2021年是我漂在香港的第九个年头，封关前不觉得在港租房有什么问题，这里好像是往返渡河时中间的一块浮木，能歇歇脚就行。
但封关后，在香港的时间一下子多了起来，有时间去感受这里的节奏和生活内涵，像是扦插的植物真正生长出第一条根系，和香港这座城有了更深入的羁绊和牵挂。
客厅一角
于是今年和男朋友共同努力，磕磕绊绊完成了人生第一次置业，终于在香港有了自己的一块小小的停泊港湾。
01
准备上车，知道自己的底线很重要
和男朋友决定买楼后，我们第一件考虑的事情就是：到底可以有多少钱用于置业？影响原因主要有以下几个：
1、现在有多少钱
我和男朋友都不太想靠父母，特别是跨境转款限制也比较多，所以现金主要是我们两个的积蓄和一些理财，相对比较有限。
我家书房
2、按揭选择，即能借到多少钱
幸好现在有“林郑Plan”，又是低息环境，所以想着最好能两个人一起计算收入，借到最高成数。
我和男朋友都有永居身份，暂时还没有登记结婚，商量后最终决定联名置业。
这里说一说香港情侣买楼的方法，有的小伙伴选择使用情侣中一个人的名字买楼，按揭由双方共同承造。（采用担保形式）
点击图片查看情侣担保买房的故事
这样的好处是可以保住一个珍贵的首置名额，在日后有投资第二套物业的时候有很大费用减免优势，但劣势是比较考验感情安全性。
有的小伙伴就会像我们一样选择联名买房，香港两人联名买楼主要有两种形式，一种是分权共有（Tenancy in common），指两人可任意决定各自拥有业权的比例（通常按所付的楼价比例分配业权），可自由转让自己持有的那部分业权而无须得到另一方同意。
如果分权共有的其中一名业主身故，物业权益会按其遗嘱作出分配。
如没有立遗嘱，则按照无遗嘱继承法律而去作出分配。
我家一角
另一种是联权共有（Joint Tenancy），指两人被视为同一拥有人、共同拥有全部业权，若其中一方身故，业权便自动转到另一方，要卖楼必须得到二人同意，俗称“长命契”。
联权的好处是两个人都做业主，双方更有保障。
这个事情其实一开始没有意识到，直到签文件时律师问起，才按比较普遍的做法选了长命契。（各付的购楼费用一般并不需要写在合约里，除非特别要求）
这两种情况各有利弊，只谈钱肯定会伤感情，只谈感情可能伤钱，要上车的港漂朋友们请和另一半/好友谨慎选择。
餐厅一角

3、除楼价外的其他可预见花销，如装修等
这部分是在看到一些心水楼盘后一定要提前有概念的，想豪装还是简装，房间格局是否要大动。
香港的人工高，装修费用分分钟几十万上下，特别是大部分还要准备现金，对于打工人来说不是个小数目。
点击图片查看其他作者的装修故事
基于以上的情况，我们的预算目标基本锁定在了800万左右，在纷繁复杂的楼市里和跟各类中介的博弈中，给自己划好了第一道底线。
02
选择区域，鱼与熊掌不可兼得
漂在香港这九年来，前前后后住过大埔墟、太子、葵涌，元朗等多个地方。
在元朗住了三年多，相对市中心意外地很喜欢这里。
元朗
图源：网络
4月份敲定了买房的安排后就直接开始看元朗地区的楼盘了。
选在新界的好处是房价相对港岛九龙较低的前提下，楼龄比较新，面积比较大，人口密度没有那么高（豪宅区不在讨论范围内）。
但在港岛上班的话，无可避免会牺牲一些通勤时间，这个看各人的选择倾向，我们自己的情况是周一到周五中环上班，应酬很少；周末经常跑深圳玩耍，不太在香港逛街。
元朗很符合我们的需求：地铁到香港站只需要30分钟，去深圳湾和福田口岸的巴士/小巴15分钟可到。
中环
图源：作者拍摄
图源：网络
元朗市中心配套完备，大型商场、街市和小店铺都有，所以毫无纠结，直接找中介深耕元朗区各个二手楼盘。
元朗街景
图源：作者拍摄
我和男朋友在此前的底线基础上，商讨出进一步的要求是：
1、屋苑密度不能太高；楼层不能太低
2、朝向不能全北
3、20年及以上的楼盘基本不考虑
4、走路到地铁站的时间不能超过15分钟（最好有居民服务巴士）
5、附近需要有街市/超市和餐厅
6、屋内装修不能太残，需要有露台和明厨明厕
YOHO Mall

图源：网络

于是就像在解一道几何题，在价格象限里不断探索着交通、面积、楼龄、房屋实际情况的平衡点。
元朗地区的新盘不多，符合条件的半新楼基本已经全部看过一遍，也给大家做下参考：
屋苑外部环境
元朗地区比较有名的是地铁站上盖的YOHO系列，新鸿基出品有质量保证，楼龄最长的是第一期Yoho Town（2003年），会所设施一般。
YOHO TOWN
图源：网络
第二期Yoho Midtown，它的底座是Yoho Mall第二期，出入很方便，商场也保证了配套。s
Yoho Midtown
图源：网络
再就是第三期Grand Yoho, 楼龄最新，相距地铁站也最近，会所也相对最豪华。
Grand Yoho 
图源：网络
最近刚刚推出了Yoho Hub新项目，配套的Yoho Mall也在同时筹备建设新期数，当然价格也水涨船高，涨到我们觉得已经失去了性价比的地步，而且房间面积并不大，所以放弃了Yoho系列。
Yoho hub
图源：网络
与元朗站一站之隔的朗屏站也在考虑范围内，这里有三宝“朗城汇”、“朗屏8号”、“世宙”，这三个楼盘，楼龄较新，但可承担的房型都存在如没有露台、楼层过低等不足。
朗屏站上盖
图源：网络
另外就是更遥远的溱泊、溱颐等，房间大景观好会所靓，但是从朗屏站走过去足足要25分钟，虽然有小巴，但还是望而却步了。
溱泊
图源：网络
距离元朗站稍有距离的有北面的尚豪庭、映御；南面的朗晴居、誉88等。
尚豪庭

图源：网络
再就是元朗公园附近的几栋，站北大部分是村屋，高层的建筑确实有景观优势，但经过综合比较，还是从生活便利着想选择了站南配套更完善的单位。
元朗站上盖
图源：网络
买了现在这套元朗房以后，特首10月的施政报告中就提出了“北部都会区”的发展概念，虽然也没有觉得乘了什么政策的东风，毕竟发展也还要20年的长远规划，但作为自己难得一次的“押题”成功案例，还是开心了一把。
北部都会区区域图
图源：网络
03
看二手房，一场跟中介的博弈
我们找了四五个中介，有的中介把自己包装得很专业，但在已经提供了明确要求和预算的情况下，还是带我们去看了好多明显不符合需求的盘。
而且问到配套细节后居然还没我们了解的多，于是看了一次之后果断拉黑放弃。
有的中介前面服务不错，但是议价环节过于自信和心急，并没有把握到卖家的真实想法，以至于连续拉着我们签了两次临时买卖合约和支票，都没有谈拢，导致两场空欢喜。
元朗上盖夜景
图源：作者拍摄
最后成功合作的中介是一组很朴实的搭档，对元朗这一区了解很深入，在介绍和看盘时没有夸大其词，拿捏卖家的心态也很准确，在签约后的跟进也很耐心细致。
地产中介的水深，鱼龙混杂，有只会吹水虚张声势吓唬人的，有套路满满贩卖焦虑的，有的只想着拉你去一手楼看盘赚佣金根本不考虑你需求的，但也有的是勤恳认真，做事周全的。
相信从第一面就能感觉出来，一句话总结还是要亲力亲为，胆大心细。
中介贩卖焦虑截图
看楼不能只找一个中介，在几大地产网站上多找多问，先在WHATSAPP上聊聊，看看专业程度和提供信息的全面程度，觉得合适再继续了解下去也不迟。
大地产的网站和铺面上很多看似笋盘大部分都是假的“诱饵”，你看到去问后中介会告诉你这个已经卖出，趁势推荐其他盘。
这已经成为业内明规则了，相对来说，利嘉阁App靠谱很多，虽然盘源少很多，但胜在价格真实，能够了解市场水平。
元朗风景
图源：作者拍摄
如果看房见到合适的，可以考虑留下一张大约等同房价2%-3%的支票。与中介签议价协议（一般中介都会有这个版），商定在和业主谈判到某一价格/某一成交期后可以授权中介把支票给业主，表示买房诚意的同时也能更快促成成交。
没有钱多事少离家近的工作，更没有价格面积位置都满意的理想房子，看到差不多合适就要立即下手。
这套是谈了价格之后晚上11:00中介硬把我们和业主拉来，一个在屋里谈，一个在屋外谈，磨到了成交。
我家客厅
中介费不一定是1%，可以跟中介谈判，讲一讲“收顺D”再成交，这也是调节价格的重要因素之一。
04
按揭装修，论持久战
联名买楼的按揭方法和个人申请基本一致，只不过是文件需要提供双人份以及需要双人共同签署。
过程中主要的几个点如下：
我们成交的价格是820W+，按照“林郑PLAN”的要求，九成按揭的上限是800万港币，银行最多可以借贷的金额为800×0.9=720万，超出的部分就要在首付里面出。
2021现楼按揭银行市占比例

图源：利嘉阁
按揭是通过中介“经络按揭”申请了包括中资外资在内的三间银行，他们会请银行职员与你跟进联络收集文件，成功提取贷款后经络提供几千块的回赠。
当然自己直接去找银行按揭中心也可以。
两人是固定受薪工作，收入来源比较稳定，除信用卡外没有其他借贷，信用记录良好，两人的收入加总计算满足压力测试的要求。
我家厨房
之后就是按要求提供银行月结单、公司的PAYROLL SLIP、雇佣合约、税单、身份证明、临时买卖合约等文件了。
需要留意的是，如果要在收入中，计入花红的话，银行一般会以两年获发的花红总额/24，再加上月底薪来计算实际月收入；是否处于试用期、当前工作的时长等因素也会列入考虑范围内。
做高成数按揭的话，还需要再做按揭保险（银行会把你的资料转给按揭保险的机构），按揭保险可与房贷同借，约为按揭金额5%，稳定入息工作可以打6折。
露台一角
按揭申请过程很顺利，三周后就收到了三家银行的消息，最后的批核结果大致相若，720万按揭+20万按保足额，利率为H+1.3%（当时大约是1.4%），也会有大约几万块的回赠，在完成成交后一周内会入账。
联名按揭最后也是只有一份合约，由两人共同签署。
还款是从两人的联名户口中直接扣除，也就是说只要确保每个月联名户口有足额存款即可，并不会指定某人具体还款金额。
我家卧室
二手房的装修也是一件旷日持久的大事，幸好所买的这一套本身保养得很好，只做了墙面粉刷和定制家具，其他的全部都是淘宝所得（集运了快两吨快递的人生新体验Get）。
现在装修收尾已经完成，也在一点点补充一些软装和细节布置，看着自己人生中独立买下的第一个小窝慢慢变成理想中的样子，心里还是充满了自豪感。
祝愿看到这篇文章的你新年顺意，无论身在哪里，有爱人一位，知己二三，在自己满意的容身之所，搭建心灵栖息之地。
-END- 
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