我们在上期有关房地产税的主题文末提到，住房去金融化是未来中国的一个大趋势，但这个话题并没有说完，因为中国建设市场经济已经30多年，当一个大类资产去金融化，就需要有新的地方去容纳金融化的需求。
多年来得益于城市化、居民收入提高、金融周期等因素影响，不动产成为中国居民家庭财富的主要载体，人们开始相信，楼市已经成为货币的蓄水池...今天的主题我们首先从过去“房产蓄水池”的错误观点说起。
房产蓄水池说法错在哪里？
不少关注房产或经济的朋友都听过一个说法，那就是房产是多年来货币的蓄水池。他们认为：如果不是房子，那多出来的货币就会流入消费品，导致更大的通货膨胀，最后还不如就让物价稳定而房价上涨。

房子真的是货币蓄水池吗？
持这个观点的人没有看清楚货币的本质，货币的本质是债务，与其说房子是蓄水池，不如说是印钞机。
举个曾经说过的例子，假设一个买房人用150万首付（三成）去买一套500万总价的房子，经过这次交易，市场上的现金就从买家手里的150万变成了业主手里的500万，这多出来的350万就成了当月新增出来的M2。
以这个案例作为分析的对象，只有首付部分的150万被蓄水池蓄下来了，但却造就出了350万的新增货币，这就叫做信用扩张，也被称作存款货币扩张，原有的存款货币是通过一方的借贷而派生出350万的新增货币的。
事实上，多年来楼市都是中国信用扩张的最重要载体，在2016年全国楼市最火热的那几个月，很多热点城市的新增贷款大半都是房贷。而这也是为什么后来限贷执行下来后，全国新增贷款和M2增速很快就降了下来的原因。很容易理解吧，你想象一下：普通人有什么别的需要和渠道去一次性贷款几百万？只有买房才敢这样。
而在经济增速放缓的背景下，企业对融资的态度也更加审慎，2020年银行加大了经营贷支持小微企业的力度，但大量经营贷流入楼市，也是因为在当时的背景下，只有炒房客有这个需要去借钱。
应有的蓄水池
所以，房产作为蓄水池的说法本身就是站不住脚的。那么怎样的资产可以作为真正的蓄水池呢？经过上面部分的分析，我们会知道这样的资产不应该是一个普遍加杠杆的资产，因为如果普遍可以加杠杆，它的造水能力就超过了蓄水能力。
楼市于国于民都不适合作为池子，原因主要有两个：一是楼市这个池子有民生负担，二是长期来看房地产跑不过股指。
先说这第一个原因，我们在之前的主题说到过，有些人拿中国房价和美国股价去比拼是不合适的，因为咱们吃亏，股市和楼市的最大不同点在于股市可以在创造财富的同时利好民生（个人投资者、社保金、养老金都在其中），但楼市相反，房价的上涨速度如果一直快于居民收入增速，那么民生会越来越困难，内卷躺平也自然就越严重；
第二个原因来自实际效果，从资产增值角度看，好公司的价值可以受益于公司不断的创新和业绩增长进而持续向上，而楼市依赖城市化这种一次性红利、需要加杠杆的金融周期加持、又受制于人口老龄化的长期影响。
全美平均房价 vs 标普500 
(1973年时投资1美元后的增长对比)
这个对比可以作为城市化完成的国家两种大类资产的典型案例
金融开放
要用期待和监督自己孩子成长的态度看待中国资本市场，因为即使你不主动投资其中，你的社保、养老金也一定有相当一部分在里面，它是和每个人的切身利益息息相关的。
也正是因为一个好的资本市场是如此重要，这几年国家也在不断加大改革力度，这些措施包括但不限于：

（1）刘鹤副总理在去年就提出要坚持建制度、不干预、零容忍，加快发展资本市场。鼓励中长期资金开展价值投资的制度体系，强化对市场中介机构的监管，大幅提高对财务造假等违法违规行为的打击力度，加快推动证券代表人诉讼机制落地，更好地保护投资者利益；
（2）监管部门对待险资的态度出现180度转弯，从前几年以排斥险资“野蛮人”，到现在引导险资入市；
（3）积极引入外资进入A股，降低甚至取消外国投资者进入A股的壁垒，QFII基金取消所有限额；
（4）证监会表示要促进居民储蓄向投资转化，大类发展权益类公募基金等。
外资持有中国市场股票与债券的近年来迅速增长
当然，改革和开放永远在路上，现阶段的开放程度也还不够，未来规则的制定需要更加自信。
想象一下，未来资本项目开放后，中国投资者就可以接触到全球优质资产，而外国投资者也可以更多地参与到中国市场中来。我相信那一天的到来会给每个人一个全新的视界，到时候你就会发现：原来自己过去的偏执和狭隘已经让自己错过了这么多好的机会！
需要做的事
经济发展和产业升级，本质是不断提高竞争力并且向全球产业链顶端靠拢，虽然中国在大多数领域还没有完全站在顶端，但已经比过去进步很多，而且在产业链上的地位越来越不可或缺，我们熟悉的苹果产业链、特斯拉产业链，在生产阶段离不开中国的供应商，上海的特斯拉超级工厂甚至已经开始向日本和欧洲出口整车了。
所以中国市场上并不缺好公司，只是公司数量多、质量参差不齐、投机风气太强导致市场容易大起大落，因此建制度仍然是最重要的。
如果可以在未来的使得中国资本市场像过去买房那样给人踏实的感觉，成为规则明确、尊重业主权益、信息披露真实准确的一个大类资产，我相信未来肯定会有更好的表现。
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