中国的城镇化率现在是64%，但事实上，如果考虑到农民工在农村留守的这些家人，其实中国城镇化率应该已经超过70%，中国房地产大开发的时代正在落幕。
文丨邵轩岚
来源丨中国房地产金融
任泽平博士就房地产、经济周期、大宗商品、限电、资本市场等市场热点问题，与《中国房地产金融》进行了详尽的沟通与交流。

任泽平认为，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，最终还是看人口流动和土地供给的基本面，以及金融政策的松紧程度。从长期人口流动的角度，一二线城市存在房价过高风险，非都市圈城市群的三四线城市存在库存过剩风险。要争取软着陆，避免硬着陆。中国房地产大开发的时代正在落幕，从土地财政向房地产税过渡是大势所趋。
在资本市场方面，任泽平认为，国家经济的高质量发展战略，资本市场的金融支持优势明显，应该发挥重要作用。随着系列改革落地，中国资本市场正迎来更加开放、市场化、法制化、繁荣发展的重大机遇期。
以下为问答全文：
从土地财政向房产过渡是大势所趋
《中国房地产金融》：您年初以来不断提示房地产风险，为什么？
任泽平：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。从长期人口流动的角度，一二线存在房价过高风险，非都市圈城市群的三四线存在库存过剩风险。
房地产短期看金融，前期房地产融资收紧政策密集出台。房地产经营活动景气度处于临界值以下、30城商品房销售回落、土地流拍、资金来源回落。
9月房地产经营活动指数落入临界值以下；9月、10月4-10日，30大中城市商品房销售套数和面积同比降三成；8月房地产投资同比增长0.3%，土地购置面积同比为-13.9%；8月房企从国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款到位的开发资金同比分别增长-19.6%、-59.1%、-0.7%、-6.8%和-8.0%。
要尽可能实现房地产软着陆，避免硬着陆，用时间换空间。加强住房制度改革，构建长效机制，城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税，促进房地产长期平稳健康发展。
《中国房地产金融》：您对房地产市场和房地产调控怎么看？ 
任泽平：从土地市场看，第二次集中供地流拍率高企，目前完成第二批供地的15个城市流拍及终止拍卖占比54%。从住房销售看，近期住房销售明显下滑，50城商品住宅成交面积三季度同比下降18.2%，9月单月同比下降超两成。
从政策看，央行三季度例会提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”；房地产金融工作座谈会再提两个维护。房地产调控将稳字当头。
房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，最终还是看人口流动和土地供给的基本面，以及金融政策的松紧程度。
《中国房地产金融》：您对房地产税怎么看？ 
任泽平：房地产税肯定是大势所趋，土地财政将逐渐退出历史舞台。中国的城镇化率现在是64%，但事实上，如果考虑到农民工在农村留守的这些家人，其实中国城镇化率应该已经超过70%，所以，中国房地产大开发的时代正在落幕，从土地财政向房地产税过渡是大势所趋。
未来的房地产税，应该是按照人均一个抵扣面积来体现公平，然后在热点城市进行试点，然后再逐渐向全国进行推广。
价格机制终将调节大宗商品市场供求
《中国房地产金融》：今年以来大宗商品表现强劲，其中煤炭等资源品价格涨幅突出，您认为这轮大宗商品价格大涨的原因是什么？涨势何时休？
任泽平：2020年至今的大宗商品价格上涨，主要是四方面原因，全球流动性、供需缺口、全球转向清洁能源、运输成本抬升。
当前，大宗商品价格正由普涨转为分化。具体来看，原油、天然气、煤炭三大能源品，高耗能的大宗品种如铝、硅铁、锰硅价格持续上涨。受需求端预期影响较大的铜、螺纹钢出现高位盘整趋势。
本轮因疫情产生的生产供应限制对供给、运输冲击较大，供需缺口修复时间拉长，叠加全球碳达峰、碳中和等带来的供给约束、长期落后产能出清、全球优质资源稀缺性等问题，拉长了大宗商品价格高位盘整的时间，部分大宗价格运行中枢边际抬升。但经济有自身的周期规律，价格机制也最终将发挥调节市场供求作用，国家在对部分地区“运动式减碳”进行调整。
未来在碳达峰、碳中和、鼓励新能源、双控等长期战略的背景下，商品价格虽然会有政策性、周期性的波动，但是部分商品价格中枢会系统性地抬升，价格中枢的适当提高，也是减碳的一种手段。
《中国房地产金融》：煤炭持续上涨之下，近期限产限电问题愈演愈烈，您如何看待？ 
任泽平：由能耗双控、煤炭供给缺口、发电成本上升等因素引发的限产和限电，其背后主要原因是，2020年全球陷入疫情，中国经济率先恢复，承担为全球提供产能的角色，工业增加值快速增长，能源消耗强度和总量均提高，偏离2021年政府工作报告提出的单位GDP能耗降低3%左右的目标。2021年1-8月，工业增加值累计同比13.1%；2021年上半年社会用电量累计增长16.2%，两年平均增长7.6%，比2019年同期高2.6个百分点，比“十三五”和“十二五”年均增速高1.9个百分点和1.3个百分点，创多年来新高。
发改委分别在8月、9月发布两份文件，《2021年上半年各地区能耗双控目标完成情况晴雨表》、《完善能源消费强度和总量双控制度方案》。内容反映了上半年各省份在能耗控制上的完成情况，以及对能耗控制的考核措施。由此部分省市出台了限产措施，以完成三季度能耗双控目标。
此外，限电还受成本上升的影响。今年以来，煤炭价格大涨，当前动力煤价格较今年低点上涨近1.5倍，我国煤电占比达63%，发电成本上升。
近期经济形势，受到限产限电、疫情反弹等短期扰动因素，以及金融信用政策收紧、房地产调控升级、原材料成本上升等周期性政策性因素共同影响叠加。跨周期调节政策兼顾短期稳增长、稳就业和长期控风险、促改革、调结构。
中小企业利润挤压明显
《中国房地产金融》：我们处于经济周期运行的哪个阶段？这个阶段意味着什么？有什么建议？
任泽平：先看几个反映当前经济形势的主要数据：9月PMI生产和新订单指数分别为49.5%和49.3%，落入临界值以下；9月新出口订单指数46.2%，连续五个月落入临界值以下；9月、10月4-10日，30大中城市商品房销售套数和面积同比降三成，房地产等行业商务活动指数低于临界点；9月大、中、小型企业PMI分别为50.4%、47.9%和47.5%，分化明显。
中小企业集中在下游，对原材料成本上升的反映明显，利润挤压较为严重。近期针对中小企业扶持政策陆续出台，新增3000亿元支小再贷款额度，平均利率在5.5%左右。二是加大普惠小微信用贷款支持政策的实施力度等。接下来，全面或定向降准都有可能。
建议：短期以新基建为主的加强跨周期调节，减税降费，加大小微信用贷款支持力度，引导金融机构增加对新基建、新能源、数字经济、制造业、民营企业的中长期融资。长期深化金融供给侧结构性改革，发展多层次资本市场，拓宽民营和小微企业融资渠道。加大改革开放，培育新的经济增长点，发力新基建。
《中国房地产金融》：美联储可能十一月中就会开始Taper，加息也可能提前，您对此事有什么预期？
任泽平：美国随着通胀预期的抬头，以及经济逐步恢复，包括就业的恢复，所以美联储的Taper，货币政策的正常化，包括减少购债规模，可能会逐步启动，但即使启动以后，这个过程可能也会比较漫长。美联储的Taper，按照历史经验，可能会引发美元指数的走强，以及全球资本重新回流美国本土，但是这也取决于它自身的基本面，以及Taper的力度。
中国经济恢复得比较早，也比较好，所以从去年下半年中国已经开始了货币政策正常化的进程，这都是根据经济周期阶段和基本面来决定的。
人口：四方面举措应对老龄化、少子化
《中国房地产金融》：您说未来将会专注于人口、经济等方面的研究，现在人们生育意愿普遍不强，如何应对老龄化、少子化？
任泽平：做研究要多关注中长期的问题，短期的波动、涨涨跌跌难免，但对于国家、社会、民族来说，中长期问题更重要。人口问题在这几年，是典型的慢变量变快了，人口老龄化、少子化问题在二十年前很少有人关注，但现在关注度非常高。主要是因为1962年到1976年出生的中国婴儿潮人口，正在加速退出劳动力市场，进入老龄化社会，而育龄妇女生育意愿不高。
从我们的研究来看，面对人口问题积极的应对可以产生效果，国际上有成熟的经验可以借鉴。根据我们对国际经验的研究，有四方面的具体措施短期能够见效。
一是实施差异化的个税抵扣和经济补贴政策，因为抚养子女是有成本的，实行个税的抵扣，各地制定符合本地区实际情况的经济补贴政策。二是增加普惠托育的服务供给，大力提升零到三岁的入托率，这对女性重返就业市场是一个很重要的政策。三是进一步完善女性就业权利的保障，消除女性就业歧视。四是增加一些其他的激励，如休假等。
但是这四个措施只能改变斜率，改变不了趋势，只能缓和，无法逆转。
北交所：提振市场信心
《中国房地产金融》：您对中国资本市场发展前景怎么看？北交所带来哪些新变化和新机遇？ 
任泽平：国家经济的高质量发展，实体经济、高端制造业、高精特新、科技创新的发展，都对资本市场寄予厚望。在这些战略的导向下，资本市场的金融支持优势明显，应该发挥重要作用。随着系列改革落地，中国资本市场正迎来更加开放、市场化、法制化、繁荣发展的重大机遇期。
北交所成立，释放国家支持“专精特新”企业的积极信号，提振市场信心。在构建“双循环”、大国金融体系升级、提高直接融资比重、服务实体经济方面，意义重大。一是缓解中小企业早期融资难、融资贵的问题，提振市场信心，二是有效提升新三板地位，三是为股权投资开辟更多退出渠道，四是有助于推动区域均衡发展，五是长远来看有望承接中概股回流。 
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