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我们在十月中的更新提到,湾区房市经历短暂的cool down后,竞争又激烈了。 因为房子close 需要一定的时间,所以11月看到的大多是10月进入contract的房子。我们来一起看看吧。
SFH 
总体很抢
成交价中位数
图一:上图左边是南湾,右边是半岛成交价的中位数。可以看到比起10月有3%-5%的涨幅。也可以清楚的看到,7,8月的房市有所喘息。
如果3% 或者 5% 听着不是一个很大的涨幅的话,可以看下 sale-to-list ratio, 这个代表普遍房子加价的情况。
Sale to list ratio
图二:上图左边是南湾,右边是半岛。相比10月,加价都明显的更凶狠,平均下来两边都差不多10%左右。
本月SFH竞争明星地区
老牌劲旅 - Sunnyvale 
Sunnyvale可以说是南湾火热的代表。Sunnyvale 的几个zip, 94089,94085, 94086 和94087也代表了从affordable到more upgraded neighborhoold. 11月sunnyvale还是整个南湾加价最具代表性的城市,平均加价15%。
图三:sunnyvale 各个城市竞争都很激烈。94086看上去加价不多,因为本月成交数量比较少,其中大多是硬伤房。94089卖的sfh太少这里不做讨论。
本月黑马 - 95124 
Cambarian Park一直因为交通比较偏远不在很多人的考虑范围。但是现在因为核心地区涨了太多,而且这个地区的主要高中Branham High和leigh High都算是不错,很多人把目光投向了这里。本月这个zip的成交价中位数已经超过1.82M了,比上个月增长了快10万,比两个月前增长了快20万,平均加价15%,真有种错过一次就错过一生的感觉。 
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Condo 
没有起色
疫情给condo带来了很负面的影响 - 整个condo市场, 特别是老旧的,楼上楼下有邻居的condo都是重点困难户。

成交价中位数
图四:上图左边是南湾,右图是半岛。南湾condo的中位数勉强达到了今年的最高点。
Sale to list ratio
图五:上图左边是南湾,右图是半岛。两边sale-to-list ratio 都在102%左右,没有什么大的变化。
综合起来看,感觉condo没有太大的起色。

  • 虽然南湾售价中位数到了今年的最高点,但通过sale-to-list ratio只有102%,和SFH的110%差的很远。半岛一直有点半死不活的感觉。
  • 一个condo大概需要15天才卖掉,sfh大概只需要8天。

  • 南湾目前的售价中位数大概是742K左右,比2018年五月的最高点(820K)还是要低10%;半岛目前的售价中位数大概是800K左右,比2018年六月的最高点(895K)还是要低10%。
  • 但一个相对的好消息是今年不管是南湾还是半岛,condo市场还是要好于去年。可以看到去年11,12月的时候sale-to-list ratio都是低于100%,也就是说那时候list condo大概率得减价。不过从成交价来看,比去年涨的也不是多太多
Town House 
介于两者之间
TH的价格和它的定位一样,也反映出它是一种SFH和condo之间的形式。时间关系这里我就不放图了,放几个数据点:
  • TH的sale to list ratio在106%左右,介于Condo/SFH之间。

  • TH本月成交价中位数刚超过18年最高点,而condo在水下10%,sfh超过18年高点12%左右。
不过最近bid感觉TH还是竞争蛮激烈的,其余的大家自己体会吧。

About 作者:Bali Liu (www.baliliu.com) 是一名湾区的top agent。 曾在卡内基梅隆大学获得phd, 也在wall street做过quant trader. 欢迎联系我加入我们的讨论。
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