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  • 澳洲房价增速放缓，但依然繁荣！
  • 结语
前言
上周文章，我们提到，本轮房价由澳洲自住者推动，现在交棒到投资者手中，投资者能否成功延续推动澳洲房产盛世？
本周，澳大利亚审慎监管局 (APRA)就给出了回应… …
11月底，APRA发布了最新的“高风险敏感性”的银行资本框架。
这个框架鼓励银行向风险较低的自住业主而不是风险较高的投资者提供贷款！
APRA打压只付息投资者贷款
据了解，这个最新的框架是经过四年协商制定，为了确保澳大利亚银行在未来出现经济危机的时候可以有足够的财力抵御危机，同时保证存款人受到保护并支持贷款。
除了发布的信息文件中总结的新框架外，APRA 还发布了更新的资本充足率和信用风险资本审慎标准。
由于澳大利亚的商业银行已经达到了 APRA 在 2017 年设定的 “无可置疑的强劲”基准，因此新框架不要求银行筹集额外资本。
相反，新框架将通过以下方式增强财务弹性：
  • 确保维持现有的高水平资本充足率；
  • 为运营环境中的风险提供更大的灵活性和响应能力；
  • 通过提高高风险贷款的资本要求和降低低风险贷款的资本要求，提高风险敏感性；
  • 通过限制小银行和大银行之间资本要求的差异来支持竞争；
  • 提高国内和全球同业银行资本比率的可比性；和
  • 减轻小型银行的运营负担。
可以看出，新的资本框架旨在要求银行，需要对高风险贷款设置更高的资本要求，为低风险设置低的资本要求。
住宅抵押贷款总体上被认为是“低风险”，并且资本费用较低：

其中，自住业主还本付息的贷款被认为风险较低，而投资者贷款和只付息贷款风险较高：
因此，与投资者贷款以及只付息贷款相比，自住业主本息连还抵押贷款和存款较多的贷款的风险权重较低：
APRA表示，由于商业地产和大型企业贷款的风险权重下降，根据新规，大型银行的平均风险加权资产可能会小幅下降。这可能意味着他们可以稍微减少他们需要持有的资本数量。
不过，抵押贷款的总体资本要求将略有提高，这反映出澳大利亚的抵押贷款高度集中:
新框架的目标之一，是加强银行持有的用于住宅抵押贷款的资本，因为这一资产类别的行业中占比较高。
在APRA压力测试中，抵押贷款是整体损失的一个重要驱动因素，通常占总坏账的三分之一左右。
总的来说，这是金融监管机构在提前布局，以免突发意外。
不过，这样以来澳洲房产投资者的入场将会难度增加，虽然说11月份澳大利亚房价连续第14个月上涨，但只靠自住业主，不足以维持澳洲房价强劲的增长！
澳洲房价增速放缓，但依然繁荣！
一年来，全澳的房价上涨了 20% 以上，澳大利亚房屋的中位数价值增加了约 126,700 澳元。
不过，市场正在逐渐失去动力。
CoreLogic最新的全澳房屋价值指数显示，尽管 11 月全澳房价继续上涨了 1.3%，但却是自 1 月以来最疲软的增长结果。
在悉尼和墨尔本，随着新房源的突然增加，以及住房负担能力的压力加剧，导致房价增长急剧放缓。
悉尼房价在11月房价上涨 0.9%，而墨尔本上涨 0.6%，这与今年 3 月份的涨幅峰值相去甚远，当时悉尼房价飙升 3.7%，墨尔本上涨 2.4%。
CoreLogic 研究主管 Tim Lawless 也说：“几乎所有推动房价上涨的因素在最近几个月都失去了一些效力。固定抵押贷款利率正在上升，更多的房源让买家失去了一些紧迫感，负担能力已成为进入的更大障碍，信贷也越来越少。”
不过，市场虽然已经开始降温，但繁荣还没有结束。
即使在墨尔本和悉尼房价有所放缓，但依然会看到房价在一个月内上涨 1%。
增速放缓的房价仍远高于平均水平，就比如悉尼市场，上涨1%相当于一个月内增加了近 10,000 澳元。
目前，澳大利亚增长最快的房地产市场已经到了布里斯班和阿德莱德，这两个地方的房价正在迅速上涨。也是唯一尚未经历放缓的首府城市。
布里斯班的房价创下周期性高点，11 月上涨 2.9%。创下18 年来最快的增长速度，仅在一个月内就增加了 18,500 澳元！
阿德莱德的房价上涨了 2.5%，相当于上涨了 13,500 澳元，也是创下自 1993 年 2 月以来的最高涨幅。
相对于悉尼和墨尔本这些人口密集的大城市，布里斯班和阿德莱德的住房负担能力不那么紧迫，新冠封锁造成的干扰较少，州际移民的积极增长正在推动当地住房需求。
另一方面，从州际和海外的角度来看，悉尼和墨尔本的需求受到负担压力和负面移民的影响更大。
此外，市场上房源数量的不同也在澳大利亚各首府城市产生了不同的趋势。
在截至11月28日的四周内，阿德莱德可供出售的房源总量比5年平均水平低32%，布里斯班低33.9%。
然而，最近几周悉尼和墨尔本的房源数量变得更加正常，悉尼的总挂牌量仅比五年平均水平低 2.6%，而墨尔本房源水平比五年平均水平高 7.9%。
预未来一年里新上市的房源数量将继续增加，这将是导致房价上涨放缓的关键因素。房源多了意味着买家选择性增加。
独栋屋的表现继续优于单元房市场，首府城市独栋屋和单元房在11月分别上涨了 1.2% 和 0.7%。
根据房价中位数来计算，首府城市的独栋屋现在比首府城市的单元房贵 37.9%，创下有记录以来的最大差异！
相当于首府城市独栋屋平均价格比单元房高出约 240,500 澳元。
其中，悉尼独栋屋价值与单元房价值之间的差距最大，独栋屋的平均价格比单元房高出 523,000 澳元。
正因如此，我们才看到现在市场许多自住需求正逐渐向高密度住房过渡，买公寓要比独栋屋便宜多！
结语
总结下，澳洲监管局的针对市场上的金融风险作出提前布局，本轮由澳洲自住者推动的房价上涨，创纪录的抵押贷款利率和待售房屋的严重短缺导致买家出现“害怕错过”的恐慌心理。
而在未来一段时间内，伴随着上市房源数量的激增，市场将回归平衡状态。
目前的房价增长已经过了峰值，房价将很快达到近年峰值。因此，卖家将在条件保持强劲的情况下尝试出售，但买家和卖家的情形已经开始转变。
此外，最重要的是，抵押贷款增长率也开始走低，表明房地产需求正在减弱。
所以，预计进入 2022 年，澳大利亚的房地产市场将继续缓慢上涨。

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