与谷歌做邻居——纽约的空中花园：切尔西（Chelsea）

摘要

◆吸引谷歌与阿里巴巴的纽约能量

◆居民中年人口超过半数，六成家庭收入高于10万美元

◆新建案2017至2020年成长幅度达62%，合作公寓二手房价两年增长27%，近年最高

◆2021年6月，有门卫服务公寓同比租金价格已回升

切尔西

Photo by Pranay Pareek on Unsplash

在林立着遮天蔽日的高楼大厦的中城，和人声鼎沸的时代广场西南边，有这么一块充满活力、魅力、文艺又静谧的区域——切尔西(Chelsea)。走在切尔西街头，古朴端庄而大气的住宅楼、遍布的艺术画廊、提供最新鲜的各色海鲜和精美小店的切尔西市场，以及世界各地的餐馆和美食，还有谷歌的纽约总部，让人不禁想在这里放慢脚步。今天优投房就为大家通过房产大数据深入了解切尔西这一魅力社区。

Photo by robbie noble on Unsplash

1.“我喜欢被街上的能量撼动的感觉”

“我喜欢被街上的能量撼动的感觉”，这就是人们对于纽约的评价。而切尔西就是这样一个典型的纽约社区。除了400多家世界级的画廊、古朴而大气的建筑以及吃货的天堂切尔西市场（Chelsea Market），切尔西还吸引了谷歌（Google）, 阿里巴巴（Alibaba）等知名企业在此设立纽约分公司。

高线公园

Photo by ActionVance on Unsplash

除此之外，高线公园（High Line Park）也是切尔西居民引以为傲的地方。高线公园原本是废弃的架空火车轨道，政府曾打算拆除，但切尔西居民坚决反对。后来这里便种上了花花草草，铺上实木栈道，安上休闲长椅，成为了居民休息娱乐的一景，也成为了切尔西的地标之一。

2.优越的地理位置

图片来源：Metropolitan Transportation Authority

切尔西涵盖了南北方向34街与14街之间，东西方向第六大道与Hudson River（哈德逊河）之间的区域。位于曼哈顿的切尔西四通八达。A/C/E/1/2/3等多条地铁线途径于此，5分钟便可达到时代广场，交通十分非常便利。切尔西北部为了配合大型综合型房产开发项目Hudson Yard，也罕见的新修建完成了新地铁站：地铁7号线34街－Hudson Yard站。

3.居民大数据

六成家庭收入超过10万美元，中年人口超过半数

切尔西的居民素质较高，有超过70%的居民都从事管理、商业、科技和艺术相关的职业。相应的，切尔西是典型的曼哈顿高收入社区，年收入在20万美元以上的家庭数在所有收入范围内最高，36%的家庭收入在20万美元以上，超过60%以上的家庭的年收入在10万美元以上。

数据来源：2019 American Community Survey

切尔西居民的年龄分布相对平均，20-30岁的年轻人口数量占总人口的16%，30-40岁的人口数占总人口的22%，不过超过半数的人口也在中年以上，未来会否往高龄化发展值得注意。

数据来源：2019 American Community Survey

4.房产大数据

新建案2017年起价格攀升，合作公寓二手房价两年增长27.8%

切尔西的房产交易以独立产权公寓(Condo)和合作公寓(Coop)为主。切尔西往年Condo 的交易量300笔左右，交易量比较容易受到新建案的影响，在有大型新建案开售的年间，交易数量明显增多。合作公寓的交易数量在每年也保持在每年300笔左右。在历年的交易分布上，从下图可看出多集中于传统上有地铁经过及切尔西市场的区域。

注：统计时间自2014年至2021年6月，未含新建案

数据来源：优投房

制图：优投房

◆新建案2017-2020年交易价格攀升，成长幅度达62%

由于2018年川普政府税改及2020年新冠疫情影响，近年来，切尔西的新建案项目增加数量趋缓，总数约60案左右。从下图可见，独立产权公寓稍多一些，部分集中于西北方，靠近哈德逊城市广场（Hudson Yard）的方向，约占新建案总数的六成。合作公寓新建案的分布与过往的建案分布差不多，仍在交通较方便、地铁经过的地段。

注：统计时间自2014年至2021年6月

数据来源：优投房

制图：优投房

自2014年至2021年间，独立产权公寓（condo）的新建案买卖情形如下图所示。

交易数量的部分，2017至2018年间，为过去八年间数量最低，与疫情时期的状况差不多，推判应与当时川普税改，使得房市买家观望有关。然而在交易价格中位数的部分，自2017年以来至2020年，中位数自264万美元攀升至428万美元，成长幅度高达62%，可见切尔西地区condo新建案的房价攀升快速，买气虽说受到税务改革与疫情影响，但高价房产仍有市场性存在。

注：统计时间自2014年至2021年6月

数据来源：优投房

制图：优投房

综合考虑condo公寓新建案的交易量与价格，可以从下图看出2014年之前，约有比一半还多一些的交易在200万美元以下。2015至2018年间，则有一波房价上升的趋势，这段期间的新建案，有一半的交易约在300万美元以下，而500万以上的交易则占了四分之一左右。2019年以后，二分之一的交易在400万美元以下，2020年的新建案成交价格，更是有四分之一皆在600万美元以上，新建案的交易，从价格分布上来观察，似乎未受到疫情影响而有降低的趋势发生。

注：统计时间自2014年至2021年6月

数据来源：优投房

制图：优投房

我们接着关心近年在切尔西地区的二手房市交易数据状况。

切尔西地区独立产权公寓的中位数大概在170-210万美元之间。交易价格部分，2019年来到独立产权公寓近年的峰值，交易价格中位数212万美元。从交易数量来看，2020年明显受到疫情影响，仅剩2019年的六成。2021年目前的交易房价中位数为190万美元，已回归2019年的交易中位数水准，目前独立产权公寓的房市交易数量也已达到前一年的水平，显见买气已逐渐回温。

注：统计时间自2014年至2021年6月，未含新建案

数据来源：优投房

制图：优投房

合作公寓的价格平均而言，比独立产权公寓少了约一百万美元左右，而交易数量则稍高一些，自2014年至2019年皆有约200笔以上。不过，自2018年便逐步下降，2020年受疫情影响减少约三分之一，约140笔交易。今年统计至6月，已有100笔左右的交易量，似乎已有回归2019年的交易热度。合作公寓的交易价格方面，过去近八年来，皆无太大的波动，约在70到80万美元之间。2021年至6月已是过去八年来最高的中位数，与2019年相比，成长率约为27.8%。

注：统计时间自2014年至2021年6月，未含新建案

数据来源：优投房

制图：优投房

紧接着，我们以下图观察2014年至2021年的切尔西交易价格。

独立产权公寓（Condo）在2016至2018年是近期交易价格最高的时期，约有一半以上的交易皆在200万美元以上，2016年有约四分之一左右的交易甚至在300万美元左右。2021年，目前虽然仅统计上半年的数据，但已经很接近2016至2018年的景况。

注：统计时间自2014年至2021年6月，未含新建案

数据来源：优投房

制图：优投房

合作公寓（Co-op）的价格比起独立产权公寓，的确是相对较为便宜。而且和独立公寓不同的是，合作公寓反而在2019年后，价格区间有所提升。2020年价格约有一半以上的交易价格在80万美元以上。2021年更是近八年来最高的交易价格区间，约四分之一的交易价格在150万以上。

注：统计时间自2014年至2021年6月，未含新建案

数据来源：优投房

制图：优投房

5.租金价格比较

2021年6月有门卫服务公寓同比价格已回升

我们接着借着租金数据观察最近一年的切尔西平均租金状况。从下图中可以看出，切尔西一居室公寓的租金价格，不论有无门卫服务，皆因去年疫情流行影响而一路下滑，直至今年二月后才缓步上升。与去年同期比较，今年六月切尔西无门卫服务的一居室公寓，租金仍低于去年的租金价格，下降11.3%；而有门卫服务的一居室租金价格则已回复到去年的水平，稍微上升0.8%。

二居室公寓的部分，无门卫服务的平均租金稍有起伏，从2020年八月到今年5月间，大约在3,800至4,000美元之间变化，2021年6月环比上升7.4%左右，由于后续会是旺季，预期将会持续上涨。二居室有门卫服务公寓的平均租金则同样由今年二月开始即逐渐上升，与去年同期相比，更是上涨了11.7%。