新华社10月23日消息，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
决定提出，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。
国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。
国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。
决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。
决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。
财政部、税务总局有关负责人接受新华社记者采访表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。
今年，房地产税多次被提及。
2021年3月，我国“十四五”规划正式发布，在房地产相关内容中提到要“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”；4月，财政部税政司司长王建凡表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
5月，财政部等四部门负责人在京召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
中信证券此前发布研报称，出台房地产税是大势所趋，预计房地产税将主要针对房价上涨过快的区域试点推广。
地产陈天诚团队房地产税点评：
1）目的可能与欧美房产税不同、但手段可能接近：欧美的房产税主要定位是增加财政收入，税率的制定是以支定收（根据财政收支的缺口来确定税率），不同点是，试点工作决定指出我们的目的是：“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”，这个更接近于日韩带有地产调控工具目的。欧美的税基较广，日韩对刚需免征较多。比如上海重庆试点方案都是为抑制投资性需求，上海外地人首套征本地人则不需要、重庆对三无人员首套征税而本地人仅独栋和高档征，当然，新的试点方案肯定会扩大税基，但这些都体现中国房地产税试点的目的不同于纯财政增收的欧美式目的，但手段可能接近。
2）房地产税是一个地方税无关联网、热点城市或许是首批试点：之前大家讨论全国联网说是为房产税，我们一直强调房地产税是地方税，每个地方征收自己的，房子不会跨地联网统计，此次试点再次明确试点地区在国务院试点办法基础上制定具体实施细则，也就是实际税率及免征情况其实由各个地方根据情况进行确定，我们预计大部分城市会在范围内就低征收，我们预计：北京、上海、重庆、深圳、浙江、江苏等房价存在明显上涨压力的地域或将是试点重点城市。
3）征收对象及免征范围、上海重庆方案免征范围过大、免征面积过多：所有居住和非居住用地的各类房地产都是征税对象（除宅基地外的），我们预计会有免征范围，目前上海试点方案是首套免征（二套人均60以内免征）、重庆方案是普通住宅免征；美国对于低价值不动产直接免征，对于自住房进行适度减免，英国对于自住的享受25%折扣，对低收入的纳税人最高可以免征。我们认为相对合理的是设定人均免征面积（扣除公摊），现行上海试点方案实际征税房产占存量房产不足2%，免征面积为人均居住面积的两倍，税基明显过窄，国际上普遍是根据评估值进行扣除免征，面积免征是中国特色。
4）估值和税率预计不会太高、核心是要扩大税基而不是过高税率：对于非住宅依旧按照1986发布2011年修订的《房产税暂行条例》征收（依照房产余值计算缴纳的税率为1.2%、依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%）；对于住宅：1）国内试点城市：上海市0.4%和0.6%两档，重庆是0.5%、1%和1.2%三档；2）国际通用：美国最高的新泽西2.1%最低的夏威夷0.27%，大部分在0.5-1%之间。从上海重庆试点来看，进一步试点应该该是减少免征、税率是相对合适的。另外，上海重庆试点征税税基都是按交易价格打折，一来在大涨时候不能反应真实价值，二来容易通过阴阳合同进行避税，假如按照目前二手房指导价（上海三价从低）来看，大概是市场价格的5-7折。举例来讲，如果上海普通市民，按目前均价5万元计算，套均90平米，套均市值约450万，按6折评估且0.4%征收的话，每月约缴纳房产税900元，一年约1.08万元。
5）已经有了10万亿房地产相关收入、中国还能征多少房地产税、会进一步依赖还是减轻依赖：2020年，房地产相关税收中契税7061亿，土增税6468亿，房产税2842亿，耕地占用税1258亿，城镇土地使用税2058亿，几个房地产特有的税种约2万亿，再加上土地出让金8.4万亿，房企所得税4120亿，不考虑房地产相关产业链，地产行业收入贡献近10万亿，中央39%、地方56%的收入来自房地产相关，房价稳步小幅上涨其实符合社会整体利益；截止2020年末，我们测算存量住宅340亿平（3.33亿套、户均1.05套、包含2020年末施工面积65亿平米），房产市值约340万亿，如果不考虑免征和试点范围，按0.5%税率全国征收也就1.7万亿元，如果考虑户均90平米免征，则实际免征面积高达284亿平米，实际征税面积约56亿平米，按0.5%税率全国房地产税预计可征收2800亿，相当于目前的非住宅房地产税范规模还不及土地增值税规模。
6）短期房价面对压力（房产投资价值重估期）、长期核心城市房价依旧面临上涨压力、对开发商短期影响较大：全球多国已经征收房产税多年，不但没有见到房价系统性下跌，反而不断上涨。如果税率低于1%且有合理免征面积的基础上，将导致低能级城市房产的持有价值不断缩水，强化资产向核心城市转移的趋势，且核心城市供需矛盾依旧尚未解决，核心城市房产的配置价值将进一步加大；但短期房价依旧面临压力，房地产作为大类资产的持有价值进入质疑否定阶段，对于布局低能级城市的开发商或将进一步面临困难，因为虽然低能级可能不是试点城市，但会导致大家减少或者延缓房产投资。
总结：中国政府始终以维持房地产的健康稳定发展为任务，征收房地产税的目的和欧美或许略有不同，但长期降低经济和居民对地产的依赖是不变的方向，这并不代表要彻底打压房价，房价稳步小幅上涨符合社会的整体利益，我们预计房地产税的扩大试点方案主要在上海重庆方案上，减少免征套数和免征面积，税率大概率维持相对低位，对房价短期有压力长期强化核心城市房产价值，对开发商短期销售也会有显著影响。
来源：上海证券报、地产陈天诚团队

版权声明：部分文章在推送时未能与原作者取得联系。若涉及版权问题，敬请原作者联系我们。联系方式：[email protected]。
继续阅读
阅读原文
关键词
房地产税
房产税
收入
税率
免征面积