建筑折旧高的地产来抵消其公司收入, 有效节税。
地产价值增长缓慢: 由于该类型的地产一般坐落于主要城市的核心区域, 长期价值增长明显, 但短期价值趋于稳定。
项目少: 由于该类项目对于租户和地理位置要求严格, 银行贷款谨慎, 所以市面上可购买的项目少, 寻找难度大。
隐形税费: 零现金流地产的贷款可能会带来 Phantom Income (幻影收入)。这是一种投资者没有真实得到, 却要为其缴税的收入。购买地产前, 投资者需就个人或公司税务结构咨询专业会计师意见。
零现金流地产适合: 1)有1031 同类地产置换需求, 或2)不依赖现金流生活、打算长期持有、有资产保值需求的个人或公司。由于零现金流地产自带贷款,有延税需求的投资者可以通过1031 条款迅速在规定时间内完成交易。对于拥有稳定收入的高净值客户来说, 零现金流地产无疑是家族资产配置和传承的很好选择。
零现金流地产和人寿保险的最大共同点就是投资者在相当长的一段时间内没有任何净受益。为了帮助大家更好理解这两种投资方式, 我们举一个简单的例子。假设王先生打算前期投入$100万:
由于该类地产贷款比例可以达到80-90%, 王先生可以选择投入一个20年租约, 10年贷款, 总价值为$500万的零现金流地产。在前10年中, 王先生的租金将完全用于还贷, 因此没有任何净收入。从第11年开始,王先生每年将获得租金$22.5万 (4.5%租金回报率)。保守估计, 在第20年时, 王先生的地产的市值即使不变，他仍可以以$500万原价将地产卖出。经计算, 该投资的内部收益率(IRR)为11%(见下图)。
如果王先生选择首付为$100万、前10年每年投入$10万的20年期的人寿保险, 前10年他将多投入$100万元。第11年时, 王先生开始获得每年为4.5％的利息。在第20年时, 他可以选择卖出保险, 一般出售所得约为起始投入的3倍, 即$300万。经计算, 该投资的内部收益率(IRR)为9% (见下图)。
需要注意的是, 出于对投资者个人情况不定的考量，我们并没有将税费列入计算, 但作为左右海外投资的一项重要因素, 投资者需要咨询相关税务专家。除此之外, 投资者还需要考虑收益的不确定性。零现金流地产的投资者在租约结束后可能会面临寻找新租户或地产贬值的压力, 而人寿保险的投资者则可能面对经济下坡时保险公司经营不善的风险。
休士顿办公楼，要价1.74亿美元，首付仅需2275万美元
这个位于休斯顿的办公大楼由总部位于休斯顿的NAV公司整租25年并提供租金担保。NAV公司成立于1862年，是一家位于德州休斯顿的美国跨国公司，全球有近3万名雇员，它是面向上游石油和天然气行业的石油和天然气钻探和生产运营，油田服务以及供应链集成服务所用设备和组件的全球领先提供商，该公司在六大洲的573个地点开展业务，年收入60亿美金。S&P：BBB+; Moody's: Baa2这栋大楼占地3英亩，办公面积44万平方英尺，1800个停车位，建于2017年。
NNN租约，年净租金1080万美金。
由于贷款比例高达85%, 这个总价值约$1.74亿美金的办公大楼只需要投资人支付$2275万(15%首付)就可以购得。20年之内没有任何收入，也无需投入任何资金。20年后即使不考虑地产升值，也将获得1.74亿美元的资产（20年后贷款已经全部还请了）。
如果考虑地产升值，即使每年地产仅仅升值3%，现在的2275万美元投资，20年后将价值2.78亿美元
零现金流地产的诸多优势无疑是高净值投资者们的福音, 它不仅前期投入少、租户高质稳定、易于节税延税、保值能力强、还有贷款无追索保证。当然, 任何投资都存在风险。投资者需要在资金到为后, 明确投资目的, 在专业投资团队的帮助下理性的做出选择。如果您也想自己海外置业的脚步走的更加稳健,那就赶快联系我们吧！
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