房地产企业想要赚更多的钱，就看你能为城市创造什么了。
编者按
在接连不断的调控政策打压中，房地产行业看起来似乎已经是最没有未来前景和缺乏投资价值的行业，但是这个行业仍然不缺少坚守的价值投资者，有过23年地产从业经验的投资人边航就是其中的一位，可能大部分人更加熟悉的是他在雪球上的名字：朱酒。
就在房地产税新一轮试点即将落地之际，边航的新著《看透地产股：从价值投资的根本逻辑出发》也得以出版。在这本书里，边航仍然在坚持分析为什么地产是个好生意，以及地产股的投资逻辑和估值方法。本文选摘自本书中的《五年后的房企会变成什么样子》和《能帮城市赚钱的企业才有未来》两个小节。
能帮城市赚钱的企业才有未来
地段、地段，还是地段！这是大家耳熟能详的一句地产名言，但什么是地段呢？并不是只有城市的中心位置才是好地段，不同的产品对地段的定义也是不一样的，而未来的地段和我们现在的理解也会发生很大变化。
在传统的城市布局中，一般都是以火车站附近为城市中心，这是在现代交通史上，火车的超然地位所决定的。也有一些城市，铁路交通原来并不发达，是以长途汽车站附近为城市中心。不管是火车站还是汽车站，这些交通枢纽带动了人气，也带动了餐饮、商业和娱乐等产业的兴起。在几十年前，各大城市的人口还没有现在这么密集的时候，大家一般都会到同一个中心区域去购物、消费，这里是城中生活配套最丰富的地方，这里的房价一般也都是最贵的，这就是传统的地段。
城市里的住宅，由于一般都依托于核心商业区的资源，所以各个板块的价格基本都是按照距离中心区域的距离来确定的。一圈一圈扩展出去，三公里等价线、五公里等价线、十公里等价线，像大树的年轮一样，各个等价线上房价总体比较接近，但部分地区也会受景观、学校和企业等因素的影响而差异过大。
后来寸土寸金的中心区被开发完毕，只能向外延扩展。而随着工业化的逐步发展，也带动了大量人口涌入城市，于是各个城市便有了一个又一个副中心。副中心的分化就比原来的等价线大多了，以大学城为核心的往往都成了高新区，高精尖产业比较多，就业人口的收入也比较高，房价自然水涨船高。以工业企业为主的副中心，往往是低利润率的制造企业比较集中，房价会相对低一些。有些副中心发展较快，就会与原来的传统中心区一起，构成价格坐标原点，上海的浦东新区就是一个典型例子。这样，城市原有的房价体系就会出现很大变化，简单地按照距离中心点的远近来划分，明显过时了。
原有的地段观念被打破之后，房价规律呈现出碎片化，房龄、产品、品牌、教育等因素不断被吸纳进来，事实上现在的地段与二三十年前我们所说的地段，很多都不是一个概念了。除了浦东外，深圳的南山、郑州的郑东新区、长沙的梅溪湖、昆明的呈贡、贵阳的观山湖等，都取代了原来的老城区，成为新的城市价格高地。
至此，我们可以明显地看出，地段不是一个一成不变的概念，而是一个随着城市发展和科技发展，不断演变和升级的产物。20多年前，上海盛行的是“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，现在呢？浦东有些房子的价格都达到20万元/平方米了！
好地段是创造出来的，其实当年的传统中心区也是创造的产物，只是大家习以为常了。现在，摆在各家房企面前的问题，是单纯依靠招拍挂所能拿到的优质地块，利润率实在太低。实际上这也是公平的，因为这些好地块是一个城市数十年发展所沉淀下来的精华，其价值是城市自己创造的，一个外来房企想坐享其成，那就只能忍受低利润率。
企业想要赚更多的钱，也不难，看你能为城市创造什么了。谁能改变城市原有的价值体系，谁就能拥有这个城市更多的关爱，就能在这个城市得到更多的发展空间。盖一个商场，要承担后期经营的压力，但因此可以拿到几十万平方米的好地；做一个文旅城，后面经营的风险自然更大，但也因此可以拿到上百万平方米的好地；而运营一个城市板块，其难度还要超过前两者，可一旦成功，便能牢牢占据数平方公里的优良地块。
房企的永续性问题，至少未来十年都不会出在需求端上，关键所在是能拿到好地。而未来的好地要靠自己去创造，没有这个能力，坐享其成的机会将会越来越少。
五年后的房企会变成什么样子
2020年底，某一线房企发布了未来五年的企业规划，明确了未来五年的发展方向。文中关于“预计未来中国房地产市场会出现以下五大趋势特征”，代表了一线房企对市场未来的预判，值得学习和借鉴。我们听惯了各种“专家”的言论，看看行内企业对市场的理解吧。
1、房地产市场总量稳定，仍将保持按年微升趋势，预计2030年至少会达到18万亿元的市场规模，行业前十大企业市场集中度将进一步提升至35%～40%，因此我们仍应保持战略定力，坚持主业做大做强，持续保持稳健增长。
当前，各种论调都认为房地产开发的市场规模已经进入了下滑阶段，对地产行业的永续性表示怀疑，对房企的未来成长空间并不看好。我个人预计未来是量缩价涨的态势，随着城市成熟区域的土地供给不足，大量购买力只能在二手房市场释放，导致新房成交量下滑，但房价的持续上涨会继续提升总量。
18万亿元的规模，比2020年可能实现的16.5万亿至17万亿元略高，是一个合理的预期。2030年能否保持，除了房价是否达到效果外，很重要的一点是保障性住房的供应量，这会对商品房土地供应产生很大影响，是此消彼长的过程。
前十大房企如果能达到35%～40%的市场占比，会有6.3万亿至7.2万亿元的总销售额。与2019年3.45万亿元的总权益销售额相比，有一倍的提升空间。十年涨一倍，看起来空间不是特别大，但在这个放缓增速的过程中，收入与成本的错配会更加合理，负债成本也会大幅降低，再加上持有型物业的经营利润和其他多元化收益，前十大房企的利润增速达到10%~15%之间是正常的，接近现在贵州茅台的利润增速。
2、未来房地产行业将由规模化竞争进入差异化竞争阶段，预计头部房企的销售增速将整体放缓至5%~15%。未来房地产市场的增量主要由价格驱动，改善型客户的需求占比将持续提升，产品力将成为关注重点，公司需将提升产品力作为未来发展的核心动力。
房地产行业正由规模化竞争进入差异化竞争阶段，“三道红线”政策会加快这一进度。简单粗暴地拼负债、拼规模的时代过去了，只有根据市场消费群体的需求变化，而不断调整自己的产品思路，才能更好地迎接新规则。
产品力突出的企业，在未来的竞争中会具有更大优势。房子同质化，实际上是过去20年过快发展带给市场的伪命题。不同的地块，不同的购买群体，是有着不同的产品需求的，个性化主题会是未来市场的趋势。
未来的产品不仅仅是建筑质量更好，小区规划更合理，科技应用和景观营造都会有很大的提升，物业服务更会成为提升居住体验的重要环节。对一些超级房企来说，有足够大的土地规模，更可以在小区外的大环境和大配套上，为业主提供和老旧城区完全不一样的建筑贡献，这是普通房企只能望洋兴叹的。什么是房地产的需求侧改革？让你的房子住起来和别人的不一样，这会是住宅消费需求侧改革的重要部分。
3、数字化已经在房企价值链的各个环节开始渗透，未来将持续给房企的运营模式带来颠覆。因此我们要积极探索新一代信息技术与房地产上下游各个环节深度融合，全面提升经营质效。
随着体量的迅猛增长，很多房企的管理体系也需要随之提升。对经营规模达数千亿元的大房企来说，某一个环节的有效改善，对利润的提升可能就是数千万甚至上亿元的。过往，在高歌猛进的时代，管理能力的提升一直落后于业务规模的增长，而过快的业绩增长也让很多企业不重视内部管理的严谨性。数字化时代对企业的经营模式和管理效率的促进，在各行各业中都已经体现得很明显，房企也将普遍受益。
4、伴随着金融环境改善、消费升级和资本市场的成熟，优质持有型物业的估值水平将会逐步提升，未来经营型房企将在企业价值上领先于销售型房企。房企要逐步增加优质物业的持有比例，提升持有型物业经营利润占总体利润比重，实现资产结构优化，提升企业价值。
我最近常说一句话，“招拍挂的时代过去了”！尽管还有很多人不信，但这已经是行业公认的事实。头部企业中，大部分都在打造自己的商业品牌，同时在文旅、产业等方面不断延伸能力圈，原因就是这句话“未来经营型房企将在企业价值上领先于销售型房企”。
持有型物业不是低效资产，而是未来长期稳定发展的通行证，这是头部房企的群体选择。总有人喜欢教这些千亿元级房企怎么做开发，就像总有人喜欢教梅西怎么踢足球。
5、以美日为代表的发达经济体的房地产企业都善于捕捉不同阶段的市场需求，不断丰富相关多元化产品组合，拓展创新业务领域，从而获得穿越房地产周期，实现永续经营的能力。
房地产绝不是只有“地段、地段和地段”，如果说过去是因为房屋供给总量长期低于需求总量而导致的不平衡、不充分，那么未来我们在数量上的缺口会随着保障性住房的大增而不断缩小。但在不同市场周期中，不同需求的变化，会不断提供市场机遇。
当前的商品房类型是单一的，基本都是依托于城市现有公共配套，摊大饼式不断外延发展，住宅、商业和办公楼都是如此。未来的房屋类型将会更加多元化，并将随着轨道交通和网络技术的发展，而更加趋向于多中心化。养老、度假、会展、特色小镇、产业园区、新型城镇化等，更多房企正在构建一个泛城市化的开发体系。地理坐标的破除，会让大量低价土地成为房企的新阵地，当然这对房企的综合能力要求会更高，只会盖房子肯定是不行的。
综上所述，我国房地产行业的未来仍有较大发展空间，但随着行业集中度越来越高并快速提升，房地产企业必须提升经营质效，增强综合实力才能在行业中拥有一席之地。地产开发行业的增速虽然会下降，但仍然会在很长时间里保持在绝对高位，而这个过程中头部企业将迎来稳定的利润增长期。市场对房企的预期，也会随着财务指标的趋于稳健和业绩的不断释放而发生变更。2020年，在地产股整体低迷的大背景下，龙湖集团的强势就是一个很好的佐证。
未来掌握在房企手中，过去20年的发展模式需要与时俱进了，只有“提升经营质效，增强综合实力才能在行业中拥有一席之地”，这是投资者选择地产股的关键条件。
书名：看透地产股：从价值投资的根本逻辑出发
作者：边航
出版社：机械工业出版社
文｜边航
编辑｜彭韧
（本文仅供读者参考，并不构成提供或赖以作为投资、会计、法律或税务建议。）
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