2021年11月11日,第四届CIOC不动产数字化峰会在上海圆满落幕。本届峰会从共建智慧城市的角度思考顶层设计,以跨学科,跨边界,跨纬度作为全新主题,从制造业、互联网科技、创投、新消费观、“双碳”目标下的地产可持续发展等多维度共同探讨地产数字化之路上的多种可能性。
易居克而瑞副总裁 张兆娟
现场,易居克而瑞副总裁张兆娟发布了《2021 地产创新投资发展报告》。
今年的 CIOC 不动产数字化峰会主题中,除了地产、科技之外,还多了一个新的名词——“资本”。近二十年来,中国房地产行业在快速发展与不断调整中曲折前行。房地产企业在着力发展主营业务的同时,也在以更高的角度,更全面的视野审视着行业的发展与自身的定位。随着行业资本的逐步积累,科学技术应用的快速发展,以及地产产业链的不断延伸与升级,“地产创新投资”(特指地产企业进行的“非地产开发类”股权投资)近些年来逐步走入了房企的视野。房企所掌控的资本不再局限于地产开发项目,而是开始关注地产上下游产业链的协同发展,甚至很多与房地产行业不直接相关的医疗健康、教育、半导体、供应链以及消费等领域。目前阶段,房企在创新投资方面所投入的资金和回报与其主营业务从整体上看尙有较大的差距,但是从趋势上看,越来越多的头部房企开始关注其创新投资业务的布局与发展。
本期,克而瑞 · 科创对《2021 地产创新投资发展报告》部分内容做了选录,与各位读者一起探讨。针对私募资本(包括房企与非房企资本)对泛地产产业链上下游涌现出的许多创新企业的投资现状进行了整理与分析。通过对 TOP 50 房企相关部门和团队的数据分析、调研与访谈,围绕着地产创新投资的“募”、“投”、“管”、“退”四大核心,梳理出中国地产创新投资发展的现状、模式、痛点以及未来趋势,为地产企业在创新投资方面的布局提供参考。
泛地产产业链投资概览
一、TOP50房企(集团)投资占泛地产产业链总投资的 24.5%,占比较高
近十年来,泛地产产业链投资规模已经超过 6000 亿元,参与投资的机构超过 2800 家,共投资了近3100个项目,其中房企投资机构约85家,投资事件近300件。TOP 50 房企(集团)在房企投资机构的投资占比约为 75%。
TOP 50 房企(集团)在泛地产产业链投资领域占据重要地位,以不到 2% 的投资机构数量,投资了近  24.5% 的金额。
同时,有超过200家知名投资机构独立或联合对泛地产产业链领域进行股权投资,包括IDG资本、红杉资本、高瓴资本、顺为资本等,头部10% 知名投资机构总投资额约占整体投资的37%。
二、泛地产产业链行业投资热度回升,TOP 50 房企投资进入调整期
从2010年到2018年,泛地产投资整体金额呈较快增长,2017、2018年行业投资总额均突破了1000亿元。受地产政策收紧影响,2019年 - 2020年非房企(集团)在泛地产产业链的投资热度有所下降,处于观望状态,但是房企(集团)借由物业企业上市潮的引领,保持了很高的活跃态势。
今年以来,由于房地产行业波动加剧,房企(集团)投资数量和资金规模都受到较大的影响,头部房企(集团)的投资节奏也有所调整。但以腾讯、阿里、抖音等为代表的互联网头部企业,开始通过建立子公司或者股权投资等方式加大在泛地产产业链领域的投资,整体投资热度回暖且稳步上升。
三、房企(集团)投资偏重 D轮 到 IPO 轮次,更看好业务成熟的企业
房企(集团)在股权投资领域对被投企业的业务成熟度极为看重,尤其关注企业的盈利模式与产品完整度,对于尚处于早期的股权投资项目抱持着比较谨慎的态度。拥有广大的市场想象空间,但是业务没有跑通的“概念型”企业较为难以吸引房企(集团)资本的投资。这个趋势随着房企(集团)股权投资业务的不断成熟越发明显。
四、泛房地产产业链投资图谱
泛地产产业链投资图谱,反映当前产业链投资的范围较为广泛,基本涵盖了产业链上下游的各个环节。
五、投资热度最高的5 大泛地产产业链行业
 “房产交易”、“社区服务”、“智能硬件”、“新基建技术”与“全屋智能”五大投资领域占据了泛地产产业链行业的核心位置。相较于上文投资图谱中的其它行业,这五大行业无论从投资金额体量、投资项目数量还是近年来的投资关注度方面都明显高于其它行业。五大行业中有四个是泛地产中下游产业链的行业,一个是相对上游的产业链行业。我们认为泛地产上游产业链的投资暂未成为主流,但发展潜力巨大。
  • 房产交易
房产交易领域一直是泛地产产业链投资的热门领域,该领域的投资随着贝壳找房的崛起而一度成为投资焦点。该领域在贝壳找房上市前的 2019 年达到了投资的最高峰,随着头部房企开始逐步建立自由智慧营销渠道,以及房地产行业整体波动加剧,以“渠道”为核心卖点的房产交易企业的增长开始逐步萎缩,投资进入冷却期。我们预计房产交易领域将会受到持续的关注,但是投资规模和投资事件在近年内不会出现较大的增长。
  • 社区服务
社区是作为房产相关服务的重要载体,但是由于其毛利较低、人力资本占比高、难以规模化等特点,长期缺乏资本的关注。2020 年随着物业公司上市潮的爆发,社区服务作为热门领域收到了极大的追捧,但是随着物业上市公司股价的“回归”,以及社区服务痛点始终难以很好的满足,整体投资热度成下行趋势。
  • 智能硬件
智能硬件领域投资在近些年逐步开始受到资本的追捧,围绕着智能门锁、智能白家电、智能光电等硬件及场景发展出了许多优秀的企业。智能硬件由于其较强的泛用性与较高的进入门槛,一直以来都有场景定位不清与市场体量不明的隐忧,我们认为智能硬件领域的投资将在未来逐步受到更多的关注,但是在当前尚处于发展的早期阶段。
  • 新基建技术
新基建技术作为国家核心发展战略的重要组成部分,一直都是投资关注的热点领域。但是相较其它产业链中下游的行业,新基建技术的投资需要较强的前瞻性与较大的资金体量,该行业将持续被市场所关注,但是短期内难以出现爆发性的增长。
  • 全屋智能
全屋智能行业的投资主要围绕着“家居智能硬件”+“家居生态系统”+“运营服务”为核心展开,属于泛地产产业链的终端行业之一,应用场景丰富、范围广泛且市场规模庞大。虽然“全屋智能”当前尚未成为人们购房需求的标配,但是发展潜力巨大,行业整体在曲折不断迈进,我们相信该领域将会长期占据泛地产投资的核心地带并有望在近年内迎来较高水平的增长。
房企创新投资解读
一、TOP50 房企(集团)积极参与创新投资,模式各异
通过对 TOP 50 房企(含所在集团)的数据分析、调研与访谈,我们发现截止 2021年 9 月份,有 92% 的TOP 50 房企(含所在集团)已经通过设立全资子公司、建立专门的投资板块(部门)、成为创新投资基金 LP以及成立市场化运作的投资基金等模式参与到地产创新投资中。
TOP 50房企中有 30% 通过建立房企直接管理的投资部门或者运用房企自有资金建立(参与)投资基金的模式进行创新项目的股权投资。截止 2021 年 9月,TOP 50房企直接管理的投资部门或基金累计管理资金规模接近 1,000 亿,其中约 58% 的资金集中在规模排名前五的基金管理者手中,约 46% 的资金是在近 3 年内募集的。本报告下文中的“房企”如无特殊区分,均特指本段中的 30% 运用自身资金与资源进行创新投资的房企。
二、创立/参与基金成为房企投资主流模式
根据房企自身的组织结构以及发展战略的不同,有75%的房企选择以建立市场化基金的模式进行创新投资,其余的25%选择在企业内建立全职 /兼职投资部门或团队进行投资运作。在调研访谈中我们发现,大多数房企在开启创新投资的早期阶段均采用建立内部投资部门的模式进行运作,而近5 年来建立市场化基金的放弃比例逐年升高,部分房企正处于投资“市场化”的转型阶段。
三、投资团队规模较小、能力全面
大多数地产创新投资的团队人数在 10 – 40 人之间,几十人的团队需要负责创新投资的资金募集、全产业链投资分析与决策、项目投后管理以及主动退出等所有流程环节,工作覆盖面广、效率高,精英团队特征明显。
从资本流动的全生命周期来看,创新投资可以分为“募”“投”“管”“退”四个主要阶段,相比于传统投资基金,房企在这主要阶段均有其典型的产业特点与优势。
 (一)募 —— 资金来源多元,管理存续期较长
1、地产创新基金募集的资金主要有 5 个主要来源:企业自有资金、房企高管、政府引导基金/地方性国有资产运营平台、A 股上市公司以及产业投资母基金。
(1)企业自有资金
地产企业自身大多会以基金 GP 以及基石投资人的角色参与基金的管理以及资金的募集。这部分资金的比例较为灵活,可以根据基金的规模以及募集进度调整。
(2)房企高管
部分房企的创新投资部门在早期的职责之一就是帮助房企高管进行资产管理,在地产基金市场步入市场化运作后,房企高管也往往是基金相对稳定的 LP 资金来源。房企高管的资金占基金募资的比例在不同房企之间有着较为明显的差异。
(3)政府引导基金/地方性国有资产运营平台
政府引导基金及地方性国有资产运营平台是地产创新基金募资的重要来源。地产企业对地方的产业格局与需求有比较深入的了解,能够配合与政府引导基金很好的配合发展。同时,地方性资金对被投企业的属地以及产业属性往往有比较具体的要求,对于基金的投资有一定的局限性。地产创新基金在募资阶段会根据所募集资金的产业属性决定地方引导基金的募资比例。
(4)A 股上市公司/传统投资机构
A 股上市公司以及传统投资机构是资本市场中比较活跃的基金投资主体。其中,传统投资机构在地产 PE 投资中的占比较高,A 股上市公司基于产业布局以及产业协同发展的需要,对于 VC 阶段的投资更为关注。地产企业与上市公司合作成立“产业赋能”基金,发挥各自在产业赋能与协同中的优势是地产创新基金的典型合作模式之一。
(5)产业母基金
产业母基金是地产创新基金比较稳定的募资渠道,地产创新基金根据具体基金的投资方向与产业母基金深入合作。
2、基金存续期限较长
地产创新基金的存续期限相对较长,“5 + 2”结构和“4 + 3”结构是最常见的存续期限。从地产创新基金的调研结果来看,目前大多数地产创新基金的实际投资期都在 3 年左右结束,有较为灵活宽裕的发展与培育期。
3、 基金规模相对较大
“清科研究中心”发布的 《2010-2020年中国股权投资市场基金募资情况》显示,中国 2019 年 和 2020 年新募资股权投资基金的平均规模是 4.6 亿和 3.44 亿人民币,同时超五成机构股权投资基金的募资总额均低于1亿人民币。现在存续的地产创新投资基金的体量多在 3 亿 – 50 亿人民币之间,相对中国股权投资市场规模处于中上游。
(二)投 —— 以退定投的“传统”投资逻辑
1、投资成功率要求极高
地产创新基金对于股权投资项目“成功率”的要求,远高于传统股权投资基金行业。传统股权投资基金在尽力控制项目投资风险的同时,更注重项目能够获取极高额回报的潜力,风险偏好程度较高。地产创新投资基金在投资偏好方面对风险极度厌恶,有约 95% 的受访地产创新基金管理团队将投资项目的“成功率”作为最重要的考量要素。
图:潜在项目投资考量要素整体排序
极高的项目投资成功率要求的背后,折射出的地产创新投资基金的资本属性构成。从这个角度看,“财务投资”是目前大多数地产创新投资基金最核心的投资属性,对于潜在收益高但是风险较大的项目,不是地产创新基金的首选投资标的。
2、PE 和 Pre- IPO投资占比较高
地产创新基金的投资规模在各个项目投资阶段的占比分布,再次体现出地产创新基金的“财务投资”属性,在地产创新基金在项目标的PE 和 Pre-IPO阶段的投资占比明显较高。
3、产业资源网络成地产创新基金发掘项目的优势战场
地产创新基金最丰富的潜在被投项目源来自产业资源网络之中,有约半数的被投项目是通过产业资源网络介绍获得的,且地产创新基金由于其深厚的产业背景,对于产业链中的项目判断具有极强的优势。
4、 “投委会”决策是地产创新基金的主流模式
大多数的地产创新基金都转向了完全市场化的运作模式,基金的“募投管退”流程均采用市场化运作模式,“投委会”可以对基金资金的投资做出决策。部分地产创新基金由于组织结构原因,在“投委会”决策之外还需要企业管理层进行额外的审核,但主要的决策权由“投委会”把握。较少的创新基金或者部门处于项目经理推荐结合企业主管决策的模式。
5、“母基金”尚处于规划阶段
目前地产创新基金基本都选择通过直接投资作为基金的运作模式,由于基金体量与投资战略选择的原因,“母基金”暂时没有成为地产创新基金的常规投资模式。
(三)管 —— 产业协同与融资并购两手抓
1、产业赋能是投后管理的主要着眼点
通过产业赋能的方式帮助被投项目的商业化发展,是地产创新基金对被投项目最强有力的支持点,也是地产创新基金在竞争热点项目时最大的竞争优势。同时,地产创新基金往往还承载着一部分来自房企的赋能需求,帮助房企寻找对接合适的协作企业。
2、投资并购资源整合是投后管理的抓手
地产创新投资的退出导向性极强,被投项目的后续融资结构以及项目资本化的进度是投后管理工作的重要抓手。投后团队在帮助被投项目寻找合作资源、团队成员的同时,更重要的是帮助项目找到合适的资本进行后续融资、上市以及收并购等资本运作,以提升项目的投资成功率。
(四)退——IPO 是主要退出渠道,早期股权转让是提升“成功率”的有效手段
IPO、收并购以及早期私募股权转让是地产创新基金的主要退出渠道,而“确保 2 条以上的资本退出通路”是地产创新投资基金的典型运作模式。传统头部股权基金在投资处于较早期的项目的时候,在项目后续的轮次往往会持续加码以保证自己的股权占比对项目的影响力,甚少出售项目早期股权。地产创新基金由于对“成功率”的要求较高,相对创投股权基金来说地产创新基金有更高的意愿在后续轮次中出售一部分早期股权的方式,为项目投资“保底”。
地产创新投资趋势洞察
克而瑞通过调研,发现头部房企对于采用基金模式进行创新投资的意向愈发强烈,已有基金的房企均在明年有扩大募资的计划,部分常设投资部门的房企也在积极筹备募集基金。同时,经过一个较为完整的投资周期,房企基金的投资项目大多发展到了临近上市的阶段,我们相信在未来的 3 年内将会明显看到一波房企投资企业上市,收获丰厚的投资回报。
虽然房企在创新投资的标的选择上各有偏好,包括大健康、大消费类的投资也频频进入房企基金的视野。但是通过深入调研我们发现,大多数的房企基金还是将地产产业链场景投资作为其最核心的投资领域,充分发挥其产业优势,以获得更稳定的回报。我们展望这一趋势会在未来继续加强并取得爆发式的增长。
在头部房企大举进入创新投资领域的同时,非头部房企对于参与投资的意愿同样强烈。但是受制于企业架构、人才匮乏、资金不充裕等原因,多数非头部房企无法轻易参与投资周期较,长且风险较大的创新投资。我们认为“地产创新投资联盟”将成为非头部房企参与创新投资的主要模式之一,通过联盟合作的方式在创新投资领域参与竞争,为行业带来新的活力。
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