来源：假装在东京（JZHZDJ）
大家好，我是生活在东京的上海人老蔡。
作为一个土生土长的上海土著，又长期在东京生活，来了国外免不得关注当地的房市，所以特别想聊一下东京和上海，到底哪个城市房价更高？
本文会先大致比较一下两个城市的基本经济情况，基本房价水平对比，看一下不同的金额都能在这两个地方买到什么样的房子，最后算一下，在这两个城市打拼，普通人用平均工资需要不吃不喝奋斗多少年才能买得到一套平均水平的房子。
（本文大纲）
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东京和上海的城市基本对比
东京都，人口刚突破1400万，面积2155平方公里，GDP总量这几年平均每年约108兆日元，即1万亿美元左右，人均GDP约为72000美元左右，是毫无疑问的亚洲第一大城市，长期和纽约抢世界第一大城市的宝座。同时和隔壁的千叶、埼玉、神奈川组成了“一都三县”的关东圈，是世界第一大都会圈。
东京塔边的景观房
上海市，人口2423万，面积6340平方公里，GDP总量约在4900亿美元，人均GDP约为20100美元左右，是中国大陆地区最有钱的城市，无论从总量还是人均都是第一。同时和旁边的浙江江苏等省份组成了长三角，也就是俗称的“包邮区”。
上海黄浦江边的江景房
东京与上海，可以说，一个是日本的第一，亚洲的第一，甚至做过几年世界的第一（GDP上超越纽约了几年，又被反超）；另一个是中国的第一，百年前的远东第一大城市。两个城市都是有钱的代表，总之有很多共性。
说实话，单从经济数据上看，上海离东京的差距还是不小。上海比东京面积大了三倍，人口多了1.7倍，GDP总量却少了一半，人均GDP是东京的三分之一不到。
当然，一个城市的综合实力不可能只用数据和金钱来衡量，本文不作其他讨论，两边都是很好的城市，各有各的特色。
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两地房价无法直接比较的原因
说完基本情况，终于可以说房价了。很多上海人来东京的时候，都会感叹为什么东京的房子这么便宜，经常会出现“上海一个厕所钱买东京一个公寓”，或者“上海一套房，东京一幢楼”等等的说法，包括我自己当时也有这种感觉，但是真实的情况真的是这样吗？今天我们就用数据对比一下，来看看真相到底是怎样的。
其实我觉得，两者的房价并不能直接对比。在上海，我们看的一般都是单价，但是在东京，我们一般看的都是总价，而不太关心单价。
究其原因，可能是因为日本这里的房子，同一个地段下，根据不同的年份、结构、类型、房型等等，单价会相差十万八千里，好地段也可能会出现很便宜的房子，差地段也可能会出现很贵的房子，而这个情况在上海并不常见。上海同样的地段，在单价上一般不会相差得很离谱，上海市中心的老破小，单价也不会和隔壁的豪宅差多少，甚至会更高，这种情况在东京很少见。
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最关键的一点，就是两个城市房子面积的算法本身就不一样，所以横向对比单价没有意义。
中国房子面积指的是建筑面积，算法会包含电梯走廊等公摊面积、阳台等等，而日本房子一般都说的是实用面积，没有公摊，连阳台都不算，测量方法用的也是壁心算法等等，也不一样，所以单纯的对比单价，真的没办法体现真实的差距。
上海的100平，和东京的100平，感受是完全不同的。东京的100平房子会感觉比上海的大得多。所以下文正式对比的时候，会拿上海的80平，对比东京的70平，这样比较公平。
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所以，今天这篇文章里，我打算用两个标准来衡量房价高低：第一，两地房产网站上的官方数据，主要以各区不同价格为主；第二，普通工薪族，用工资买一套普通房子需要奋斗多少年。
不过，从房子产权上来看，可以说上海房价100%比东京贵。在东京，房产的土地所有权绝大部分都是永久产权，也有一小部分是借地权，这种借地权房子普遍会比永久产权的便宜得多。
而上海全部都是70年产权的借地权房产，哪怕卖的和永久产权的房子差不多价格，其实从本质上也算贵出天际了。因为放眼全世界，同样其他条件下，只要是借地权的房产，都不如永久产权值钱。
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两地的公开数据一览
因为没有国家层面的官方数据，所以上海这里按照中国最大的链家均价数据，东京这里按照日本著名房产网站homes.co.jp的数据来做下简单对比。
首先看一下链家官网，由于一手房没有各区均价一说，也没法统计，所以我们下面开始主要看的是以上海内环、中环为主的几个区的二手房价格，东京部分也不谈一手房。
数据截取自链家官网，涵盖了上海市中心的那几个区：

黄浦区  9.6万人民币一平
静安区  7.7万
徐汇区  7.8万
长宁区  7.5万
虹口区  7万
杨浦区  6.5万
普陀区  6.2万
浦东新区  5.8万
注意其中浦东新区因为实在太大，包含了以前南汇区的部分，所以均价被明显拉低了。内环内的浦东，这一块均价不会比黄浦区低多少，尤其是陆家嘴这一块是全上海最贵的地段之一，所以大致看下就可以了。
因为算的是均价，所以乘上面积就是总价了，对于核心地段比如黄浦区，一套80平的两室一厅，基本在800万人民币左右一套，而在相对便宜的浦东新区，差不多就是500万人民币左右一套，这里不包含交易手续费和税金等。
浦东太大了，1210平方公里
一个浦东就比半个东京大了
上海用均价的统计方法比较简单，而且每套房子都是70年产权，市中心也几乎买不到别墅，所以比较好统计，只需要统计公寓的情况即可。
现在来看比较复杂的东京情况，按照不同的区，不同的房产类型，不同的面积对应的不同的总价。本来想用日本最大的房产网站suumo.jp的数据，但是最新的数据没有出，所以就用了Homes.co.jp上的数据，在日本也是很大的房产网站。
70平实用面积，东京各区二手房的平均总价，按价格排序（注意日本一般不看均价）：
千代田 7500万円左右
港 区   7400万円左右
中央区 7100万円左右
涩谷区 6900万円左右
目黑区 5800万円左右
新宿区 5700万円左右
文京区 5600万円左右
品川区 5300万円左右
丰岛区 5100万円左右
台东区 5100万円左右
世田谷 4800万円左右
这几个区完全覆盖掉了整个东京山手线，即类似于上海内环的概念。汇率目前大约是100日元等于5.6人民币左右，所以7500万円大概等于人民币420万，5000万円大概等于人民币280万，所以东京市区70平二手房均价大致就是在250万到450万人民币之间。
东京23区位置，以都心5区为中心围绕
港区二手70平，根据不同年份的不同均价
以东京港区为例，基本上是东京公认的最适合居住的核心区，十年内房子的均价基本在1.1亿至1.2亿円之间，即大约600多万人民币一套70平实用面积的二手房。
而一旦年份超过20年，均价立马下跌至5800万円左右，价格和次新房差了一半，所以在港区也是能淘到便宜房子的。在东京买新房的基本都是高收入人群为了减税、或者土豪才买，一般人会优先考虑性价比更高的二手房，一些很好的地段也几乎没有新房，所以也衍生出了一些老房翻新的业务。
这些全是老房翻新的房源

一手房的体验，二手房的价格
对标上海，同等级别的黄浦区，超10万人民币一平的比比皆是，而且在上海，房子面积大的房源会比东京多的多。市中心动不动就会有两三百平的超大公寓，均价超10万的话就是两三千万一套。
而在日本，一般有钱人也不会住150平实用面积以上的大型公寓，要住150平以上一般都会选择大型的一户建豪宅了。所以公寓的总价绝对没有上海这么夸张。
在东京的顶级地段，也会出现单价极高的房子，比如单价30多万人民币的，但是这种一般面积都不大，所以才显得单价这么高，没什么参考价值。
当然，上海也有单价非常高的房子，比如著名的汤臣一品，价格高达38万一平。
接下来，我们看看东京建筑面积100平左右的二手一户建平均价格。请注意，一户建的概念相当于国内的小别墅的意思，一般不带花园，但是土地是自己的（也有可能是借地权），不是国内传统意义上的大别墅。这种形态在日本非常多，住一户建也不意味着有钱，和国内对别墅的观念是不一样的。

东京建筑面积100平左右的一户建各区平均总价排名：
涩谷区 12400万円左右
港  区  12100万円左右
目黑区  9500万円左右
文京区  8700万円左右
新宿区  8100万円左右
品川区  7500万円左右
世田谷  6600万円左右
杉并区  6500万円左右
三鹰市  6400万円左右
丰岛区  6100万円左右
中野区  6000万円左右
因为千代田区和中央区几乎没有一户建，所以这里就没有数据了。很显然，最贵的涩谷区一户建，和中野区一户建均价正好也是差了一半左右。当然，这些价格看看就好，实际买的价格可能会超过这个数字。比如港区，因为整个区也很大，所以均价其实被拉低了。而且一户建还看很多因素，都会影响价格，比如是木造的还是钢混的，离车站走路几分钟等等。
对一户建来说，东京最著名的两个大型别墅区，大田区的田园调布，和世田谷区的成城学园，其实也是被平均了，因为房源太稀少了，尤其是田园调布，半圆形的地块一共就这么点大，一整年也不会出几套房源，属于无价无市的情况。
半圆形寸土寸金的别墅区田园调布，木村拓哉也住这
房源几乎没有，都是重复房源
接下来是东京的土地价格，100平米的永久产权土地在各区的平均价格排名，这种土地，按功能划分的不同，有的可以造住宅，就是自己买地造自己想要的一户建，有的可以造商业用的办公楼等等，日本的房产都会计算折旧，但是土地只会年年升值，寸土寸金的核心地段更是卖一块少一块，这才是最最值钱的东西，很多土豪在国内买不了地的问题，来日本却能实现。
而根据建蔽率和容积率的不同，价格也会天差地别，一块100平的地，在港区平均就达到2亿円了。
总体而言，对于普通人买的普通房产情况来说，上海房价确实比东京贵很多。那么，问题来了：你认为是上海房价太贵？还是东京房价太便宜呢？如果投资，你会选择哪里呢？
4
工薪族买一套普通房子，需要奋斗多少年
前面的对比，都是绝对值的对比，其实没太大意义。而真正有意义的是，对于一个普通人来说，买一个普通的房子到底需要奋斗多少年。
衡量的指标就是房价收入比。这个指标其实在国际上是有专业统计的，不过为了让大家更直观的感受，我今天给大家简单计算一下。
注意，以下说的是普通人的情况，工资是平均工资，买的房子是一般意义上的两室一厅，即日本算法的2LDK。面积为了公平，上海取80平左右，东京70平左右，地段都选中位数地段。
先看看2个城市的平均工资，因为都有公开数据所以比较好查。上海这里平均6378元人民币月薪，换算成年薪为76536元人民币。
很多上海朋友收入都超1万人民币
但也有不少人只有三四千
有的人很明显被平均了
东京这里，根据厚生劳动省官方发布的数据，全年龄段劳动者平均年收为6223143円，600多万円折合人民币约40万一年，刚毕业的大学生年收一般在300多万円，30多岁的一般在500多万，50多岁的平均最高，达到了800万円左右。这些都是厚生劳动省真实纳税人得出来的数据，误差不会太大，日本贫富差距也没那么大。
不过，考虑到现实情况，我们国内一般都是夫妻两人都是双职工，而在日本，很多都是男方上班、女方做家庭主妇，所以我把上海的平均年收入算两份，东京的算一份，来计算普通家庭在这2个城市买房需要奋斗多少年。
上海，一套普通的80平两室一厅，地段按浦东新区的均价6万左右来算，大约是480万人民币。夫妻双方年收入平均总和为15万人民币左右，不吃不喝、不贷款、不算购房手续费和税金的情况下，需要奋斗32年能买一套。
东京，一套普通的70平2LDK，地段按比较平均的世田谷区总价4854万円。男方单独一人工作，年收入平均值为622万円，不吃不喝、不贷款、不算购房手续费和税金的情况下，需要奋斗8年能买一套。
在上海，普通人如果没有父母的帮助，想要买房真的很难很难，注定自己必须超越普通人，才能拥有普通房子。
这样一看，东京的房价显然友好很多。至少普通人能够买得起，而且男方一个人出去赚钱一般也够了，这可能也是日本社会很多女性都做家庭主妇的原因。其实，在全世界前十大城市中，东京房价都算相对低的了，性价比很高。
在日本，靠自己的力量买房，并不是一个奢望，而是一个普通人努力工作后完全做得到的事情。或许，也不是东京房价低，可能是我们的房价太高了。
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