今年楼市成交量南辕北辙，上半年火爆，下半年冷淡。在上半年我们不时听到“万人抢房”“日光盘”“社保巨子”等报道，而且购房人群几乎个个都是刚需，名下无房，没有贷款记录。
可是到了下半年，售楼部里却是门可罗雀。
诸葛找房数据研究中心监测的数据就显示，2021年春节期间（2月1日—2月17日），全国重点10城新房成交1416套，同比去年春节期间上涨224.8%！
但是到了近期情况是怎样呢？
今年的“金九银十”以惨淡收场。
新房市场方面，40个典型城市10月成交面积同比下降32.4%，创下2013年以来最差“银十”。二手房市场方面，13个热点城市成交量环比下降26.9%，同比下降42.8%，成交总量基本回落至2014年10月的水平。
也就是说上半年个个都争着做刚需，但到了下半年许多刚需突然间“销声匿迹”，原因是什么？
1、楼市的预期发生重要变化，赚钱效应明显降低。今年的楼市调控超出预期。先是有个人住房贷款上限、房地产贷款上限，后来是有二手房指导价，之后是学区房“新政”，甚至房地产税将试点。
一系列政策力度之大超乎想象，改变了楼市只涨不跌的神话。多地楼市成交量快速下滑，房价也有所下降。前两天统计局公布的10月房价数据中，70个大中城市中仅有4个是环比上涨，其余的绝大部分是下跌。房价环比下跌的城市已经超过90%，这是2014年来的头一次。
房子向来是买涨不买跌，即便是真刚需，如果预期房价进一步下降，估计也没多大意愿出手，大不了晚一点买就可以了，毕竟不是没地住，除非买婚房，丈母娘催得紧，否则人的心理都是往后拖。
2、很多人可能是假刚需，房价上涨时个个都想着多买一套房，为此不惜假离婚、搞房产代持，用没有经济收入的小孩名义买，或放到父母名下，看着名下无房，实则是分配把了不同人员名下，即假刚需。
这种情况如果在房价调整的背景下多数人是不敢的，房价不涨，又背负巨额房贷恨不得抛掉了。
3、疫情之下，经济下行压力大，居民收入也受影响，面对高高不可攀的房价，很多人的收入增长跟不上，即便是真刚需也望而却步。
4、楼市是资金市，多数人买房都要靠贷款，今年有过较长一段时间房贷利率是上升的，增加了买房者的月供成本，不仅如此，银行对房贷的审核也趋严，比如个人收入、信贷记录不符合条件就可能贷不到款，而且即使贷了款房贷的发放也要较长时间。
在房价上涨的时候，很多人连首付都是借的，家庭里6个钱包，还要向亲朋好友借。但如果房价跌了估计就没那么大的积极性了。
今年很多刚需突然间“销声匿迹”，说明了什么？
1、房价其实很容易受政策影响，政策一旦放松房价就可能回暖，政策一旦收紧楼市就可能调整。所以有人说楼市短期看政策，中期看土地，长期看人口。其实倒不如说短期看政策，中期看政策，长期看政策。
但政策的目的不是要让房价大跌，未来政策的着力点仍然是“既防大涨，也防大跌”，所以未来期待房价大涨大跌是不大可能了。
2、人们之所以热衷于买房，主要是赚钱效应强。即有居住功能，还能保值增值。但一旦赚钱效应下降，楼市的热度肯定也会下降。
其实我想说的是，买房要避免一个误区，不要想着永远能买在最低点，一旦反弹都是跳跃式的。当下房地产税正在酝酿试点，房贷利率开始下降，对于刚需来说是巨大的机会，一方面房地产税试点具体方案未公布，这个不确定性抑制了楼市上涨，另一方面也给刚需提供了较佳的购房窗口，最起码相比以前买新房的难度降低了，申请房贷也更容易了，月供的成本也有所降低。
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