1
双生的恶性循环
2017年以后影响中国住房稳定的最大变量不再是城市基本面,而是情绪和预期。
起因是2015年开始全国楼市从一线到四线的集体暴涨,固化了投资信念、达成意识共识的同时,完成了广大人群的投资启蒙。
我亲眼看到过在某三线城市开盘现场客户一买一层的买,且为了抢房彼此拳脚相加,惊动了公安局。这种情绪的裹挟如同病毒一样快速传染,很多家庭就在那一两年掏空了所有的积蓄。
共识的达成和情绪的爆发需要时间和事件的累积,完成消解,同样如此。
限购、限贷等调控手段耐药疲软后,最快控制暴涨房价的方法-网签限价出现了。
在中部某三线城市,为了达成中和数据,高价项目必须自己找低价项目一起搭配来网签。你只听说过新能源车卖积分的,可能没有见过卖低房价积分的。
限价以极快的速度修正了城市房价数据,但同样出现了各种各样的遗留问题。比如男默女泪的分拆合同和装修包,比如各种匪夷所思的减配降标。
但带来最大的问题是如同中彩票一样的新房倒挂红利,最疯狂的时候国内有倒挂红利的城市接近两位数。
我在杭州的时候惊奇的发现,吃饭、睡觉、打新成为很多人的日常,不是在打新就是在打新路上,一打打2年的比比皆是。杭州这2年激增的户籍人数,让人目眩神迷。杭州6万人摇号的远洋西溪公馆、深圳的华润城四期万人打新都是中国楼市的标志现象。
每年有近万亿的资金在楼市打新市场上来回涌动。
比如上海黄浦区的复兴珑御,全是200平以上大户型,周边二手次新21万/平,限价13.6万/平,按倒挂6万/平计算,一套可拿走1200万。
多少老爷子这两年突然成了家庭的吉祥物,被担架抬着进了售楼部。
来了都是打新人,城市里到处躁动着澎湃的情绪,新房人影憧憧人潮汹涌,二手房守株待兔高高在上。
二手房的价格锚定新房的超高性价比,新房摇号的疯狂哺育市场的亢奋情绪,最终新房-二手房形成双生的恶性循环。
楼市何以解?
2
二手房指导价的重击
继2020年调控失效后,今年二月深圳给出了开创性的一击。
实行二手房指导价之后的七个月,深圳成交量一路下跌,最近的九月,住宅仅仅成交662套,十一黄金周深圳仅成交了4套二手房。
真正的深圳市场正在呈现黑白棋局两面。
1、大部分区域挂牌价并无大降,卖家买家继续僵持;
2、零星的学区房价格暴跌、低价房源出现,并迅速消失;
3、法拍房数量暴增;
简单总结:资金困难或出现问题的房源被低价售卖,或转入法拍通道,大部分房东继续选择持有观望。
毕竟是深圳,看涨情绪还需要时间去消解,但最显性的作用已经出现,很多新盘打新都不香了,新房市场上讨论最多的是伪倒挂了。
截至目前落实二手房指导价参考制度城市14个,深圳、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、合肥、广州、北京等,实行二手房价格核验制度1个,上海。
南方房价暴涨第一城东莞房价已经应声而落。
东莞房价涨幅龙头非松山湖莫属,2020年初松山湖还是不到4万的均价,2020年底已经冲向8万。
根据米宅珠三角的调研,万科虹溪诺雅已经从最高72282跌至53355,跌幅26%。锦绣山河挂盘均价从62725跌到了59658,长城世家从58217跌到55762,万科金域松湖从50054跌到48406,跌幅都在5-8个点,如果对比今年年初的顶峰挂盘价,跌幅已经破了10个点。
从去年到今年,东莞已经经历了三次调控加码,楼市一片惨烈,10月刚刚实行的二手房指导价无疑给东莞楼市致命打击,接下来才是东莞的寒冬时刻。
二手房指导价所到之处,一片萧杀。
即便在无锡,大部分小区实际售价与二手房指导价相差不大,但这种情绪的急速冷却,也在极大的影响着市场信心。
二手房指导价未到之处,一片肃穆。
比如杭州,作为全国网选最应该出台二手房指导价的城市,杭州头顶达摩克利斯之剑。
杭州楼市在迅速转冷,预计10月杭州二手房成交将再次腰斩,跌破2000套大关。除了成交量的急速下滑,二手市场价格也在逐步下跌。杭州每四个购房者就有一个参与摇号的远洋西溪公馆,10月爆冷卖出3.2万成交价,相比高峰5.8万单价,闻者沉默,听着伤心。
3
龙头学区房的斩首
在不同城市房价上涨过程中,其实存在着相同传导链条。
以二手房为例,无论是北京、上海、深圳还是广州,第一梯队重点学区房先涨,然后是核心区域品质次新,接着向远郊、环外不断蔓延。从品质物业、到一般物业,再到老破小、老破大、商办等等。
房价的整个上涨流程基本就是不断矫正的锚定效应。
北京的多校划片教师轮岗、上海的分配生制度、深圳的大学区制度,学区房教改政策的三极演化,正在不断摧毁高价学区房的根基。
北京海淀区,对口北京顶尖中关村三小的蜂鸟家园600万成交,比今年初最高价格下跌300万,折价高达1/3。
深圳百花片区热门学区房,拥有“双实验”学区房的南天二花园89平户型,与去年相比降价幅度高达500万!
……
二手房高房价的龙头正在被斩首。
北京海淀区的二手房指导价就契合这个道理,只需要指导高价学区房,标杆完成下跌,其他小区价格同样下跌。
价格上涨是锚定效应,价格下跌也是锚定效应。
4
利率、贷款政策的补刀
第一、二手房指导价锚定信贷,极大影响了二手房交易。
第二、全国利率、贷款放款对二手房非常不友好。
银行业金融机构房地产贷款集中度管理之后,新房、二手房的鄙视链条已经形成。
新房属于团购、二手房属于散户,以往额度充裕阶段,二手房因为可选择性多,利率往往比较低。但今年相对新房,二手房利率不断飙高,广州二手房最高利率已经7%,且放款周期6个月以上全国广泛存在。
由此引发了一系列的歧视问题,小户型、远郊、老破大等停贷问题,二手房整体流动性大大降低。虽然最近利率开始下调,但二手房依然是阶段性受害者。
5
新房的隐形打击
今年对全国二手房市场另一层隐形打击是新房市场的集体大降价。
调控政策持续高压,三道红线融资持续收紧,从零星开发商的大降价回血,到行业集体共振,全国开发商都在降价跑量。
哈尔滨、沈阳、石家庄、郑州、青岛、济南、广州、佛山等等,近远郊降价惨不忍睹。
相对于新房开发商更在意自己周转率,个体二手房卖家更在意利润率,情绪+利差同样极大的影响着二手房成交。
这种市场现象反过来影响着行业,某中部省会某壳90%以上的二手房经纪人转向新房分销,带来的最直接结果就是二手房事业部销售暴跌。而应对二手房销售暴跌的一个重要方法是制定KPI,发起门店对业主挂牌价格的人工降价劝导……
业主心态还没崩、中介心态先崩了。
二手房指导价重击、龙头学区房斩首、贷款、利率政策补刀、新房的隐形打击以及正在路上的房地产税,中国楼市正在完成对二手房的围猎。
6
牌桌与筹码
文章开头我讲的某三线城市抢房拳脚相加的项目,今年因为降价维权,投诉信息直接冲到地方书记留言板第一名。十一时候的特价房每套相比最高点净赔30万,拳拳到肉全款买了一层的老哥已经赔了120万。
牌桌的筹码哪怕堆积如山也只是筹码,只有离场才能真正深藏功与名。这两年太多人都是过程中心潮澎湃,退场时意兴阑珊。

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