华丽转身！纽约中城新商圈邂逅经典百老汇

摘要

◆曼哈顿中城西区华丽转身，哈德逊城市广场启用，新商圈兴起

◆切尔西成功模式再复制？

◆美食、音乐剧、画展等文化艺术齐聚一堂

◆房产交易价格重回基本面，结合利多重新出发

纽约市曼哈顿中城西区(Midtown West)，大体上是南抵34街，北临59街为界，东靠第八大道，西以哈德逊河与纽泽西州相望的一个长方形区域。

◆华丽转身

曼哈顿中城西早期多是欧洲移民居住，发展较为落后，贫困杂乱，还曾被称作地狱厨房（Hell's Kitchen）。但是，从七十年代开始，纽约市政府开始对这一区域进行整改和一系列的规划重建，曼哈顿中城西逐渐城市化，兴建了酒店、公寓、办公楼等。

2013年开始，纽约市相关单位起草并开始执行纽约近年来最大的开发案项目——哈德逊城市广场（Hudson Yards Project），号称是有史以来最大的地产开发项目。前一次有如此大规模的复合式开发项目，已经是1930年代的洛克菲勒中心，在2019年3月第一期公共区域建成开放后，纽约又一标志性新商区呈现在世人眼前。

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哈德逊城市广场项目的前身为哈德逊铁道机厂，是自二战之前即设立在在哈德逊河岸的维修厂与终端车站。2005年和2009年先后通过了两次重新分区计划（Rezoning Proposal），计划对办公用地、住宅区、商业区、酒店、文化艺术区和公共设施建设等进行了规划和分区。地铁7号线亦延伸至此，南侧的高线公园（High Line Park）等也在此一公共区域规划中。

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◆成功模式的再复制？

同样因为重新规划改建的成功案例就是切尔西（Chelsea），仅在Chelsea地区近几年的住宅型新建案就近20个项目，近50%的价格已经成长到200-500万美元，超过四分之一的新建房突破500万美元，成长速度惊人，而且同样开发模式不断向北扩展。

从切尔西（Chelsea）、哈德逊开始，一路向北发展至中城西区，新建案如雨后春笋，2019年至今新项目有20多处，交易价格范围自70多万美元至1200多万美元皆有，平均约为300多万美元，可见这个地区房产条件的多样性。相信未来在哈德逊城市广场的带动下，还有更大的开发潜力和升值空间。

数据来源：优投房

制图：优投房

切尔西最新楼盘项目

◆居民大数据——年轻化、中产化

数据来源：2010、2020 Census Profile

中城西的人口比起十年前有略少一些，不过年龄层逐渐下降，60岁以上人口比例减少，30-59岁青壮年人口增加。

数据来源：2015-2019 American Community Survey Profile

与曼哈顿相比，中城西的家庭年收入相对要好上许多，在5到10万这个级距的差异较明显，显见中产阶级比例较高。

◆完善交通体系、多元美食荟萃、艺术人文汇集

住在曼哈顿最大的好处之一就是交通便利，中城西区不仅有客运总站（Port Authority Bus Terminal），还有四条步行可至的地铁线路（A、C、E、7号）以及通往其他州的火车站（Penn Station）。除此之外，无论步行还是地铁都可以轻松到达时代广场或中央公园等重要地标，学生或者上班族也可以搭乘地铁快线通往纽约大学或曼哈顿的各大商区。

由于早期欧洲移民生活于此的关系，如今的中城西已经蜕变为“曼哈顿的厨房”，曼哈顿中城西集结了各地风味美食：爱尔兰酒吧、希腊奶酪、意大利披萨……现在也有不少东方美食的加入。最知名的就有顶级法式餐厅Marseille、老牌美式烤肉Rudy’s Bar & Grill、地道日式鸟人拉面Totto Ramen和网红文艺咖啡Blue Bottle，而且中城西的46街还被命名为Restaurant Row（美食街），每年五月的第三个周末，这里会举行全球美食节(9th Avenue International Food Festival)，各类美食齐聚一堂供人大饱口福。

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中城西区邻近著名的表演艺术重镇——百老汇，光大大小小的剧院就有20多家，无论是经典剧目《狮子王》、《歌剧魅影》、《猫》和《悲惨世界》，还是后来的创新音乐剧等，都深受表演艺术爱好者和游客的喜爱。因此中城西也曾是许多来纽约追求明星梦的艺人的居住地，深厚的文化历史积淀，熏陶出了别样的艺术氛围，这里的艺术工作室、画廊、展览和剧院举目皆是。

◆房产大数据解读－5年价格增长率下降38%

中城西区具备了良好的公共区域、完善的交通设施、利于经济发展的商场规划，然而2020的一场疫情大流行，震荡了全球经济及金融市场，同时人口的移动也造成了房市的转变。所幸，2021年疫情控制后，经济亦逐渐复苏，中城西区优质的区位规划将会是引领房产市场重新出发的基石。

注：统计时间自2013年至2021年6月，未含Hudson Yard

数据来源：优投房

制图：优投房

随着中城西区及周边地区规划后，2013起中城西区房市即逐渐升温，独立公寓（condo）成交笔数从300笔一路成长至将近500笔左右，2017年无论是交易数量及交易价格都到达了近年来的高峰。2018、2019年房市由于受到川普政府税务改革的影响稍有降温，但最大的影响仍是2020年的疫情大流行．全年仅有145笔交易数。

交易价格的部分，自2013年至2017年，中城西区价格成长了约40%。2018、2019年，受到川普政府税改的影响，而后受新冠疫情冲击，现今又回到与2013年差不多的价格水平，近五年来下降了38%。不过对于交易价格约在100万美元的对象，仍占有一定的数量，我们搭配以下图表进行说明。

注：统计时间自2013年至2021年6月，未含Hudson Yard

数据来源：优投房

制图：优投房

2014年至今，超过50%的独立产权公寓交易价格超过100万美元；达到近年最高峰的2017年，有四分之三的交易超过100万美元，大约四分之一的交易在200万美元以上。即使是受到疫情侵扰的2020年，也仍有一半左右的交易价格在100万美元以上。

注：统计时间自2013年至2021年6月，未含Hudson Yard

数据来源：优投房

制图：优投房

◆租金价格比较－2021年5月一居室同比租金下降，环比缓步上升

我们接着分享中城西区租房市场2021年5月现况。中城西区整体租金价格与上月相较，无门卫服务公寓下降0.83%，而有门卫服务公寓租金价格上升0.34%。

下图中，绿底为无门卫服务的公寓价格，白底则为有门卫服务的公寓价格。一居室无门卫服务的公寓价格为2,252美元，有门卫服务的公寓价格为3,473美元。与四月相比，无门卫服务的公寓租金上涨1.58%；有门卫服务的公寓上涨4.17%。与去年同期相比，无门卫服务的公寓价格下降16.96%，有门卫服务的公寓下降了9.34%。

整体而言，中城西区的一居室公寓的租金价格与去年比较相对较低，但随着疫情后经济逐渐复苏，已有逐月上涨的趋势。

资料来源：MNS

◆结语

虽然近几年房产市场似乎不像2017年时那样的蓬勃，不过随着一系列的重整改建，新楼盘不断涌现，曼哈顿中城西吸引越来越多年轻人和小家庭。特别是哈德逊城市广场逐渐完工，公共区域与商场的设立，将引来更多商户的入驻，成为集休闲娱乐、文化艺术于一身的新商圈，让中城西焕发新活力。这个时间点未尝不是个重新进入房产市场的好机会。

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