最近有关“房地产税”的讨论不断，这样的税在海外又称为房产税或地税，但不管是房产税、“房地产税还是地税，本质都是property tax，在这项税收之下，业主要为自己占有的不动产定期交一些持有成本。
今天我就结合加州、华州两个热门州的真实案例，聊聊美国房产税的一些细节。
一、谁来收？
房产税在大多数发达国家制度都已非常成熟，一般来说都是地方税，在美国为州税，并且由各个县各自执行。多说一句，美国的县（county）是比市（city）大一级的行政单位，一个州有很多县，一个县有很多市，即州 > 县 > 市。对于业主来说，每年的房产税分为两半，上半年和下半年各一个截止日期，这样有助于减轻交税压力，现在每个州都可以线上交税，支持支票账户、信用卡等方式。
我们从实例看起，这部分我们会从美国最大的在在线房产平台Zillow上选择一些有代表性城市近期成交的房源，然后以它们为案例看看各自的房产税都是怎样的。

下面这套房位于南加州城市Eastvale，是一个新兴城市，疫情后很多公司开始允许员工长期远程办公，使得这类新兴城市的涨幅远远高于人民传统认知上的核心区。2021年7月底以87.49万美元挂牌，十天后pending（确认买家），最终成交价为97万美元。
在美国，所有房产都有一个专属编号即parcel number，这个编号在Zillow上也会显示，有了它，你就可以到房产所在县的官网上查到房产税信息。这套房位于加州河滨县（Riverside County），因此我们到河滨县官网查询。
河滨县房产税查询后台 输入PIN（parcel number）即可找到某套房的房产税信息
经查询，这套房的房产税信息如下，由此可见，这套房最新一年度要交9325.82美元的房产税。
这套房的房产税分为三个部分
上述税单的红框和数字是我备注上的，因为这套房的税单整体分为上面这三个部分，这里做一些讲解。其中1是加州州税，税率为1%，州税的用途需要到州政府网站去查询，而这1部分这部分也是这套房的房产税中最重的一项，这一项就占了5962美元。
细心的读者可能已经发现，这个1%对应的是59.62万美元房屋总价，和现在房子的价值对不上啊，这是因为加州的税基以之前一次的成交价为基数，之后每年上调很慢，而这次成交还没来得及进入政府系统...有关这个细节，有很多值得聊的信息，后文我们还会详细讨论。
表中的2部分是所在市的学校开支，我们看到的03-1701-D/ 03-9101-D/ 04-5351-D都是当地的学区编号，税表中显示，这套房的业主在最近一年度要为所在地学校的开支建设交出699.6美元，而这套房的业主或租客也有权利免费在房子拥有学区的公立学校上学。

这套房学区整体不错 尤其是初中和高中分别有8分和9分
红字标注的第三部分比较特别，这一部分是新区建设费（mello roos），美国一些新建的城市需要额外投资，对于区域内房产都设有额外的新区建设费，周期一般为20-40年，等过了这个建设周期，这部分费用就会取消，到时候业主需要交的房产税就会相应降低。

我们再看华州的一个案例，这套房位于微软总部所在城市的Redmond，算得上是科技核心区的资产，未来一定是向硅谷看齐的。当地房价过去一年来涨幅约30%。这套房的买家运气不错，因为之前pending后又意外中断，因此重新上市，这样的情况会使得房子人气下降，买家因此不用加价就买下来了，在过去一年美国热点城市的房地产市场里，不加价买房是极为少见的。

这套房位于华盛顿州的金县，因此我们在金县的官网查询它的房产税信息↓
这套房的房产税用途列表
看得出来，华州金县比加州河滨县显示的更加简洁和直接，这里不分哪些部分给州政府、哪些部分给学校，而是直接把所有钱的最终流向直接标出，连百分比都算上了。这套房最近一年度房产税6252美元，其中最大的用途是当地学校，接近一半的房产税都用于当地的学校投入，其他开支还包括道路、港口、消防、图书馆等等。

总的来说，对于美国这种城市化已基本成熟的国家，现有的房产税制度是非常适合其需要的，它为美国各个地方提供了源源不断且一年高过一年的稳定税源。
二、税率差异
美国50个州税率各不相同，例如得州平均税率2%，而夏威夷州平均税率只有0.28%，税率不同导致各个州房价相差很大，得州经济发达、人口增长迅速，但房价却远远低于加州、华州、夏威夷州，最重要的原因就是得州的房产税比这几个州要高一倍以上，持有成本上来了，人们对于房产的信仰就会有所降低。毕竟房价高往往意味着房产税也高，在这种情况下，房价涨上来对业主来说只是心理安慰，但房产税增加是实实在在地要多花钱了。

全美各州房产税税率一览
目前全美平均房产税率大约是1.4%，考虑到不少州还是按低于市场价的评估价（如华盛顿州）作为每一年的税基，那么实际上全美的房产税率是不到1.4%的。多说一句，很多人喜欢拿国外有房产税安慰自己，我觉得这种阿Q精神大可不必，一方面房产税是用于自己所在州、所在城市、所在社区、所属学校的建设，改善的是自己生活的环境，提高的是自己物业的价值，另外别人买房的按揭利率还不到3%，你算算自己每年多交的利息都够交几次房产税了。
不同的州有着不同的税率，但这不意味着在州内税率就是相同的。
我们上文部分科普了房产税属于州税，且在征收环节由更小的县政府（county）去执行，但即便在同一个县内，不同的房子税率也是不一样的。比如在同一个县内，有两个市场价值相同的同类型房产，但他们的每年要交的税也是不一样的。因为市场价不等于评估价，就算在相同的评估价下，各套房对应的学校开支、是否为新区等因素也会影响最终的税额。
三、两个州的区别
这里想多聊聊加州和华州，就买房来说，这两个州可算是美国最具有投资价值的州。这两个州都有着宜人的自然环境与气候、高度发达的经济、还有走在全球最前端的高科技和文化产业，同时也是美国本土西海岸三个州中最大的两个，可见他们之间有相当大的共同点，但在房产税方面，两者相差非常大，这个差异不是税率上的、更多是规则上的。
加州（CA）与华州（WA）在美国的位置
（1）加州：固定税基 定速增长
我们上文提及，加州的房产税税基为房产最近一次成交的价格，之后只要不交易，那么每年房产税的税基上涨不超过2%，当房价涨幅不到2%甚至下跌时，还可以申请下调税基。这个规则就是加州法律prop 13中明确的一个条款，由于条款对大多数人来说减轻了税务负担，因此民意支持，在可见的未来不大可能被修改。
所以，在加州房价高还真不代表房产税就高，举例而言，一套70年代以15万美元成交的房子，今天可能价值超过300万美元，那么我们假设这套房税率是1%，在70年代成交后第一年的房产税为1500美元，1975年到现在时间是46年，因此如果这套房这46年内都没有出售，业主现在每年的房产税也就是1500*1.02^46 = 3730美元。对比现在价值的300万美元，实际税率才千分之一出头，简直不痛不痒。
但是，如果这套房现在以300万美元售出，那么新买家就要以成交价作为新的税基，此后每年上浮不超2%。明白这意思了吗？同样一套房，新人买过之后，房产税瞬间从3千多美元增加到3万美元，是不是有一点先富欺负后富的感觉？这也许就是prop 13中最不合理的一个地方，但由于prop13符合大多数加州人的利益，因此这个现象会持续下去。
2021年硅谷房价大约是1975年的24倍
（2）华州：税基较低 灵活浮动
相比加州，华州的房产税是当地政府每年划定的，和你的成交价无关，同样一套房，无论是什么时间以什么价格买，都不影响当年的税额。
华州政府对每套房的评估价并不随市场而定，有时候房价上涨，房产税甚至可能下调（去年我自己就遇到过这样的情况），现阶段西雅图周边房产的税基都比实际市场价值低30%左右，因此尽管华州平均房产税率有1%，但这个1%对应的是评估价，实际上对业主来说房产税率大概只有0.7%-0.8%。

但华州这套做法也带来一些问题，那就是是因为成交价和税基无关，买房者抢房时就更敢于加价，在过去一年，比挂牌价高出20-30%抢房的案例多不胜数，让无数抢房失败的买房者苦不堪言。
对比华州和加州，由于加州限制了房产税的后续涨幅（年增长不超2%），但华州买入后的税基更低，因此站在持有成本角度看，中短期内华州是有优势的，如果持有十年以上，加州就会逐渐出现优势。
四、总结
对美国人来说，交房产税已经是一个默认的习惯，而对于美国地方政府来说，房产税也是一个极为重要的收入来源，根据2018年的数据，全美所有房产税占地方政府收入的31.1%。
加州房产税收入 1960-2014 
最后做一个有意思的对比：
美国经济第一大州加州在2014年时房产税收入超过550亿美元（约合3500亿人民币），与同时期中国经济第一大省广东的土地出让金总额差不多。可见房产税的作用是不可小觑的，这对于我们展望未来中国的房地产税也有一定启发意义。
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