买房体验｜我第一套房买在深圳，第二套选了香港

想必大家也已看过了上一篇我关于香港看房、买房的一些心得，我也想马不停蹄与大家分享一下，对于首套房，深圳和香港究竟该如何选择？

我想，这也是大部分港漂在面临置业问题上，会思考的首要问题。

深圳，作为社会主义先行示范区，与香港仅一河之隔，无论是经济的发达程度还是交通的便利程度，置业无疑都是一个很好的选择。

深圳房子设计图

这几年，深圳房价节节攀升，一跃成为内陆城市榜首。

那么罗湖、福田和南山，作为深圳的主要城区，究竟又和香港的九龙和港岛房价相差几何呢？

选在什么区域置业会更兼具刚需和投资价值？

我的深圳买房故事

2017年，当初对买房“一无所知”的我，也加入了买房大军。

考虑到每日要跨境上班，主攻罗湖口岸和福田口岸附近的房子。

罗湖口岸

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先是目标锁定罗湖的国贸、大剧院和向西村附近，保养新净的房子，如置地逸轩、金色都汇。

置地逸轩

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一连几个星期，每逢周末必到罗湖看房，走访了3家中介，看了不下30套房，大部分不是户型不好就是采光不好，或是太陈旧。

5年前，当时的房价大概是5-6万左右。由于罗湖是深圳最早的发源地，口岸附近大部分的楼盘都比较有年代，加上深圳发展重心逐步西移，升值潜力一般。

直到2022年，房价大概也只有6-6.5万左右，5年时间升幅仅有10-15%。

金色都汇外观

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了解到罗湖口岸的大概房价和周遭环境后，我立马转战至福田口岸附近，福田最核心的区域其实是在香蜜和侨香附近，环境优、学区好、价格高，当时的均价已突破10万，望尘莫及。

福田口岸

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而我看的福民和石厦地段仅仅6-6.5万左右的水平，一出福民地铁站，就有几家地产，找了一位面相和善的姐姐帮忙带看，几乎把石厦和福民的小区都盘了个遍。

相比罗湖，福田作为市政府所在区域，也是深圳的金融中心，整体的居住环境也相对舒适，最终选择把家安在了这里。

5年过后，已是9-11万水平，升幅60%-70%，远远跑赢罗湖。

福田CBD

南山则是最大的赢家，由于深圳湾口岸没有地铁又远离高铁，不在我当时的考虑范围，与我同年置业的小伙伴购入前海一网红小区。

5年时间，房价飙升至12万，升幅超70%。

南山CBD

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其实自从2020年2月，深圳政府出台官方指导价后，房地产市场淡静了许多，观望的人也越来越多，目前深圳房价还是相对平稳的。

因为受到指导价政策的影响，银行的贷款批核额度必须遵照指导价来定，贷款额度大致只能做到指导价的2/3，而房子的市场成交价往往高于指导价15-20%，变相提高了首付，往往需要买家支付5成左右的首付。

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深圳升幅如此迅猛，是否已经接近香港同期水平了呢？

我们就来看一下香港和深圳核心地段的均价对比。

九龙奥运vs福田石厦

港岛太古vs南山前海

先做个简单比较：奥运平均成交价是15844港币/呎（合14.1万人民币/平），而石厦是11万人民币/平左右。

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绿洲丰和石厦小区官方指导价

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太古平均成交价建16880港币/呎（合15.1万人民币/平），前海均价12万人民币/平。

在生活便利程度和教育资源水平差不多同等的水准下，香港核心区域的均价还是要高出深圳核心区域大概25-30%。

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中海阳光玫瑰园前海片区官方指导价

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深港两地的上车难易程度

那么深港两地的上车难易程度又是怎样呢？

一对即将步入婚姻的年轻夫妇，考虑最多的是刚需两房。

深圳罗湖地铁盘金色都汇70平的两房，指导价392万人民币，业主报价普遍会高出15%左右，也就是450万人民币。

金色都汇

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通常情况下，银行按揭是遵循指导价的2/3预批贷款额度的，意味着262万可做银行按揭，剩余部分自然就是首期款了，即首付188万人民币（450-392*66.7%），月供13431人民币。（按等额本息，贷款30年，年利率5.15%计算）

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再来看一看香港，将军澳地铁盘将军澳中心，建58平的两房，售价780万港元首付10%（800万以内，可做9成按揭），即78万港元首付便能上车（折64万人民币），贷款702万港元（折575万人民币），月供25400港元（折20800人民币，按贷款30年，年利率H+1.3%，目前1.49%计算）。

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乍一看，是否觉得

香港

反而

更容易上车呢？

首付少、利息低、贷款额度高，好像蛮不错的样子。

其实香港有一个叫做压力测试的东西，比如上述780万的房子，月收入要达到7万港币，才可以做到90%按揭。

在首付不那么充足且月收入较高的情况下，选择在香港置业是一个不错的选择；当然在首付充裕而月收入不足的情况下，深圳相对较低的月供总额，也许会是一个不错的选择。

我们顺便也来看一下两个房子的租金比较:

金色都汇：租金6600人民币/月；租金回报率 1.76%。

将军澳中心：16000港币/月(合12300人民币/月) 租金回报率 2.46%。

香港

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香港买房，若考虑放租的话，投资回报比起内地来说，还是更具有吸引力的。

说到这里，究竟在深圳还是香港买房好呢？其实，没有所谓的哪里更好，选择适合自己的就是最好的。我也想迫不及待与大家分享一下，两边买房的一些小贴士：

深圳的家

深港两地中介差异化较大，尤其是在深圳地产中介这个行业，人员流动更加频繁，文化水平参差。

在选择中介的时候，个人更加倾向选择30岁左右的年轻中介会更好，同为年轻人更能了解你的需求，初入职场几年的他们有了一定的经验，也更会设身处地地为你考虑，更有耐心地帮你答疑解惑、寻觅楼盘。

我家夜景（深圳）

深港两地中介的佣金标准不同。

深圳的中介佣金官方说法是3%（一般是由购房者独自承担），当然是可以谈。

我当时是找了中原地产做代理，最终谈到了1.7%。一般越小的中介，佣金收的会更便宜一些，1-1.2%。

而香港的中介佣金是2%（买卖双方各自承担1%），可以根据理想成交价的情况，提前和中介约定好，比如，约定若最终成交价砍价3%，将支付1%的佣金；小于3%，只能支付0.5%的佣金。

深圳房子设计图

由于我的那套房子，业主没有议价，最终支付了0.5%的佣金。

整个二手房的交易流程存在差异。

香港全程需要委托律师楼处理大小订金、首期款和贷款等事宜。

而深圳则是由地产中介和按揭银行代理这一环节的，所以无论是选择在香港找律师楼还是在深圳在地产代理，资质好坏尤为重要，需要大家自己好好把关。

深圳房子设计图

用我购置深圳二手房的亲身经历给大家做个参考，在决定买房的当晚，中介把我和前业主叫来一起面谈，奈何嘴比较笨，业主只便宜了2万5千块，随即当晚到中介店铺签合同并通过刷了10万定金。

需要留意的是，深圳买房全程都是可以刷卡的，而香港是不可以的，一般通过支票交易。

图源：知乎

再之后，很幸运，业主已是红本在手，我们不用进行赎楼操作，省去了赎楼费用，并顺利进入支付首期的阶段，我选择了工商银行办理贷款，除了需要存入首付款之外，还需要提供个人工资流水（香港的工资单在内地办理按揭是完全被承认的）。

再后来就是办理房屋过户和缴纳税款啦，包括个税（房价1%）和契税（房价1%），完成整个交易。

房产证

香港银行有现金回赠一说。

在香港购买二手房，再找银行做按揭时，会有银行现金回赠一说。

通常回赠比率在1%-1.3%，总回赠现金即由贷款金额乘以回赠比例得出。

不过林郑plan高成数按揭并不能获得全额贷款的按揭回赠，即回赠的贷款基数最多只有楼价的5成。

我家夜景（深圳）

举例来说，以900万港币购入一套香港房产，如果不使用高成数按揭，则贷款5成即贷款450万，贷款现金回赠比率为1%，即获得的现金回赠为45000港币，如果使用高成数按揭，贷款8成即贷款720万，则获得的回赠同样只有45000港币（楼价5成的1%），并没有随着贷款额度的上升而增加，这点大家需要留意。

通常在交楼后1个月内，现金回赠就会存入相关账户，不同银行的回赠比率不同，大家在买房时可以向多家银行了解详情。