监管一起表了态。
来源 | 凤凰WEEKLY地产
ID | gh_eed390b11639

作者｜曹蓓
编辑｜谢弋
2013年春天，深圳的一个豪宅项目开盘没多久，就收到了整改通知。
据说有人去看房时被挡在门外：没有500万，不让看。　
后来项目负责人解释，这是工作人员的偷懒做法，因为要看房的人太多了。　
火爆至此的项目，就是中国豪宅“标杆”——深圳湾１号。　
它身上有很多标签：拿下“房地产奥斯卡”——国际房地产大奖；跨界富豪，重金打造；传说马云曾清场买房；业主身价加起来，超过一万亿。　
当年，深圳湾１号以最高17万一平米开售，而深圳房价的成交均价才两万多一平米。
普通人想都不敢想的价格，富豪们却趋之若鹜。他们很清楚，天花板一样的价格里，不止包括房子，还有富豪云集的圈子。
恒大老板许家印，就是其中之一。他一向以大手笔闻名，也以豪华的朋友圈闻名，这两点跟深圳湾１号非常匹配。
彼时正通往财富快车道的许老板，也许根本没想过，有一天他需要把这豪宅卖掉换钱。
这件事在2021年发生了。
年初还在描绘冲向世界和全球的美好愿景的“新恒大”航母，没过几个月就不得不面对这幅愿景在现实中日渐显露的裂痕。
恒大危，路人皆知。
到了11月底，铺天盖地的新闻说，许家印拿出70亿现金，帮助恒大度过危机。这70亿里，有抵押的股票，有香港豪宅和私人飞机，还有挂牌的深圳湾１号。　
即便如此，在恒大约２万亿负债和潜在的风险面前，这些都显得微不足道。　
更大的难题，可能还在后面。
12月3日，在恒大公告一笔2.6亿美元担保可能被债权人要求加速到期后，广东省政府和一行两会先后发声。仔细研究其中的一些关键词，或许可以获得某些信号。
广东省政府说，
应恒大请求，同意向恒大派出工作组。
央行和一行两会的意思总结一下大概是，恒大的风险，主要缘于自身经营不善、盲目扩张；属于个案；不会对银行保险业的正常运行造成任何负面影响，对资本市场稳定运行的外溢影响可控。
对于很多重病，医学能做的非常有限，充其量只是辅助，最终能不能好转、能好转到哪一步，很大程度上取决于病人自己。
过去几年里，这家龙头房企一直在加速和加油之间交替前行，人们一边担心它加速的风险，一边惊叹它加油的能力。
直到房地产集体进入减速带，那些被速度掩盖的问题才一一冒出来。昔日众多为它加油的朋友，很多也只能无奈地摇头。
01
雷从何来？
深圳湾１号开盘的第二年，2014年６月，同为业主的许家印和马云在香港喝了一顿酒。酒桌上，许老板问，恒大足球从发展战略上准备增资扩股，你入不入？　
马云回答：入！　
第二天早上９点多，马老板给睡梦中的许老板打了一个通15分钟的电话，聊足球。　
第三天，一笔12个“小目标”的战略合作就对外公布了，阿里入股了恒大足球俱乐部，占股50％。许老板说，这只是第一步，下一步是引进20个投资者，等条件具备，俱乐部会申请上市。
这种路径完全是许氏风格——不做则已，要做就做到最大最强，而且还要快。　
要做到这点，借力很重要。从一家没有背景的不知名房企一路冲到前十，许老板深谙此道。　
他的目标远不止于前十。　
不久后，恒大就宣布了进军世界500强的目标，还有实现途径——“坚定不移实施多元化”。原因是，这是绝大部分世界500强发展到一定阶段都会选的路。　
引入阿里巴巴的恒大足球，成了当时多元化的样板之一。此后恒大的多元化组成部分发生了很大的变化，到了2019年，足球、冰泉、音乐、电影这些“积累了很多经验的领域”，已经被文旅健康、新能源汽车所代替。
但是当年做足球的思路，却传承了下来，成为恒大多元化业务的基本路径：引入资金，做大规模，然后上市。　
就像许家印自己说的造车新思路：买买买，合合合，圈圈圈，大大大，好好好。
2017年底，著名经济学家任泽平加入恒大，传言年薪1500万。此后，恒大研究院陆续发布了多篇新能源汽车的报告。
2021年10月份，已经离开恒大回归市场的任泽平发了一篇长文，人们才知道，他居然曾是恒大多元化的“反对派”。
据任泽平所言，2017年底，负债率已大幅升至86.25％的恒大计划大举多元化扩张，当时他当着公司几位主要负责人的面谏言，降负债、反对多元化，理由是“国内外企业发展史上清楚地写着，多元化大多失败，可谓九死一生”。
这跟当年许家印铁了心要搞多元化的理由恰恰相反。在一次干部会上，任泽平“大受批评”。　
很多新闻标题都用了这个细节，多元化以及背后高杠杆、高负债推动的发展模式也被认为是日后恒大爆雷的根源。
但其实任泽平后面还说，在当时的情形下，大规模举债造新能源汽车也很难绝对地讲对错。“经济发展有时需要冒险精神，只是社会往往以结果论，成王败寇。”　
这句话是不是可以理解为，如果不是后来外部多重因素共同作用，恒大汽车可能会是另一个结果？
可惜，已经没有如果，“雷”已经开始了。
02
“锅盖”不够了
就在不久前，辽宁沈抚新区管委会接到了当地恒大项目购房者送来的几面锦旗，感谢在他们的推动下，恒大停工的项目，终于重新有了动静。
几年前听到恒大养生谷项目要落地沈抚，欢天喜地去买房的人怎么也想不到，2021年３月同样的房子被恒大挥泪大甩卖了。业主开始维权，６月份管委会发文让这个项目暂停销售。好不容易解决了，又过了没多久，项目就停工了。
管委会不得不再次组建专门的工作组，帮助恒大复工复产。一位业主说，买这套房子，是他这辈子最后悔的事。
上半年降价，下半年停工，基本上是很多恒大项目的缩影。
沈抚新区管委会的相关负责人透露，除了要帮购恒大项目解决尽快复工的问题，还要帮项目的员工解决欠发工资的问题，因为涉及当地的稳定。
一份网传的房企裁员比例显示，恒大目前正在通过降薪、停薪留职、缓发工资等方式变相裁员，预计比例不低于50％。
知情人士说，这种情况，已经从项目蔓延至总部。
不少房企越来越频繁地接到来自恒大的简历，有的级别还不低，“但是有些对恒大的履历还是稍微会介意。”恒大员工说，早出去的可能还好，现在来不及了。“谁能想到在500强工作的人会几个月拿不到工资，手里还有几十万甚至几百万不知道怎么兑付的理财。还有跟亲戚朋友推荐买的，现在后悔死了。”　
如今恒大理财产品的投资人，已经从９月份极端的情绪失控中缓和了一些，恒大给出了兑付方案，能不能按方案继续下去，何时能把钱拿回来，都是未知数。
只能等。
他们也很清楚，恒大的债主不止是他们。
在理财产品爆雷之前，已经有不少在社交媒体实名制喊恒大还钱的恒大商票持有人，还有一些公司采取了其他手段，比如法律诉讼、财产保全等等等等。
８月20日凌晨，恒大第一次在公告中用“债务风险”一词，是在前一天被监管约谈后。
此后便开启了出售股权、处置资产等回笼资金的一系列操作。
但９月中旬的时候，恒大公告称，进度不及预期。
一位负责恒大足球场项目的第三方人员，到现在还清楚地记得，一年半前去广州恒大中心做专家会汇报时，还在感叹楼内的豪华装修，恒大项目负责人的春风满面，和自己发自内心感受到的幸运。
那个项目，是恒大把规模做到第一的2016年，集齐多国顶级大师参与设计、竞标得来的，是要“超过诺坎普成为世界最大的顶级专业足球场”。但现在，他在简历上却不好意思把这个项目放在第一的位置。
最新传出的消息是，政府已经将恒大球场的地块收回，准备重新拍卖。
曾经创下吉尼斯世界纪录的全球最大足校——恒大足校，很多教职工已经被遣散，此前听说他们还被要求过卖房。
俱往矣，留下一片唏嘘。
彼时的风光和梦想，如今不得不一点点埋葬。
曾经庞大的恒大“帝国”，市值只剩下300亿港元左右，不及巅峰的10％。
03
放弃幻想
当年深圳湾１号的顶级会员制俱乐部——深湾会，传言是与香港马会、北京长安俱乐部联运管理，只有买房才能进场。　
富豪的友谊，是真金白银。这种友谊比那套豪宅，要值钱得多。
这点恐怕许老板体会得最为深刻。
2020年９月网传恒大1300亿战略投资“对赌”将到期而面临的危机，在几天之内，就被许老板用一张多位大佬站台的补充协议签约仪式照片给解决了。
再想想2008年，许家印能只身闯进香港富豪圈的牌局，使恒大度过危机起死回生上市敲钟，众人皆叹：牛！
古希腊著名哲学家早就告诉过我们，人不能两次踏进同一条河流。十几年前的故事，并没有复制。
2021年11月23日，香港老牌地产开发商华人置业公告称，将在一年内清空恒大股票。当年一同在牌桌上的好友——在恒大多个关键节点出现的刘銮雄夫妇，选择了离场，预计亏损大约100亿。
在那之前的一个多月，华人置业宣布私有化退市，当时市场普遍认为，是受了恒大的拖累。上半年因为恒大股份股息收入减少，华人置业的毛利比2020年减少了64.4％。
香港的房地产富豪们，大多有过高高低低起起伏伏的经验，他们或许更容易判断，什么时候是柳暗花明前的山重水复，什么时候是大江东去浪淘尽。
2009年的暖风大概不会在2022年吹过。去年恒大回Ａ失败的那一刻起，很多人就意识到，一个时代结束了。
这样的意识随后越来越清晰。
10月份的时候，有人在2021年Ｇ30国际银行业研讨会问央行行长易纲，随着恒大事件的不断发酵，高层会不会出手？
易纲回答，恒大风险是个案风险。
应对措施是，一要避免恒大的风险传染至其他房地产企业，二要避免风险传导至金融部门。
这样的表态被理解为，放弃幻想。
事实上，这种风险已经开始对一些房企和行业造成影响。恒大的“雷”，不仅打破了外界对恒大系的信任，也很大程度上影响了对整个房地产行业的信任。
买房者开始观望，投资者开始恐慌，多重因素叠加下，更多的房企陷入困境，资金进一步远离。
整个房地产行业，都在这一年经历了寒风洗礼。
万科董事会主席郁亮在2021年媒体交流会上被问到是否会帮助恒大解决困境时说了一句意味深长的话，“行业冬天来了，大家都冷，首先要自己解决自己过冬问题，救人先要保证自己的安全。”
这也许是对恒大处置资产“不及预期”的注解。
多家房企曾经在公开场合证实跟恒大有过接触，但很多都没了下文。对于恒大摆在货架上最值钱的物业和汽车，潜在买家们也都是来了又走。
万能的朋友圈已经不再万能，连万科都要“节衣缩食”，进入“战时氛围”了，能救恒大的，恐怕也不剩几个。
从监管的最新表态来看，不知道还会不会有盖世英雄踩着七彩祥云到来，与其期待，还不如靠自己来得实在。自己系上的铃铛，最终还是要自己来解。
04
怎样才能相信恒大？
据说，许家印瘦了16斤。
他卖飞机豪宅“替”恒大还的70亿，并没有像孙宏斌给融创不到30亿无息借款那样受　到正面评价，反而被指“表态重于还债”。
有人立刻算出，从2009年到2021年６月，恒大上市以来将近7000亿元的分红中，500多亿元进了许家印及其家族的口袋。
就连恒大内部会议上，许家印自己透露的2016年１月１日到2021年６月30日的现金流数据，行业内都有人找到了问题。
他说这几年支付贷款利息3670亿元，但财报显示的已付利息只有3200亿，中间470亿去哪了？
2021年中秋许家印给全体员工的一封家书，基本上能看到的都看到了，里面写着，“坚信恒大一定能尽快走出至暗时刻”。
一位投资者私下说，“要让大家相信恒大，先要让大家相信他。而且现在别说恒大，连房地产，大家都快不相信了。”
演员舒淇说过一句话：“我曾经脱下的衣服，要一件一件地把它穿回来。”
道理都是相通的，失去的信任，恐怕也要一点一点找回来。
好消息是，恒大汽车最近拿到两笔钱，30多亿港元，用来研发和制造新能源车，工信部近期《道路机动车辆生产企业及产品公告》中的新产品公示中也出现了恒大汽车首款车型——恒驰5LX的名字。
PPT造车的说法，这次真的会被打破吧？　
*免责声明：本文章为作者独立观点，不代表i黑马立场。
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许家印
房企
2021年
香港
许老板