Ellen
港漂夫妻想买三房
所长你好，我和我老公在纠结买房的问题，想请教一下你的意见。我们在天寰有一个440呎的小单位，考虑到还有升值空间，暂时不准备换，所以现在想着用林郑plan再买一套。
一个想法是买在港岛收租，然后我们再自己出去租房住。之前看过湾仔嘉荟轩的studio和跑马地一个类似服务式单位V。考虑到出租半新楼扣完管理费，地租差饷，物业税，好像成本比较高，也不知道那边的升值空间如何，就有点犹豫。
另外一个想法就是买一个我们两年后可以住的房子，想要面积大一点带工人房，考虑以后可能有小朋友，感觉三房比较好。位置的话，地铁站附近就行，我们希望景观开扬，最好有山景。因为也是林郑plan，这个预算可能就要在1000万以下。
如果我们自己住的话，比较prefer两房加工人房可能舒服一点，三房有点紧了。元朗和朗屏的房子都可以考虑，洪水桥有些担心交通问题。
想请问所长有什么建议。
还想问问，元朗的房子主要是溱林和溱柏，1000万以下值得买吗？
Ellen你好，我把你......
方所长
我把你的条件收敛了一下，大概是这样的：
1. 预算1000万以下
2. 两房加工人房或者三房
3. 地铁站附近
以下是所长我的推荐：
先说说你的第一个想法：在港岛买房收租，自己出去租房住。这种情况被称为“双租”，是最近比较流行的概念，很多人都这么搞，但搬家多了真的很累，特别是带孩子的家庭，搬一次家真的是劳民伤财，耗费精力。
而且买港岛高单价的小单位收租，单栋新楼那种，现在来看不是一个很好的选择。租金回报低，升值也慢。
像嘉荟轩这种湾仔的独栋物业，一方面近几年升值比较弱，另一方面管理费也比较高。
嘉荟轩
图片来源：头条日报
疫情过后，studio类型的房子受影响很大，因为原来好多都是公司客租这里，选择湾仔无非就是上班近，拿着公司预算就在这儿租的，但现在很多外派的都回去了。而这类房子的客源又不包括本地家庭客，所以现在租客大减。
跑马地的这种服务式单位，也是同样道理，而且更麻烦，本身收租的回报就不高，两厘出头，扣除成本也就是一点多。
V happy valley
图片来源：美联物业
而且升值也弱，特别是林郑plan出来以后，这个政策主要是在帮助自住群体，但大部分自住的人都不会考虑studio。
这两个地方是好地方，但想收租最好是买老楼，回报高，不过老楼的水很深，你想租给什么样的租客，本地家庭客、外国人还是内地人，你要改成什么样的间隔，都要做些功课。
图片来源：香港经济日报
还有一个问题，
如果你用林郑plan政策买房，是不可以拿来放租的
，被发现后要补足5成按揭。

再来说说你的第二种自住的情况，
1000万以下买个两房半或者三房。
市场上两房半户型的房子不多，新一点的楼盘才会有两房半，但是新楼呎价高，所以两房半和三房在预算上可能差不多。
1000万以下、地铁站附近的三房，我们之前也推荐过一些，比如九龙的大角咀港湾豪庭、长沙湾四小龙，土瓜湾的翔龙湾和傲云峰
，不过选择可能不多。

图片来源：头条日报
我们重点讲一下新界西，既然你也觉得洪水桥不太方便，那暂时就不考虑了。
元朗地铁站附近的盘，最主要的就是YOHO系列，YOHO TOWN和GRAND YOHO，都是新鸿基开发的，YOHO TOWN是早一点的，楼龄大概是18年了，外墙可能看上去比较旧。
但如果考虑性价比的话，还是个不错的选择，离地铁站和商场都很近，呎价1.7万左右，1000万以下能买到500多呎的小三房。
而且YOHO TOWN的景观还算开扬，部分还能看到林景。
YOHO TOWN
图片来源：维基百科
GRAND YOHO比较新，楼龄大概6年，但呎价也要高一些，1000万以下想买到三房比较难。
GRAND YOHO
图片来源：维基百科
如果YOHO系列买不到合适的，也可以看看朗屏站的溱林和溱柏。
溱林
图片来源：维基百科
溱柏
图片来源：维基百科
朗屏属于低密度的住宅区，相对比较安静，看起来有些像乡下，比较受一些内地人的欢迎，不过住在这里有车比较方便。
因为它离地铁站还是有一点距离的，主要看你能否接受这里的交通。
图片来源：香港铁路大典
不过因为是低密度，景观方面不用担心，而且这两个盘都有你喜欢的山景。
溱林和溱柏的开发商是新世界，风评很好，特别是这两年，新的当家人郑志刚上任以后，很注重公司形象，他的一些行为，包括之前的柏傲庄拆楼重建事件，都很利于他们品牌的口碑。
而且这两个盘的呎价都不高，最近呎价都在1.3万左右。
1000万以下能买到700、800多呎的三房，相较元朗YOHO系列面积能大很多。
溱柏
图片来源：中原地产
溱林
图片来源：中原地产
所以如果是从自住角度考虑，溱林、溱柏还是挺值得入手的。而且这些盘开价的时候很便宜，早期入手的买家都是赚的，你比较有砍价的空间。
说到这里，顺便提一下，看得出你关心的地区都在北部都会区，北部都会区是一个长期的概念，如果想当成未来三年的一种利好去变现的话是不太现实。
除了这些，你可以考虑一下屯门地铁上盖的珑门1期，楼龄不到10年。它的交通很方便，从地铁出来直接有电梯到家。二期要远一点，要走一个天桥。
珑门
图片来源：维基百科
珑门的最近平均呎价在1.7万左右，但户型比较多，1000万应该可以买到小三房。
不过珑门的价格波动很大，2020年的时候呎价1.4万的盘都有。
而且这个盘是在屯门市中心，周边配套很全，旁边就是屯门公园，公园景、山景都有。
图片来源：维基百科
希望我的回答可以帮到你。同时，如果有经验丰富的港漂也欢迎留言帮助Ellen。
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