Agnes
香港房产投资应该买哪里？
所长你好，我是已经换过永居的港漂。因为疫情关系，已经离港居住和工作了，我目前的流动资金有200万，想要在香港买个小房子算作投资吧。
因为只是为投资，所以地理位置、户型都不限，只求好租且租金稳定，按照现在的贷款利率计算，希望可以以租抵供。
条件不多，希望所长给点建议，非常感谢。
Agnes你好，我把你......
方所长
我把你的条件收敛了一下，大概是这样的：
1. 首付200万
2. 好租、租金稳定，可以以租抵供
首先，我想提醒你几个事情。最直接的是你现在人在国内，想买房的时候要确保能有时间来香港。
其次是你目前的收入是内地的，用内地收入在香港做按揭会下调一成的标准，意思是你本身能借9成的话现在只能贷8成，原本6成现在只能借5成。
除了下调标准，银行还会在做压力测试的时候给你的收入打折扣，具体打多少折扣要看银行。
因为有这些不确定因素，所以说你能买的楼价范围很波动，可能只能买400万，也可能能买到1000万。所以建议先找个中介或银行，结合自己收入情况算一下能贷多少钱。
说回你的要求，好租的话肯定是要好地段，首选地铁沿线及大学周边。
地铁沿线好租显而易见，推荐大学周边是因为最近香港内地生回流很厉害，因为疫情，很多本身打算去海外的都来香港了。目前这批内地生基本都是00后了，他们成长的物质环境比较好，所以对新楼的追求程度比较高，宁可面积小点也不想租老楼，所以我也推荐大学周边的新楼。
至于以租抵供，我也要提醒你，根据金管局的规定，做高成数按揭的房子是不能出租的，只有5成及以下贷款的房子才可以放租。
如果放租高按揭物业，一方面被查到的话是要
罚款
的，另一方面这种房子容易遇到“
租霸
”，他知道这个房子是高按揭物业，就可能拖欠租金，对于你这种人不在香港的情况就更力不从心了。

现在的利率低，5成贷款情况下以租抵供基本没问题。
以下是所长我的推荐：
如果说好地段、租金回报高那肯定是港岛的老楼了，但是这种就需要花很多时间和精力去看房，对于你这种人不在香港的情况就有点困难。
图源：网络
九龙区首先推荐大角咀的利奥坊和形品·星寓，这两个盘都比较新，而且位于九龙中心地段，租务也不用担心，具体分析可以参考我之前的回答（戳这里回顾）。
它们都有一些开放式小单位，500万左右能拿下。
图源：美联物业
图源：美联物业
然后想说一下香港很有潜力地区之一的康城，因为那边最近有一个新盘，叫海茵庄园。
之所以说康城是香港几个有潜力地区之一，是因为看好它的两波发展。第一个就是去年康城商场的开幕，另一个是明年康城大桥的通车。
康城作为一个密集的住宅区，一直饱受缺乏配套设施的诟病，因此这个占地48万呎、有超过140家商户的大型商场就显得尤为重要了。
图源：网络
商场名叫康城The Lohas，已经在去年下半年分阶段开幕了，根据中原数据，2020年10月到2021年4月这半年，日出康城的平均呎价就从13,500涨到15,800，涨幅高达17%。
日出康城呎价走势
图源：中原地产
而且这个呎价是整个日出康城的平均数据，因为1-3期的大单位普遍呎价偏低，拉低了平均数据，新落成几期的中小单位呎价其实要高很多，今年涨的也更多，已经逐渐追上将军澳了。
没赶上商场开幕没关系，康城大桥还没通车！康城大桥全名将军澳跨湾连接路，将连接将军澳东岸及西岸，也就是将康城与调景岭连接，并接至蓝田隧道。2018年开始建造，预计明年通车。
大桥不仅能
分流
将军澳市中心附近的车流，还能
方便康城居民
前往香港各地，这对于康城的升值影响是显而易见的。

图源：政府网站
顺便一提，这个大桥的设计还蛮有意思的。整体感觉非常有活力，而且远看又是一个无限的符号，代表活力无限。
图源：网络
总结一下，康城区之所以还能升值，是因为还有大桥带来的效益。日出康城一共有13期，现在已经卖到第10期了，如果想投资要尽早，等大桥通车了再买就晚了。港房研究所之前的一篇文章也提到了康城的发展，可以戳这里回顾。
这次开售的新盘海茵庄园，和其他康城楼盘最大的不同就是它的开则，有很大一部分是纳米单位，其中最小的只有183呎，而且3.5米的层高还可以自制阁楼，这在康城这个区域是独树一帜的。
图源：网络
虽然楼盘的平均呎价也不低，要20,921港币，但是胜在面积小从而总价低。
第一张价单的入场单位是一个204呎的开放式户型，总价只需388.8万港币，也符合你的预算范围。对于很多年轻人来说，如果能用尽9成贷款，40万首付就能上车！
这对于预算有限但看好康城未来发展的人非常有吸引力。
这也是为什么首轮推出438伙，一天就收了4000票，超额近10倍。截止目前首轮推出的单位已经基本卖光了，特别是面积小、总价低的开放式单位全都卖完了。发展商说这周六会开始次轮销售，可以留意一下。
海茵庄园首轮销售现场
图源：网络
楼盘的出租或转手也不用担心，因为附近没有类似价位的单位，租售都没有竞争对手，就算未来有类似的小单位，价格也肯定会比这里贵。
不过要注意的是，海茵庄园的位置不能算康城站上盖，走过去要8分钟左右。
图源：网络
九龙的
深水埗、长沙湾、土瓜湾
也有一些单幢式楼盘都快过
禁售期
了，也可以关注一下。
（香港的住宅物业在买入后三年内出售或转让需要缴纳额外印花税，税率由10%至20%不等，也称禁售期）
特别是土瓜湾，受到了屯马线通车和启德的影响，那边陆续有很多旧楼重建项目，比如翰畋、喜築、Downtown 38、瑧尚等，都是重建的单幢式屋苑，呎价在22,000左右，500多万就可以买到一些小单位。
土瓜湾的位置也属于九龙中心，之前因为交通不便所以相对冷门，但现在屯马线开通解决了交通问题。而且这里靠近理工大学、浸会大学、城市大学和都会大学四所高校，再加上土瓜湾位于香港四大名校网之一的34校网，所以租务方面也不用担心。
土瓜湾未来陆续还有新盘开售，还会带动地区楼价上涨，发展模式可以参考大角咀。
图源：网络
再一个值得投资的地方就是红磡的恒基重建项目，类似大角咀的利奥坊，恒基在红磡黄埔街一带已经收购了12个项目，目前正在盖楼，预计最快今年年底开售楼花。
不过红磡那边的配套比较成熟了，加上明年沙中线通车，估计会卖的很贵，不一定能符合你的预算。
新界方面，我不赞成你买一些很偏远的楼盘，但可以考虑地铁上盖楼盘，比如火炭上盖或锦上路上盖。
图源：网络
火炭上盖的星凯·堤岸已经开卖，这个盘我们之前也介绍过，3天2.8万人参观，超级火爆，可以戳这里了解更多信息。也有港漂买了这里并且给我们投稿分享了她的经历，可以戳这里查看。
而锦上路上盖新盘大概要等明年才开始推，你可以关注一下。不过目前很多人也在观望这个盘，到时开售的时候肯定特别火，你来一趟香港不一定能抽到。
火炭新盘售楼现场
图源：网络
希望我的回答可以帮到你。同时，如果有经验丰富的港漂也欢迎留言帮助Agnes。
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