房地美的数据显示,在截至周四的一周,美国30年期固定利率贷款的平均利率为
3.45%
,创下2020年3月以来最高水平,一周前为3.22%。更高的借贷成本,叠加创纪录的房价,会挤压房地产市场的需求,令楼市降温。

房地美周四公布的数据显示,在截至本周四的一周,美国30年期固定利率贷款的平均利率为3.45%,较一周前的3.22%继续攀升,为连续第三周上涨,创下2020年3月以来最高水平。也就是说,美国住房抵押贷款利率已经回升到新疫情爆发初期的水平。美国30年期固定利率贷款在疫情期间曾创下历史新低,最低值为2.65%。
美国通胀高企,市场预期美联储今年将有三到四次加息,这推高了住房抵押贷款的利率,该利率与美国10年期国债息息相关。本周,10年期美债收益率一度升破1.80%重要关口,达到1.808%,连涨六日并刷新2020年1月以来的两年高位,较2021年末的1.51%上行近30个基点。
对于今年首次加息的时点,美联储理事布雷纳德在周四参加美联储“二把手”提名听证时表示遏制通胀是首要任务,她对3月加息持开放态度。布雷纳德被视为美联储最鸽派的高级官员之一,分析称,她对抗通胀上涨的意图,标志着美联储一位有影响力的鸽派成员立场重要转变。
受房贷利率下行、供给有限、需求增长等因素提振,美国房价在新冠疫情爆发后飙升。市场对有限房源的竞争,令美国房价持续创下历史新高根据全美房地产经纪人协会的数据,11月成屋售价的中位值同比上涨13.9%至35.4万美元此前公布的数据显示,美国20城房价在去年10月上涨18.4%,低于9月份的19.1%,这是房价涨幅连续第三个月放缓;不过,所有20个城市的房价都出现了两位数的年度增长。
更高的借贷成本,叠加创纪录的房价,会影响购房者的购买力,挤压房地产市场的需求,最终令楼市降温。亚特兰大联储估计,在2021年初,美国人需要大约29%的收入来支付中等价位房屋的抵押贷款,而到同年10月,这一比例上升到33%。
房地美首席经济学家Sam Khater在声明中表示:“今年迄今为止,抵押贷款利率的上涨尚未影响购买需求。但鉴于房价增长速度很快,它可能会在不久的将来抑制需求。”
美国房租终于见顶了
12月,全美100个最大城市中,有61个城市的租金环比下降。华尔街见闻昨天的文章分析认为,美国通胀或在下月见顶,主要考虑到以下三点原因:首先,在12月的CPI数据中,包括食品、能源及二手车拉动的交通运输项,对整体通胀的贡献都在减弱。其次,PMI反应的生产和需求的缺口正在收窄,商业库存也呈现改善趋势。最后,2021年3月开始,美国CPI的同比基数将有明显的抬升,基数效应也将部分导致CPI数值回落。
以上之外,还有一个好消息,那就是房屋租赁市场现在终于见顶了。根据公寓租赁网站Apartment list的最新数据,该咨询公司全美租金指数在12月份环比下降了0.2%,这是2021年唯一一次租金环比下降。
虽然每年的这个时候,由于该市场的季节性特征,租金都会小幅下降,但在经历了过去一年的创纪录增长后,12月数值的下降还是值得注意,特别是考虑到2021年全美租金中值增长了17.8%。相比之下,在2017-2019年疫情前的几年里,租金年均增长仅为2.3%。
12 月也是在7月达到2.7%的峰值后,月租金增长的连续第五个月放缓,这为过去一年来前所未有的价格上涨,释放了结束的信号:从去年3月到9月的七个月中,租金环比增长超过了疫情前的记录。然而,12 月租金增长与疫情前的趋势一致——2019年12月租金也下降了0.3%,2018年12月下降了0.2%。
仔细观察各大城市,2021年,全美大大小小的城市租金迅速变得越来越昂贵。如下图所示,2021 年的深红色带描绘了去年的大规模租金热潮,该热潮在2021 年 7-8 月达到顶峰,当时该图表中的所有 100 个城市的价格都上涨了。
而最右边的三列显示,最近各大城市租金的降温也很普遍。12 月,全美 100 个最大城市中,有 61 个城市的租金环比下降。
在整个疫情期间出现大量新居民涌入的一些较小城市,包括爱达荷州博伊西(Boise) 、加州弗雷斯诺(Fresno)和内华达州雷诺(7.62, 0.25, 3.39%)(Reno),房价已连续三个月下跌。类似的价格下跌也发生在马萨诸塞州波士顿、加利福尼亚州旧金山和伊利诺伊州芝加哥等较大的城市中心。
特别是,西雅图和旧金山双双跻身月度降幅最大城市的前五名,这表明这些昂贵的科技中心可能正在进入租赁疲软的下一阶段,这与新冠疫情持续蔓延有关。另外,Apartment list全美租赁房空置指数连续第四个月上升,表明租赁市场的紧张状况开始有所缓解。如果空置率在未来几个月继续保持这一趋势,租金增长也可能会继续进一步降温。
更大的问题是,美国劳工统计局何时会将最新的实时数据输入其CPI模型,以及美联储要多久才能意识到,2021年全年出现的租金通胀现在正在逆转。(来源:华尔街见闻   作者: 王眉)
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