又到了一年辞旧迎新的时候~ 每年开春，都是传统意义上的交易旺季，虽然刚刚过的这个冬天，湾区的房市也很“暖”🔥🔥🔥
本篇Mindy 将为大家回顾2021年湾区的房市，一起预测湾区2022年的房市将会何去何从。无论是想要上车，还是想要换房的小伙伴，早点了解目标区域的市场动态并做好计划，就等于赢在了起跑线上💪
2021年湾区房市回顾
从整个加州房市大趋势来说，根据California Association of Realtors今年对全加州接近40,000名经纪人的调研显示，61%的房子的成交价格要高于房子的挂牌价格；房子在市场上的时间中位数仅为惊人的1.1周。
在如此激烈的卖方市场下，今年卖家接受的offer中，有6成都是没有任何附加条款的offer；
而加州今年成交的房子中，可以说每5套里就有1套是被all-cash offer买走的！
早在2020年底，Mindy的预测是湾区房市在新的一年仍将保持上涨，然而新的一年湾区房市除了涨，还是涨！涨！涨！涨！增长的幅度也超过了所有人的预料，平均来说湾区的涨幅达到了20%，接下来Mindy会分南湾、半岛、东湾三大热门区域来解析今年的疯狂市场。
南湾
2021年Mindy该区域成交量：42套
南湾向来是湾区人的必争之地，而整个Santa Clara County 今年的平均涨幅达到了25.3%，SFH独立屋的中位数售价已经达到了170万。这有很大一部分原因是因为2021年的该区域的供给处于了历史低点。
其中，95129、95051、95050、94087这几个邮编都是热门区域：
94087和去年同比上涨34.9%，SFH 独立屋价格中位数290万，直接奔着3米去了！其实我看到现在94087的房价中位数都有2.9M的时候还是蛮震惊的，要知道94087包含八大社区，并不是所有区域都有还不错的学区，而94087的东边，像是Birdland跟95051的西侧其实是被划在同一个学区，一年前大部分的房子价格都是2M以内的。
而San Jose的95129，更是南湾5年内涨幅第一（独立屋⬆️50.7%），同比去年涨幅30%；这个邮编暴涨的原因，主要还是由于Lawrence Expressway 以西的几个好社区发力。疫情之后，买家更看重优美的社区环境+方便的生活位置，附加周围各种优秀私校（包括顶尖私校Haker）。
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95051这个邮编房价上的波动一直是很大的，和去年同比涨幅达到了20%， 极佳的通勤位置（距南湾各个大厂都在15mins以内）+ 南湾最低的犯罪率指标让这个区域的房价在最近3个月犹如坐上了火箭。
而位于95051隔壁的95050今年的涨幅也有30.7%，独立屋中位数达到170万，95050的社区环境跟交通都比95051差一点，但是95051邮编暴涨后，79%的买家被priced out，都涌入了95050。
至于南湾的高端市场Stanford Circle (Palo Alto、Los Altos、Los Altos Hills、Menlo Park、Atherton, Woodside, Portola Valley)，今年的房源数量则有显著增加，同时季节性没有以往那么明显，但高端市场的涨幅和2019年比起来，在疫情后比起普通市场更加夸张，Mindy先挖个坑，下次再来填~
半岛
2021年Mindy该区域成交量：18套
半岛相当于南湾来说，涨得没有那么夸张，独立屋同比去年上涨17%，但有几个区域值得留意：
San Claros 94070，独立屋同比去年上涨28.1%，中位数265万；San Carlos在半岛的位置可谓是得天独厚，基本上一个小家庭有南（南湾）北（半岛&三藩城里）工作的couple，又想要个环境优美、学区优异的独立屋，San Carlos基本上是在必选名单里，所以该区域又被称为小Hillsborough，靠近280高速附近的山景房一直是豪宅区的守门员。
可惜的是，该区域价位在2.5M以下的房源一直以来数量非常有限，外加上很多半山腰的房子后院非常倾斜、去往山顶的盘山路又绕来绕去，地理因素直接劝退一波买家。因此，如果是在该区域地势平、安静的社区，比如White Oak 就受到了不管是白人还是亚裔买家的追捧。
Belmont 94002， 去年同比基本持平，Belmont和San Claros一样，拥有优异的学区条件跟极佳的社区环境。但是Belmont的城市面积更小，在市场上同期可选的房源数量就更少。这就导致了在该区域在过去一年里，一直处于极度的供需不均的状态，房源相较于去年房源数量减少了28%，意味着样本小了很多。从加价幅度上来看还是非常生猛的，12月的加价幅度平均在+120%。
San Mateo 4个邮编，整体独立屋去年同比上涨22.2%，中位数价格182万；这个半岛最大的城市，每个区域的社区、治安、交通、学区包括生活便利程度差异较大，所以很难一概而论。比如82西边的好社区，Hillsdale山上（94403）、Baywood park（94402）、传统的豪宅区San Mateo Park（94402）跟101东北边的94401区域，从房价中位数上来说差距就很大，传统好社区的涨幅不如发展中社区，可是豪宅区的房源在售数量却在直线下滑。
东湾
2021年Mindy该区域成交量：10套
2020年东湾三谷地区是火得不得了，而2021年，Mindy想谈谈Fremont和Union City，东湾作为湾区之前的价格洼地，由于疫情对通勤的需求和未来通勤的预期降低，今年有不少从南湾被priced out的年轻买家，也从东湾成功上车。
Fremont 一共有4个邮编，2021年整体的独立屋涨幅也超过了20%；其中以94538（独立屋⬆️38.6%）领跑，这个区域一直以来都是fremont学区相对较差、但是交通较好的一个区域，属于中产阶级化（gentrification）比较快的一个区域，涨价幅度领头于其他三个邮编所在的区域。94536（独立屋⬆️28%）、94555（独立屋⬆️14.7%），独立屋售价的中位数也在150万附近。而94539所代表的Mission豪宅区，反而在过去一年中表现不如其他区域亮眼，一年的涨幅仅为11%。
Union City 完全是市场的一匹黑马，2021年整体的独立屋涨幅接近25%，但中位数仍位于150万以下。对于原本住在SF或者工作地点在SF的买家来说，Union City 给他们提供了用更少的价格，换更好的居住条件的选择。外加该区域非常令人瞩目的James logan高中。从2021的升学率来看，被UC Berkeley录取的毕业生数量，已经和Fremont的传统好高中American High是齐头并进了。特别是880西边的区域，还有小部分社区有传统好小学学区Delaine Eastin,使得从Fremont price out过去的年轻卖家，全部聚集在Union landing区域。
展望2022年

对于2022年的全美房价，各大机构都给出了自己的预测：
Zillow：在未来的12个月内上涨11%
Redfin：缓慢增长3%
Realtor.com：增长6.6%
高盛：到2022年年底再增长16%
Mindy认为，2022年的湾区房市存在以下三大特点：

不变的卖方市场

2022年的湾区房市仍然将是卖方市场，这是由于湾区房市极少的供给和不断增长的需求决定的。2022年，全美将有4500万millennials 正处于首次购房的26-35岁黄金年龄，更不用说年轻、高薪人才聚集，不断涌入的湾区。
对于卖家来说，未来的6-12个月是卖房的黄金机会，如果有卖房的计划，可以尽快约Mindy进行一对一的免费咨询。

传统意义上的季节性消失

往年的冬季房市热度一般会下降，而今年据Mindy的观察，这个冬天不那么“冷”😂 2022年的首周刚过去，湾区热门区域的不少房子上市不到一周，就能以multiple offers 完美收官，进入合同。因为Omicron疫情的影响，不少湾区人取消了度假、滑雪计划，新的一年早早开始准备抢房。
其实2021年7月到9月中旬，湾区的房市有一个比较短的房市低谷窗口期，却是稍瞬即逝~由于传统意义上的淡旺季消失，更显得时刻准备入场格外重要。新的一年，如果是有换房计划、或者是考虑买房的小伙伴，不妨早点约Mindy 一对一免费咨询，讨论购房策略。

加息的紧迫感

要说2021年底最热门的话题，就数加息了。2022年feds预计的三次加息，给目前仍在市场上的买家带来了紧迫感。而就在1月5日，FHFA要求两房（房利美和房地美）从2022年的4月1日起，对于特定的高额贷款和第二套房贷款开始增收一定比例的费用，这都在不远的未来给买家带来潜在的购房成本。
即使今年加息后利息超过4%，利息仍然处于历史低点，鉴于湾区极少的市场供给，Mindy认为湾区房市仍不会就此遇冷。但是对于卖家、想要换房的小伙伴来说，这就需要掐准时间点，早做准备~
新的一年祝愿大家都能身体健康，住在带来幸福感的房子里❤️如果有任何关于湾区房市的问题，记得趁早联系Mindy进行一对一的免费咨询哦👇
Mindy毕业于University  of Florida建筑学专业，2021年成交量超过70套！擅长改造、装修各类旧房+线下房源推送，并有专业的全屋装修、改建团队。
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