在今年三月，住建部公开了一项重要的通知，就加强县城绿色低碳建设公开征求意见。通知提出，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。
在我看来，这项措施非常必要、非常正确、甚至来的还晚了一点。因为高层住宅确实不应该在每个城市推广，高层住宅建起来容易，但会在若干年后带来难以想象的麻烦。
今天我们就聊一下高层住宅的话题，看看它的来龙去脉，以及怎么解决相关问题。

师从香港
中国内地在住房商品化的过程中在香港身上学的最多，例如土地土地招拍挂制度、建筑面积和使用面积的区分、甚至连建筑形态都和香港类似。
回头看，这个过程也是顺其自然的，香港是中国开放后对外交流的最重要窗口，港商和港资也是最早在内地开放后进入我们市场中的一股重要力量，客观来说，港资对中国过去几十年的开放和发展起到了非常重要的推动作用。中国住房商品化最早的地方是珠三角和海南，当时我们内地没有足够有实力有经验的开发商，因此来自香港的地产商在八九十年代在内地竞争力非常强，我们现在看一看那段时间港商开发的物业都能感觉到一阵的港风，大体是一种密集、规整、精致的感觉。当然，这也是没有办法的事，毕竟土地在出让时就给了容积率上限，开发商必须用满这个指标才能不赔钱。
位于广州的中国大酒店 李嘉诚旗下长实开发 1984年建成

香港的情况是什么？那是真的人多地少 - 香港本身就是弹丸之地，再加上山地多、平地少，又有众多郊野公园受到保护不能开发，所以只有一条路可以走：房子越建越高、密度越建越大。以至于香港的住宅楼动辄50层以上，置身其中令人窒息。
香港典型住房
原本土地资源就不够的香港 也只有6.9%的土地用于建设住宅
先别急着感叹香港的居住空间，就这种密度可怕的住宅楼中一套很小的户型，总价比美国绝大多数的大house可贵多了，多少人想买都还买不起呢。如果要谈住房内卷，毫无疑问香港在这方面已经走向了极致。
经过疫情后一年的大涨 美国中位数房价达到了30万美元 约合234万港元
香港的情况具有特殊性，但中国其他城市并不与香港一样，我们应该因地制宜，避免照搬那些并不适合自己的做法。

潜在问题和建筑维护
当我们很多人还在讨论70年土地使用权时，可能还没考虑到，依据国家相关法律法规，一般民居的设计使用年限仅为50年。
这句话的意思是在50年这个期限内，只要正常维修（不需要大修）就能完成预定的功能，但要以正常设计、正常施工、正常使用和维护下为前提。过了50年后，房屋是否能继续使用就要房屋鉴定，考察主体结构老化程度，需要根据不同的老化程度对房屋加固和维修。到了几十年后的这一环节，高层住宅比普通住宅的维修或拆除成本就会大得多。
尽管设计使用年限是50年，但从居住体验上看，业主可以体验到的好时光可能还远远不到50年，不信你就看看十年前或二十年前的高层住宅，且不说屋况和质感比建成时衰退严重，就连户型和外立面设计都已经跟不上今天人们的主流需求和审美了。而诸如高空坠物、消防问题、改造拆除等等各种问题会给未来的高层住宅带来很多麻烦，这些问题的严重性也会随着时间的推移而越来越重。
每个城市的市民大都享受见证来自新增建筑带来的城市发展和变化，但很少有人考虑过建筑的维护。要维持建筑的状况，并不是说在设计年限以内就什么都不用做，等到到期后再统一检查这么简单，从建成开始，是否主动维护、以及维护是否用心都将决定未来高层住宅是否出现问题，我们这里看几个案例对比：

下面图中这个小区名叫太古城，是香港知名的大楼盘，之所以这个小区名气大，另一个原因在于它的时间够长，太古城的第一期早在1978年入伙，至今已经43年了，我们可以通过图片感受一下香港43年楼龄商品房的品质是怎样的，另外问问自己：你所在城市还有没有大规模的43年楼龄住房，如果有的话，它们的状态又是怎样的？
香港太古城
再看纽约，以一套在售的公寓为案例，这套房位于曼哈顿中央公园旁（20 W 64th St），放售价230万美元，1052呎（98平米），看起来是不是还挺新？但其实它是1969年的房子，建成至今已经超过半个世纪了。
这栋高层公寓（20 W 64th St）的外部状态
那么，香港的太古城和纽约的这座公寓是怎样保持这么好的状态的呢？
除了高标准高质量的建设和装修之外，另一个关键在于用心的管理和维护，我们从物业管理费就能看出区别。
目前太古城每呎的物业管理费高达2.1港元，相当于每平米物业费22.6港元，这个物业费是内地的10倍水平；而我们上文中纽约的案例房源更吓人，这套房的业主每个月要交1761美元管理费，如果再加上每年超过2万美元的房产税，拥有这套房与租房的感觉也没太大差别。
有了这么充足的管理费，物业公司可以对建筑内外进行定期的维护、清理，使得房子多年下来状况几乎不衰减。
房子和人是一样的，如果一个人不刷牙、不洗脸、不体检、不锻炼，不仅会看上去丑得多，身体健康也会差得多。就算不是高层住宅，即便是独立屋，大多数业主也会用心去打理，这样一来，一座几十年的独立屋也非常漂亮。事实上，类似独立屋这样的木房耐久性不亚于高层住宅、维护与重建成本也低得多。

位于南加州Yorba Linda的一套在售独立屋 建于1990年 房龄三十一年
我们在往期有关房产税的主题曾经聊过国人的买房心态，我们非常追求一劳永逸的购房，这在其他消费上体现也很明显，比如一个人愿意花一万元买一台最新款的顶配iPhone，但却舍不得每个月花20元买一个iCloud服务。
这个问题在房产税和物业费上也是类似的，买得起几百万的房子，但却不接受几千元一个月的物业费，也不接受几万元的房产税。现阶段要让业主们接受高价格、高品质的物业管理和维护似乎不太现实，大多数人关注的重点只在于自己的房子有没有升值，只要升值了就不在乎质量问题，但如果房价降了，这些人什么质量问题都可以给你挖出来。
因此在这种情况下，高层住宅可以说能不建就不建。换句话说，如果不是在大城市的核心地段、如果土地没有稀缺到非去建设高层建筑不可，那么建设高层住宅都是短视的；而一旦建成了，就需要投入成本用心去维护，否则高层住宅在未来可能真的会成为另一个形态的贫民窟：要么是现在多花钱做维护、要么是以后承担代价，必须舍一个取一个，不可能好处都占。
人多地少是伪命题
我们在往期主题中专门谈到过，我们国家虽然有着14亿人口，但即使对比热点城市的人口密度，也不会比东京或纽约更高，然而在这些国际大城市，大多数人居住的仍然是低密度的住房，其中又以独立屋为主流。

距离东京市中心仅16公里的松户市，一家一栋的一户建遍地都是，而论人口密度，全球极少有城市在这方面超过东京都会区。
对于中国来说，高层住宅并非唯一选择，反而应该是最次的选择，尤其在三四线城市和县城，在这些土地充足、人口密度并不高的成城市，只要规划得当，降低空置房的浪费现象，人人住独立屋也不是不可能。在大大小小无数城市中，有多少空置房这又是另一个很大的主题了，我们未来会专门出一期内容专门来说，最简单的方法是你在乘坐高铁的进出站的过程中，留意看看每个城市城郊结合部有多少新建出来但却没有人住的房子，心里就大概会有个数了。高层建筑提供出来的增量房产很大一部分都空在那里坐等升值去了，这非常浪费、也非常不应该。
上述的讨论还没有考虑到战争、极端天气等小概率事件的影响，如果纳入这些因素，高层住宅的过度兴建也只会让一个城市变得更加脆弱。而对于不得不子在高位买房，拿出六个钱包才换来一个住所的年轻人来说，深度考察高层住宅的未来是一件很有必要的事。
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