续上一篇的买房经历，这次我想跟大家分享一下我的100套房看房经历。 
很多人都质疑，100套房子，真的大半年能看完？为什么你需要看100套房才能决定买下自己的小蜗居呢？看100套和看10套，真的有本质上的区别吗？
01
看房前的规划
如果经济实力雄厚，或者有家人的支持，以及很清楚自己想在哪个区置业，那确实不需要看太多的。 
特别是一手房市场，大概率来讲，已经少了90%的问题，只需要
确定一个喜欢的区
域。


不过由于我的职业是自雇人士，目标看的是二手市场，在疫情下存在很多不稳定因素，而我父母能力有限，当时后疫情影响还没有体现，在希望保留更多现金流的情况下， 我需要考虑的因素是非常多的。 
因此，就有了我的100套房的看房经历。
图源：网络
首先我固定每周1个下午的时间看房，每次到同一个区域，或步行可到的隔壁区域，大概可以看5-6间。
而当你决定看二手房市场时，你需要注意的事情就会非常多了。
02
不停筛选房子的过程
新界：
一开始希望套内面积（不算露台、天台，房子内部的面积）更大，所以打算放弃通勤距离。所以我当时看了屯门，天水围，元朗一带的房子，呎数集中在400-500呎。如果不是买房的原因，恐怕我这辈子都不会知道，原来在屯门黄金海岸附近有一个岛，叫龙珠岛。
龙珠岛周边海景
当时出现了第一个我梦寐以求的房子，落地玻璃，无敌海景，全木装修，还有个顶楼天台，它满足了我一切"一个人悠然自得"的生活幻想，除了它套内面积太小以外，几乎没有毛病。 
龙珠岛
内部装修是真的很合我的心意
2020年放售355万连天台，套内实用面积286呎，楼龄50年，当时带租约11000港币一个月。
而车位我记得是400港币一个月租金，所以当时就想，买个特斯拉住进去貌似还不错。
内部装修
它的天台还建了一个小房子，虽然不知道是否属于僭建（私自扩建），但如果朋友家人来留宿，还蛮方便的。
但它有一个致命的痛点，就是连接龙珠岛和屯门黄金海岸之间只有一条桥，而如果台风下暴雨，那条桥出了名的很容易被淹没，所以出行在原本已经不太方便的情况下，存在更多风险。
我之前还看过很多东涌的房子，大家可以回顾一下之前的文章（戳这里回顾）。
后来仔细想想后，发现自己还是倾向更短的通勤距离，也希望可以接近高铁或机场。所以也就放弃了屯门天水围元朗一带的房子。
接下来我以西九龙高铁站为中心，看了附近的房子。
港铁线路图
图源：网络
九龙：
首先高铁站附近的南昌站汇玺，是我当时住的地方。 
南昌站
图源：网络
汇玺是个好地方，新鸿基的楼盘，房子的质量是杠杠的，所以那里也聚集了非常多的港漂，在交通上连接着不同的交通枢纽，而且房子很新，最旧的也就刚好3年。
汇玺交通线路
汇玺的会所有两个，有个很大的中餐厅，价格适中，菜品还蛮不错的。 
由于汇玺对面是公屋，所以公屋楼下的市场价格不太贵，也被领展整改了，整体逛起来非常舒服，在生活便利度上还是很不错的。 
它除了价单太贵和太大尘之外，没什么毛病。 
汇玺周边
一房单位大概900-1000万，实用面积350呎，租金大约17000-23000不等。 
我当时目标是开放式单位，大约269呎实用面积，售价大约在650万左右。
汇玺客厅布局装修
其实新房一般带有露台，有一些还有2个露台，而露台面积也是算到实用面积中。 
我在汇玺居住的经验告诉我，衣服根本不能晾出去。
我当时住37楼1房单位，房子并不是对着马路，但还是尘很大，刚清洗的玻璃2天后又是灰灰的一层，所以不是所有露台都能晾衣服的。
汇玺厨房格局
图源：中原地产
所以当套内面积只有269呎，而露台还占了20-30呎的时候，那实际真正利用的面积就只有240呎左右。 
因此贫穷让我放弃了买汇玺的想法。
汇玺
图源：中原地产
更接近高铁站的还有九龙站和柯士甸站，九龙站都是大单位为主，而柯士甸站的THE AUSTIN又超出了我的上限，所以当时能符合自己目标的就只剩下御金国峯了。 
御金国峯大堂
图源：网络
御金国峯是由信和、南丰、嘉华和华人置业共同发展的项目。 
它外观看上去像是一个宫殿，里面大堂金碧辉煌，一种赤裸裸的土豪感。 
御金国峰外部
不过它的位置比较尴尬，是柯士甸站和油麻地站的中间，步行到地铁站大约10分钟。
开放式单位实用面积322呎，2020年售价大约650万，租金大约15000港币。
御金国峯房屋单位 客厅
图源：网络
但后来AGENT说，这个楼盘有点"邪"，2017年发生了一个很大的命案，令3个单位变成凶宅。
而且附近也有不少施工地，所以"风水"一般。
御金国峯凶杀案新闻
图源：网络
其实我个人没有太介意，毕竟买的又不是凶宅，只是同一座。 
但因为这个事情让我了解到原来香港做按揭的时候，凶宅单位以及它同层单位和上下两层的单位，都会受到牵连，银行按揭也会比较难做。
当然凶宅的售价比市场价大概可以便宜30%，转手的对象一般是外国人。
御金国峰 睡房内部
御金国峰房屋单位 卫生间内部
当时还看了一个房子在佐敦站附近，原本是服务式公寓，叫都会明轩，由大业主（大业主就是买下了大部分单位的人）持有。 
但在2015年左右，大业主放售了其中少许单位，所以在2020年的时候，有2个私人业主想转手。 

都会明轩入口
17年楼龄，实用面积308呎，有一个小露台，放售390万，业主说380万左右愿意成交。 
其实在疫情前，由于这个地方近高铁站，所以租金最高是18000-20000一个月，一般都是租给需要内地和香港两地往返的内地公司员工。
都会明轩示范单位
由于这种情况下付租金的一般是公司，而且服务式公寓的租期比较灵活，也有专人负责清洁，所以租金可能比较高。 
但疫情下，这里租金马上跌到11000左右，这就证明这种房子受外界影响非常明显。
后来上网查了一下，发现很多人在论坛上提及这个服务式公寓的体验经历比较差，例如服务不好，也有不少坑，所以我当时感觉如果买下来自己住，可能出入的人员太多不确定，因为租户经常改变。 
都会明轩外部
如果买下来以投资为目的，这种还是以大业主持有比例占多，就等于业主立案法团形同虚设，很多重要的决定都是由大业主决定。
而且本来整个服务式公寓口碑不好，这样也同样影响了个人单位的出租。 
所以考量后，还是不打算入手。
图源：网络
港岛：
接下来，我就开始重点看港岛的房子。第一个主力看的是港岛西，因为在西区有很多很好的小店以及CAFÉ，而且大多数都是999年期的地，等于永久拥有业权。
西区临近香港大学，也是聚集了不少港漂，当时我还查看了租金数据，发现港岛西的租金回报普遍都很高，而且租金还很稳。 
西营盘
图源：网络
当时看中的一套是在西营盘，大楼入口就在地铁站对面，交通非常方便。
洗手间内部

那个楼盘的名字我忘了，是一个40年的房子，1梯4户的单栋楼。 
我看的单位是2楼连花园，套内面积315呎，已经全屋装修配了西门子全新家电。
客厅
最吸引的我是它是连着一个500呎的露台！露台已经铺好了假草地，也有10多盆树围着，想起一群朋友可以在露台BBQ我就非常开心！ 
露台
当时售价650万，租金大约在23000港币左右。 
但由于父母坚决反对，认为低层以及这么大的底层花园肯定会很多垃圾掉下来，确实也是，当时看房在草地上已经看到了5-6条毛巾或小裤裤，这也是底层花园所不能避免的问题。
如果有人跳楼，落在这个露台，这个房子可能会被定义为凶宅，并且房子已经40年，所以最后还是死心了。
后来我又看了西营盘的家乐花园，距离地铁站2分钟，楼龄25年，当时全屋装修我都很满意，648万开价，可以连租约出售。（这个房子当时还在出租，租金是20000港币）
家乐花园示范单位
这个房子才1000港币管理费，位于高层，实用面积315呎。
家乐花园
图源网络
但是由于当时我已经同步在看跑马地的房子，所以一直没拿下主意，当时这个房子在我看后的2天以635万就卖出了。
家乐花园的装修真的深得我心
而我最后也选择了在跑马地购房，因为可以步行直接到铜锣湾，而且楼下直接有巴士可以到公司楼下。
跑马地 铜锣湾环境
其实因为这100套的看房经历，让我对整个香港不同区域都有了一个全新的认知，最重要的是，看多了以后，一进门就知道这是不是你想住的地方。 
如果在不考虑价格和按揭的情况下，我还是建议大家先考虑一手市场，毕竟其中牵涉的隐形问题比较少，也不需要再花钱装修，比较省心。 
图源网络
但如果你也想了解二手市场，利用低息环境杠杆最大化，那二手市场1000万以下的房子，无疑是个好的选择。
03
给大家买二手房的建议
1.楼龄，每个人对新旧的可接受程度不同，这个无法将就，所以必须要考虑清楚。
例如港岛就很多高龄房子，例如40年以上。
虽然旧，但由于香港的楼宇维修和保养比内地要好太多，所以无论是外观还是内里，一般做过大维修的，都显得比40岁房龄年轻。 
但楼龄会影响了按揭成数以及年期，因此越老的房子在港岛不见得很便宜，却需要更多的首期，这对于日后的买卖也是有一定限制的。
2021施政报告
图源网络
楼龄决定了房子内部看不见的"问题"有多少。 
一般很多旧房子都不是大发展商，所以对于楼宇质量更难判断。 
例如电线老化，缺少全屋电路走线图，水管老化，窗户容易漏水等，这些问题需要入住一段时间才慢慢浮现，这也是旧楼的其中一个盲点。
香港旧式楼房
图源网络
2. 二手房更需要优先选择大规模的小区。 
香港很多区都有一些大楼盘，例如太古城，康怡花园，青衣城，四小龙（荔枝角附近的四个楼盘）等等。
这些规模较大的小区一般就是由大发展商发展，承上一个问题，这样的房子无论从质量还是物业管理都比较有保障。 
而且需要大维修的时候，由于户数较多，维修费用相对少一些，小区规模越大，市场活跃度越高，交易也越多。
因此可查询的交易价格更接近市场价格，这样对于日后买卖都有好处。
太古城楼盘
图源：网络
康怡花园楼盘
图源：网络
小单位的新楼盘一般连1-2个露台，令原本的套内面积会显得更小，所以一般同样呎数，旧楼比新楼的实用率更高。
像我自己的小窝，因为没有露台，所以买了一个干湿功能的洗衣机，基本上可以解决晾衣服的问题。
我的小窝
这就是我的看房经历啦，经过百来套看房之旅我也买到了自己心仪小屋，也祝愿大家能够早早在港找到心仪的房子啦！
-END- 
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