· 全文共 2000 字,阅读时长约 5 分钟
· 本文来源:亚当斯密经济学(刘胜军微财经出品)
文 / 刘胜军
01
恒大式破产
恒大正在开创一种新的“破产模式”:虽然它从未宣布破产,但事实上已经破产。没有人可以预计这种局面能持续多久。
在“三条红线”的大背景下,地方政府和银行都无意拯救恒大。供应商和购房者已被套牢。所以,恒大摆脱困境的“逆转奇迹”已无可能。监管部门多次回应传递出的关键信息非常清晰:
• 恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。
• 恒大问题是个案,不会影响金融体系的稳定。
从大格局看,恒大如今的困境,只是“金融回归本源”的必然,是“做生意是要有本钱的,借钱是要还的,投资是要承担风险的,做坏事是要付出代价的”这一金融常识的体现,是海水退潮裸泳者现的自然结局。
但另一方面,恒大和海航又有一个重大区别:恒大涉及到众多的购房者,遍布全国众多城市。这是恒大破产最令人棘手的环节。
所以,恒大既不能救,也不能让它轻易地死去。恒大在破产之前,必须“善后”——把没盖好的房子交付!
这种局面对许家印无疑是一种极度煎熬:
• 每天都要承受来自债权人、员工的压力和愤怒。
• 许家印不得不将个人资产拿出来填补窟窿,以求自保。
普通人很难想象这种日子的痛苦——一天不如一天,看不到希望,这是一种极致却又无法摆脱的痛苦
• 许家印10月份曾将他位于香港最有名豪宅区山顶(The Peak)一处约5000平方英尺的豪宅抵押给银行,11月8日将他在山顶的第2套豪宅抵押给了欧力士(亚洲)有限公司。这两处房产每处价值约为8亿港元。
• 恒大设法出售一些艺术品和书法收藏,并通过出售两架湾流私人飞机筹措5000多万美元现金。
• 11月25日,许家印及其妻子丁玉梅共同出售中国恒大12亿股股票,套现约26.76亿港元用于公司纾困。
但这一切的意义仅仅在于:买时间。
许家印今天最大的愿望已经不是祈盼奇迹再现——昔日两大牌友,郑裕彤驾鹤西去,刘銮雄不惜亏损100亿港币割肉离场。现在,许家印最渴望的是尽快了断。
于是,这场博弈有了最新的进展。12月3日晚恒大突然发布公告:
• 于本公告之日,本公司收到要求本公司履行一项金额为2.6亿美元担保义务的通知。在本集团未能履行担保或其他财务责任的情况下,可能导致债权人要求债务加速到期。
此前,虽然恒大危机已经是地球上公开的秘密,但恒大一直努力避免在公开市场的实质性违约,尤其是美元债务。12月3日这一公告意味着恒大已经“自我放弃”了,最后一层窗户纸被戳破。兹事体大,当晚广东省政府紧急约谈恒大:
• 12月3日,中国恒大集团(上市代码:HK03333)在香港联交所发布了无法履行担保责任的公告,广东省人民政府对此高度关注当晚立即约谈了中国恒大集团实控人许家印先生。应恒大地产集团有限公司请求,为有效化解风险,保护各方利益,维护社会稳定,广东省人民政府同意向恒大地产集团有限公司派出工作组,督促推进企业风险处置工作,督促切实加强内控管理,维护正常经营。
笔者认为,这段话传递出几层意思:
• 恒大在公告前并未与政府部门通气
• 广东省政府对恒大的“突然袭击式公告”很生气
• 工作组进驻,意味着恒大事实上已经被接管,许家印已经失去指挥权
从央行、银保监会、证监会、住房和城乡建设部12月3日当天对恒大公告的“快速回应”来看,许家印这波操作早在预案之中,恒大“倒逼政府”的目的已经落空。可以说,恒大危机进入了一个新的阶段。
02
房地产业新格局
许家印原本只是河南一家钢铁公司的工人,从1996年创办很大,到2017年晋身中国首富,只用了21年,不可谓不成功。许家印的成功,靠的是“恒大模式”:
• 一位雄心勃勃的老板
• 长袖善舞,建立良好的关系网络
• 赌博式的举债扩张,押注住宅和土地价格将不断上涨
• 规模就是竞争力。规模意味着更容易受政府青睐、更容易从银行和市场融资、更容易受到买房者的信任
房地产行业的“马太效应”

或许,从许家印想到“恒大”这个名字的时候,他内心已经构思出了“恒大模式”的基本框架。这种模式在资金密集、关系密集的房地产行业,的确很有冲击力。
恒大模式并不孤独,但恒大是玩得最极端的一个。恒大集团是全球房地产业最大的债务人,2万亿元人民币(约3100亿美元)的债务,相当于全球第40大经济体南非2020年的GDP。
野村(Nomura)经济学家估计,截至6月份,中国房地产开发商的借款总额已超过5万亿美元。
发迹于江西的房企黑马——新力控股 (2103.HK) 堪称“小号的恒大”
• 曾担任某建筑公司经理的张园林于2010年创办了新力控股,2016年走出江西,2019年香港上市,成为最年轻的上市房地产公司,张园林年仅43岁就成为千亿上市房企老板。
• 万科用了26年实现千亿销售额,新力实现千亿却只用了10年。
• 2016年-2018年,新力借款总额从64亿涨到221亿,这其中最主要的融资渠道就是信托,融资成本可想而知。
人不可能两次踏进同一条河流。这种以往行之有效的模式,在步入“高质量发展”的背景下,反而成了企业脆弱性的根源,因为经济发展的核心逻辑变了“阶层固化、躺平、内卷”:理解大变局的三把钥匙
随着“三条红线”的压力,今年9月总负债918亿的新力控股股价在一天内暴跌了87%,停牌至今。10月,该公司2.5亿美元债券发生违约。
给定房地产对于经济增长、地方财政收入和金融体系的贡献,“稳房价、稳地价、稳预期”依然是现实的政策目标,但“恒大模式”正在退出历史舞台,这是“三条红线”的必然结果。
对于头部房地产企业而言,短期目标是“活下去”,长期目标是告别“恒大模式”,转向“高质量发展”刘鹤心中的头等大事:高质量发展)。
房地产业的新格局已经到来房地产的小周期与大周期)。这一新格局将具有以下特征:
1、房地产行业增速放缓

2、高品质住宅成为核心增量
3、房地产行业集中度逆转
5、区域分化进一步凸显
- END -
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刘胜军
坚持讲真话的经济学家
国是金融改革研究院院长
2014 年参加总理经济座谈会
70 后经济学家代表人物之一
著有《下一个十年》

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