2021瑞银全球房产泡沫指数|纽约，旧金山低风险

摘要

◆疫情期间投资需求依然强烈

◆2021年全球最大房地产泡沫排名

◆2021年区域概况

根据瑞银全球房地产泡沫指数，法兰克福、多伦多和香港的房地产市场风险水平最高，泡沫风险在去年平均有所增加，在该指数追踪的许多城市中，价格大幅调整的可能性也有所增加。在这项研究中，瑞银分析了全球 25 个主要城市的住宅物业价格，从 2020 年中到 2021 年中，这些城市经通胀调整后的房价增长加速至 6%，为 2014 年以来的最高年增长率。

图片来源：UBS Global Real Estate Bubble Index 2021

◆疫情期间投资需求依然强烈

从表中显示，排名越前面，表明泡沫和修正的风险越大。在这些指标中，房价／租金、房价／收入比，有助于评估价格上涨的可持续性，房价涨幅反映当前上涨的趋势。即使风险指标上升，但是利率仍然很低，房贷条件普遍比过去严格，整体政策开始趋于审慎。所以，没有看到触动房市崩盘的因素，未来房市更可能是降温，而不是崩盘。尤其是在买房出租方面部分，已降至历史低点，但投资需求依然旺盛。

图片来源：UBS Global Real Estate Bubble Index 2021

◆2021年全球最大房地产泡沫排名

法兰克福、多伦多和香港在今年的指数中名列前茅，在所分析的房地产市场中，这三个城市的泡沫风险评估最为明显。慕尼黑和苏黎世的风险也较高；温哥华和斯德哥尔摩都重新进入了泡沫风险区。阿姆斯特丹和巴黎完成了有泡沫风险的城市名单。在所有接受评估的美国城市中，迈阿密（今年在指数中取代芝加哥）、洛杉矶、旧金山、波士顿都处于被高估的区域。温哥华的排名从去年的第四位飙升至第一位，房价在过去十年中翻了一倍，这也引发了当地家庭的强烈抗议，因为目前的房价已经相当于他们一生所有收入的90%。

东京、悉尼、日内瓦、伦敦、莫斯科、特拉维夫和新加坡的房地产市场失衡也很严重，而马德里、米兰和华沙的估值仍然合理。杜拜是唯一一个被低估的市场，也是唯一一个被归类为低于去年的市场。

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历史上的低抵押贷款利率支持了美国过去四到五个季度。尽管如此，美国城市不在这次的危险地带内。渴望更多的空间、更广泛地采用远程工作的潜力已将大量需求从密集的从人口稠密、物价昂贵的城市，转到更实惠的税收、商业和监管友好型城市和州，其中特别是旧金山和纽约遭受重创。两个城市的物价水平有所下降，租金从 2020 年年中到 2021 年年中，下降了 15% 以上。由于人口增长强劲和抵押贷款利率下降，多伦多的实际价格水平几乎翻了一番，四个季度实际价格上涨了近 8%，市场在 2017 年和 2018年喘口气，随后在 2020 年重新加速过去。

图片来源：UBS Global Real Estate Bubble Index 2021

欧洲是许多泡沫风险极高的城市的所在地，法兰克福今年位居榜首。自 2016 年以来，德国金融中心的实际房价平均每年上涨 10%，是所有受评估城市中涨幅最高的。报告写道：“在 2000 年至 2017 年间，温哥华和多伦多的实际房价在抵押贷款利率下降、城市化和国际需求的推动下，平均每年上涨近 5% 以上。”两个加拿大城市也发现自己处于泡沫领域：多伦多和温哥华，多伦多的价格停滞不前，而温哥华的价格在 2018 年至 2019 年末期间回调了近 10%。伦多在所有分析城市中的泡沫风险方面排名第二。与此同时，温哥华也回到了泡沫风险领域。温哥华经历了两位数的价格增长，在分析中排名 1.66。

尽管内乱和对新政策的不安，香港仍然在该指数中排名第二。与此同时，迪拜被列为“被低估”，是该指数中唯一一个得分为负的城市。住宅价格在过去六年中呈下降趋势，现在比 2014 年的水平下降了近 40%。

图片来源：UBS Global Real Estate Bubble Index 2021

◆2021年区域概况

美国

美国房价自 2006 年以来，因受低融资成本和强烈的需求，在2020 年年中至 2021 年年中按通胀调整后飙升近 7%。与此形成鲜明对比的是，该市的中位数价格纽约下跌了 2%。当地经济受到冲击通过在大流行期间采取的严格措施，远程工作的迅速兴起，许多纽约人寻找人口密度更低、价格更实惠的郊区地点。

过去五年，东海岸城市的指数得分相对稳定。相比之下，西海岸市场的发展不那么一致。在洛杉矶，该指数得分持续上升，而在旧金山，由于房价下跌，估值有所下降。总体而言，抵押贷款利率降至历史低位支撑了美国的房价。但所分析城市的价格变化落后于全国平均水平。随着市民由于负担能力问题或为了应对 COVID-19 的影响而迁往郊区，市中心的需求增长已经放缓。

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欧洲

法兰克福、慕尼黑、巴黎和阿姆斯特丹这些来自欧元区核心国家的城市的失衡仍然很高。相比之下，米兰和马德里的房地产市场受疫情影响更大，严格而长期的封锁导致房地产市场复苏停滞，需要一段持续健康的经济增长期才能在这些城市引发住房繁荣。尽管伦敦的房价涨幅仍低于全国平均水平，但 COVID-19 已导致该市房地产市场触底反弹，该市场仍被高估。

亚太地区

从 2020 年年中到 2021 年年中，所有分析过的亚太地区城市的市场失衡都有所增加。尽管三年来房地产价格几乎停滞不前，但香港是泡沫风险区的唯一市场，但房地产市场出现再次升温的迹象。

新加坡二十多年来，房价和收入增长保持一致。然而，自 2018 年以来，由于外国需求增加，该市已恢复强劲的价格增长。市场处于略微高估的区域，因为价格已经开始超过租金和收入。

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◆总结

尽管 COVID-19 改变了房地产市场的动态，但对市场来说并不是什么新鲜事。多年来，随着房产业的蓬勃发展和人们渴望城市生活方式，市中心的房价几乎得到了保证，远程工作和办公室缩小正在改变许多人的价值等式，因此，自 1990 年代以来，非城市地区的房价涨幅首次超过城市。即便如此，这些不断变化的优先事项并没有使全球城市的房地产市场萎缩，几乎所有地方的价格都呈上涨趋势。

即使房地产泡沫继续增长，也存在不确定因素。随着债务与收入比率继续上升，在COVID-19 期间放宽的贷款标准再次收紧，加上现在发生的社会变化，预测这些市场的未来变得更加困难。

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