作为美国房东一枚，我常常会在两种选项之间摇摆不定：是最大化我的投资回报？还是尽快还清房贷，无债一身轻？

要理解这种矛盾的心理，你首先需要知道债务可以如何帮助我们，以及负债的弊端。
下面我会向你解释我不还清房贷的三个主要原因，以及我在什么情况下会选择还清房贷。
30年房贷的三大好处
1. 30年房贷可以提高投资回报
如果你通过低利率的30年固定贷款融资买房，你的投资成本会大大降低，从而提高投资回报。
以我在 2011 年 12 月的第一次购房为例。当时我花 244,500 美元买了我的第一套房子。按照一般惯例，我支付了 20%的首付，即 48,900 美元，并通过30年房贷以 4.25% 的固定利率贷款到了剩下的 80%，即 196,500 美元。
现在我以每月 2,050 美元的价格出租这个房子（一年总共 24,600 美元），同时每月还贷1,362 美元（一年16,344 美元，包括地产税和保险）。
如果我用现金购买同一栋房子，我的回报会是什么样子？让我们来看下表：
第一种情况：全现金买房
第二种情况：先付20%首付，然后贷款买房 
如上所示，以低息的固定利率贷款买房会大大提高你的投资回报。
就我个人而言，如果我以全部现金支付买了这个房子，我每年的投资回报只有 8.13% 。但是如果我利用30年房贷来买房，我的投资回报会飙升至 27.11%。
2. 30年房贷可以抵御通货膨胀
最近大家都在讨论通货膨胀的卷土重来。有很多文章会建议你购买黄金、比特币、大宗商品或股票以抵御通货膨胀。
但我认为，比起花钱投资，通过30年房贷锁定低利率融资可能是抵御通胀的最有效方式。尤其是如果你用借来的钱购买的资产会升值，比如房子。
我们可以这样想：假设通货膨胀率为每年 1%（实际上可能会比 1% 高很多，这里只是举例）。因为你只支付了 20% 的首付，所以通过贷款的杠杆效应，你投入的每一美元都会为资产增值五倍。
还是以我第一次买房为例。
a. 购买价格：$244,500
b. 通货膨胀率：1% 
c. 资产每年的通胀增值 (a x b)： $2,445   
d. 初始投资金额：$48,900
e. 投资回报率（c / d）：5%
从上面可以看出，如果我只支付20%的首付，假设每年通胀为1%，我的投资回报率会是5%（即 1% 通胀率的五倍）。
希望你现在明白，为什么利用30年房贷可以抵御通货膨胀，大大提高投资回报。
3. 用30年贷款买房可以省下现金进行其他投资，以获得更多的收益
如今的房贷利率处于历史低位，我最近也将我的出租房产以 3.5%的利率进行了重新贷款。
其偿还贷款，我宁愿用手头的现金投资股市或者再购买一处房产。这两者都会带来比 3.5% 更高的收益。
此外，未来利率无疑会上升。尽管现在CD （定期存款）的利率仍然很低，但如果几年后回升至 3.5% 或更高，那么将现金存入定期存款绝对比还清贷款更划算。
30年房贷需要注意的陷阱
高回报通常对应高风险。30年房贷看似诱人，但同时存在很大风险，一个不小心就会毁掉我的房产投资。
30年是一段很长的时间，其间很多事情都可能出错。
比如2008年金融危机，有很多房客无法支付租金，但是房东仍然需要每月为房贷还款。如果一个房东贷款过多，在没有任何租金收入的情况下，他可能会被迫低价出售房产，甚至申请破产。
权衡利弊
实话实说，对于是否要还清贷款，我经常很矛盾。
我总是担心破产的最坏情况，但我认为这种思考和挣扎是一件好事。出于这种谨慎的心态，我制定了一个防止自己过度借贷的策略。
我将在以后的文章中分享这个策略，以帮助更多人保护自己，免受另一场金融危机的影响。
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