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  • 悉尼夫妇买房9周后，加价$60万成功转手！
  • 房价涨得让人心慌！60%买家买房不验房
  • 澳洲购地建房成本涨了10%，工期延长5个月
  • 想在墨尔本这些地区买房，至少10年才能筹齐首付
  • 中国地产美元债大跌，何时会出现转机？
  • 中国地产信托收缩明显
悉尼夫妇买房9周后，加价$60万成功转手！
据《每日邮报》报道，悉尼一对夫妇出售了他们于9周前刚买的一套房屋，在没有做任何改造的情况下，从中获得了49万澳元转售毛利。报道称，新业主甚至都没来看过房子。
该三房联排别墅位于Kensington，这对夫妇在疫情期间以255万澳元购入，日前以315万澳元高价转售。中介RogerWardy说道：“他们刚买就后悔了，觉得自己钱花多了，还没有住进来就想要卖掉。”
不过这对夫妇需要承担11万澳元的印花税。Wardy表示，在当前房价“一天一个样”的形势下，炒房是很常见的事，不过短期内能获得如此巨额的利润，Wardy和同事还是感到震惊，觉得不可思议。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee透露，在去年悉尼售出的房屋中，有5%的业主居住时间不到12个月。
报告显示，悉尼在短期转售率方面处于领先地位，转售房屋数量是墨尔本或布里斯班的两倍。不过目前昆州正成为专业转售者的家园，他们利用不断上涨的房价，和此前被低估的市场，“快进快出”来获取利润。
此外，Bellevue Hill东区Bulkara Rd一处住房最近以1220万澳元的价格售出，是卖家两年前支付价格的两倍。
房价涨得让人心慌！60%买家买房不验房
一项新调查警告称，半数澳大利亚购房者对验房的关注程度与观看 Netflix 的关注度相同，其中 61% 的人将恐失去心理列为原因之一，买完后才发现问题。
ME 的调查发现，55% 的购房者验房的时间不到 60 分钟，这与他们看 Netflix的时间相同，尽管这是他们一生中最大的决定之一。
五分之二的人表示他们没有技能或经验知道要看什么，三分之一的人说他们忽略了检验，因为他们直接看上了这套物业和18%表示恐失去心理让他们“对价格上涨感到不耐烦和担忧”。
大约 65% 的人表示，与新冠相关的限制影响了他们验房和购买新房的能力，45%的人“会要求进行验房，同时查看房产的照片或视频”。
大约三分之一的买家在购买前没有安排专业的建筑和虫害检查，最常见的问题与建筑质量、油漆、花园、围栏和配件有关。
ME总经理约翰·鲍威尔（John Powell）表示，情绪会影响买家的判断。“提前了解您的借贷能力也很重要，这样您就可以完全放心地购买自己的房屋，因为您知道自己有坚实的财务支持。”
超过84%的人不得不花更多的钱解决问题，更换修复。超过一半（58%）的人表示，如果他们事先发现问题，他们会少付钱。而三分之一（34%）的人事后经历了一定程度的“买家后悔”。
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澳洲购地建房成本涨了10%，工期延长5个月
澳洲统计局（ABS）的最新数据显示，8月份全澳建房审批量增加了3.5%，达到12,009套，远远高于疫情前2019年同期的8458套。
甚至在墨尔本创纪录的长时间封锁中，购地建房套餐的买家也很活跃，房地产服务集团Oliver Hume的数据显示，与8月相比，9月的订金数量猛增30%。
自2月以来，单层住宅的建筑成本上升了约10%，双层住宅上升了5%，建筑行业和劳动力的成本也一直在上升。
与此同时，由于木材框架和玻璃供应不足，即便板坯已经浇筑完毕，但进一步的建设却还得推迟五个月，使挑战更加严峻。
然而，那些正在寻找第一个家或更大家园的人并没有因此打消念头。
Oliver Hume全国研究主管布吉亚斯（George Bougias）说，该行业面临的挑战并没有使购地建房套餐买家退缩。
一些买家急于进入市场，不仅是因为购地建房套餐比许多市内住宅实惠得多。
虽然有更多买家入市，但买家的类型一直在发生变化。在过去几个月里，更多人开始寻找更大的房子，或更大的家庭办公室，并购买了购地建房套餐。投资者也是如此，他们在寻找比昂贵的内城市场更划算的交易。
HIA首席经济学家里尔顿（Tim Reardon）说，在去年的大丰收之后，销售数量依然强劲，HIA预计今年将建造14.6万套新房。
去年，房屋建筑业被购地建房套餐淹没，当时联邦政府提供的高达2.5万澳元的HomeBuilder补助在4月计划结束前有超过10.9万人申领。
与房地产行业的许多人一样，他预计一旦国内和国际边境重新开放，移民在今年年底前返回，再度激发市场活力。他还预计，到2022年底，木材和其他建房材料的进货挑战将得到缓解。
想在墨尔本这些地区买房，至少10年才能筹齐首付
在一些地区，墨尔本首次置业者必须存10年的钱才能凑齐20%的首付。Southbank、 Prahran和Parkville都是最难“上车”（买房）的地方，平均而言，首次置业者需要储蓄9.4至10.5年。
据RealEstate网站报道，True Savings通过数据分析，停滞不前的薪资和飞涨的房价，都让首次置业者难以踏上买房之路。
澳洲审慎监管局决定将房屋贷款申请的最低利率缓冲区从2.5%提高到3%，虽然这有助于平息不断上涨的市场，但也限制了买家的贷款额度。
True Savings首席执行官Pete Steel说道：“尤其是对一些新手买家，原先可以借到40万澳元，现在只能到36万澳元。”在Southbank，如果首次置业者的平均家庭收入为80156澳元，那么存到20%的首付需要10.5年。
在Prahran，平均家庭收入是119202澳元的首次置业者需要9.9年凑齐首付，在 Parkville则需要9.4年。PropTrack经济学家Anne Flaherty认为，如果想要尽快购置房产，就需要做出妥协，比如选择更为实惠的邻近地区。
32岁的首次置业者Hayley Wilson攒了10年的钱才凑到5%的首付，她希望明年年底之前存到10%的首付，这样就能在她所居住的Thornbury附近买一套单元房。
数据显示，在墨尔本最容易买房的地区是Mt Macedon（1.3年）、Monbulk（1.4 年）和Selby（1.75年）。这些地区的购买者的平均家庭收入在92200至131870澳元，储蓄在3万到6.4万澳元。
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中国地产美元债大跌，何时会出现转机？
近期地产美元债市场波动引发了市场各方高度的关注。不过个别企业的问题不足以、也不应导致市场对整个房企偿债能力和意愿的担忧。
近段时期以来，个别房企爆发违约危机，其中既有前期房地产行业监管造成的融资收紧的原因，也有开发商自身经营不善的原因。其实问题房企只是个别的，而且企业本身和监管部门已经采取了很多措施进行风险防范，因此市场大可不必惊慌失措。
近日国务院副总理明确表示，目前房地产市场现了个别问题，但风险总体可控，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。此外监管部门频频与房地产企业沟通听取房企建议。
其实监管部门对于维护房地产市场健康发展的定调一直以来都未曾改变。此外，各方也在积极努力帮助出现问题的房地产企业恢复良性的造血能力，并尽可能助其渡过暂时性的流动性危机。
纵观全局，地产美元债的问题只是短期现象，中国经济的基本面以及房地产政策的大环境均没有发生变化。国内三季度经济指标虽然短期出现波动，但长期稳中向好的格局不变。因此有经营能力、品牌优势、信用优势、产品美誉等综合实力较强的房企未来仍有广阔的发展空间。
地产美元债问题的解决的另一个关键因素在于企业必须通过积极自救的行为提振市场信心。个别企业借机将债务问题抛向市场和监管部门的想法和苗头必须坚决予以抑制和打击。
超预期违约事件所引发市场的动荡程度和对投资者信心的打击程度影响更为恶劣，这种影响远超过违约预期明确的主体所发生的违约风险。它会导致投资者信心受损之后的恢复的时间更长，对市场影响的广度也更为显著。因此能否制止住超预期违约，将是挽回市场信心的关键。
近期部分“问题房企”的“自救行动”已经展开。部分企业一方面通过扩大销售积极回款，一方面收缩前期过于激进的投资，过重的债务负担已经有所缓解，相信这样的企业也会得到监管部门、银行和投资者的理解和支持。我们也期待看到更多的房企能够采取有效的“自救行动”。
值得注意的是，问题房企切不可将自身债务问题寄希望于政府，从目前有关部门表态来看，对于房企的信用风险处置，仍然是坚持市场化、法治化。企业应严格遵守财务纪律和规则，积极履行法定偿债义务，将债务包袱抛给监管部门的想法只会让自身一步步迈入深渊。
本轮地产美元债大跌对境内地产债，以及后续地产行业再融资，乃至美元债市场投资体系都将产生深远影响。基于房企个体基本面的地产美元债价值投资体系也将借此逐渐完善。
曾几何时，地产美元债曾广受投资人认可，加杠杆交易的情况普遍，而在本轮下跌过程中，忽视企业基本面研究而一味加杠杆的投资机构损失惨重。不过在国内房地产监管常态化的背景下，房企分化必然加剧，投资者或应摒弃地产投资的惯性思维，加大对个体房企的基本面研究。
其实，地产美元债作为市场交易的投资品种，短期价格出现波动是正常的，没有必要也不应该因为个别企业的短期经营问题，而对整个房地产行业的长期发展失去信心，并因此出现恐慌性的抛售举动。
中国地产信托收缩明显
近期部分百强房地产企业出现违约事件，为了合规和防范风险，信托公司强化风控、谨慎选择交易对手、收缩房地产信托业务是大势所趋。
业内人士表示，近期有信托公司在房地产业务方向的展业出现较为明显的收缩，其中股权投资类产品便是重点之一。一方面是响应融资类业务压降的要求，业务全力向标品转型；另一方面，市场风险也是考虑的因素。
“强化风控、谨慎选择交易对手、收缩房地产信托业务是大势所趋。”该人士进一步指出。
近期(10月4日至10月17日)集合信托市场成立规模大幅下滑，成立规模为126.72亿元，环比减少66.89%；发行方面同样遇冷，发行规模为322.65亿元，环比减少21.11%。
具体来看，该期各投向领域的集合信托产品均有不同程度的下滑。其中，房地产信托成立规模大幅下挫，为3.44亿元，环比减少90.71%。
另一方面，也可以看到，长假回归后，信托公司对产品的投放仍保持相对较好的情况。
数据显示，上一期共有404款集合信托产品成立，环比减少57.78%；成立规模为126.72亿元，环比减少66.89%。
该期各投向领域的集合信托产品均有不同程度的下滑，其中，房地产信托成立规模大幅下挫。
具体来看，金融类信托产品的成立规模为63.54亿元，环比减少69.72%；房地产类信托产品的成立规模为3.44亿元，环比减少90.71%；基础产业类信托产品的成立规模为24.44亿元，环比减少64.92%；工商企业类信托产品的成立规模为19.78亿元，环比减少60.72%。
相关数据显示，本年度内，截至10月17日，集合信托市场累计成立集合产品23737款，累计成立规模13787.42亿元。
发行市场方面，该期集合信托同样遇冷，发行规模出现下滑。据公开资料不完全统计，共有42家信托公司发行集合信托产品377款，环比减少23.22%；发行规模322.65亿元，环比减少21.11%。
相关数据显示，上一期标品信托发行了165款，环比减少3.46%；发行规模为126.12亿元，环比增加5.16%。其中，投向固收类资产(债券等)的产品123款，环比增加2.58%；权益类产品发行数量22款，环比下滑15.38%。
该期标品信托产品的发行数量比重有了较大幅度的增加，标品信托数量占比近五成。不过，标品信托在成立方面则受长假因素影响出现大幅下滑。
具体来看，该期标品信托产品成立数量177款，环比减少66.87%，成立规模47.84亿元，环比减少60.79%。其中，投向固收类资产(债券等)的产品成立数量130款，环比减少61.67%；权益类产品成立数量33款，环比减少78.15%。
收益率方面，该期非标类集合信托产品的平均预期年化收益率有所下滑。具体来看，该期成立的非标类集合信托产品平均预期年化收益率为6.86%，环比减少0.13个百分点；集合信托产品周平均期限为1.58年，环比减少0.08年。
而各投向领域的集合信托产品的平均预期收益率均有不同程度的下滑。
据统计，该期金融类信托产品的平均预期年化收益率为5.55%，环比减少0.42个百分点；房地产类信托产品的平均预期年化收益率为7.02%，环比减少0.29个百分点；工商企业类信托产品的平均预期年化收益率为6.88%，环比减少0.22个百分点；基础产业类信托产品的平均预期年化收益率为6.96%，环比减少0.08个百分点。
中国信登数据显示，9月份，新增信托规模的主要投向为金融机构、工商企业、证券市场、房地产、基础产业。其中，投向房地产行业规模为389.49亿元，较近12个月均值下降44.79%，较今年1月末下降79.08%。
在“三道红线”约束和一系列监管政策出台的背景下，投向房地产行业的新增信托规模持续下降。
从9月集合信托市场的表现来看，房地产类信托成立规模为162.13亿元，与前一个月相比减少44.82%。
记者从业内人士处了解到，近期有信托公司在房地产业务方向的展业出现较为明显的收缩，其中股权投资类产品便是重点之一。
相关数据显示，9月共发生信托产品违约事件25起，涉及金额106.09亿元。房地产领域依旧是违约事件高发的领域。
有信托行业观察人士表示，近期部分大型房企出现风险事件，房企融资整体的风险评价有上升的趋势，加上监管政策收紧，资金链的紧张未来可能成为房企需要面对的常态，因此，信托公司在房地产业务展业趋于谨慎。
免责申明:本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成所述证券的买卖价格，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任相应后果。
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