21.10.2021
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导读：合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
作者 | 第一财经 杜川
“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”10月20日，2021金融街论坛年会在京开幕。中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤作书面致辞时强调。
这一来自国家高层对房地产市场的最新发声，引起了市场广泛关注。
近一段时间以来，恒大等房地产企业的流动性问题引起了社会各界的较多关注。随后，金融高层密集发声，像市场传递维护房地产市场健康发展、避免发生系统性风险的信号。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平在接受第一财经采访时表示，近期关于房地产的发声并不意味着政策转松。从政策的规范角度说，未来还是会继续执行，比如集中度管理、对房企杠杆管理等。在市场上树立正确的预期导向，让政策回归本源。
个别房企出现流动性问题，非系统性风险
近期，个别房企出现流动性问题引发了市场较多关注。对此，刘鹤再次强调：这是“个别问题。”
这已不是高层第一次就当前房地产行业遇到的问题发表言论。5天前，央行市场司司长邹澜在央行新闻发布会上强调，恒大集团的问题，在房地产行业是个别现象。目前相关部门和地方政府正按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险组织化解工作。
10月20日，央行行长易纲在2021年G30国际银行业研讨会发言及问答时也强调，恒大是一家房地产公司，目前的主要风险是到期债务未能偿还，部分工地停工，已预售的房产按时交付有不确定性。总体而言，恒大风险是个案风险。
在市场看来，从监管高层对恒大的密集发声可以看出，恒大事件仍为“个案”而非“系统性风险”。
连平表示，此次论坛再次重申了房地产市场需要健康发展。从宏观角度来看，房地产市场是中国经济的重要组成部分，发展内需、共同富裕，都需要房地产市场的繁荣发展。此外，在有关金融支持房地产方面，还是需要按照国家政策规定合理推进。事实上，在此前一个阶段，出现过一些市场波动，部分金融机构在一些方面（比如开发贷、按揭贷款、海外融资、债券融资等）都不能满足优秀房地产企业和居民的合理融资需求。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，正如高层的表述，房地产当前风险是可控的，也即市场的压力其实总体可以控制，市场不必过虑。
缓解融资压力，金融机构有误判
去年以来，为了抑制楼市过热，房地产监管政策再度升级，房企也面临着前所未有的融资压力。
2020年末，中央经济工作会议明确，不将房地产作为短期刺激经济的手段；2020年，为了加强对房地产行业的金融监管，央行、银保监会严格房地产企业“三道红线”管理和金融机构房地产贷款集中度管理；2021年一季度，银保监会、央行、住建部联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。
在房地产金融监管从严的背景下，房地产市场中的部分按揭贷款、房地产开发贷等都受到了影响。从数据来看，个人住房贷款投放、开发贷等的确受到一些约束。
统计局数据显示，截至2021年9月，过去12个月新增国内贷款2.5万亿元，同比下降4.1%。根据植信投资研究院提供的统计数据，2020年9月以来连续4个季度新增开发贷规模为3300亿元，是2015年以来最低水平。相应地，房地产开发贷余额占金融机构贷款余额比例从2019年一季度末的7.6%降至6.6%。
此外，央行数据显示，截至2021年6月末，个人住房贷款余额为36.58万亿元，同比增长13%，为过去5年最低水平。
连平认为，此前，金融机构对房地产市场未来的趋势有误判。一些金融机构认为未来房地产市场可能会出现问题，因此所推行的风险偏好过于谨慎，风险偏好过低。“当然，市场出现波动后，有些机构有担心并不奇怪，因此需要恢复对房地产市场平稳健康运行发展的信心。”连平称。
邹澜也指出，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
立足长远，满足房企合理资金需求
值得注意的是，在恒大债务风险发酵的同时，房地产行业也整体面临着流动性危机。
“今年以来，房企股权融资几乎没有增长，金融对房地产的支持没有满足合理需求。”连平称。
据植信投资研究院统计，截至2021年9月末，房企内地信用债年内累计发行5290亿元，同比减少4.8%，增速较8月进一步下降。其中，8月当月发行362亿元，同比下降26.9%，比过去5年平均水平低37.6%；与此同时，2021年以来，通过IPO、定增或者可交换债等形式的股权融资行为基本消失，年内仅发行1.5亿元。
在连平看来，“合理的资金需求正在得到满足”意味着接下来在上述方面将有所改善。首先要改善的就是按揭贷款，按照居民刚需和改善型需求给予满足；对优秀房地产企业的重点城市开发项目，应该给予金融支持。
“这是因为，一边控制需求还不够，还需要保障供给，也是有助于重点城市房价上涨的关键。另外，债券市场要调节市场预期，让房企在债券市场的融资和信托市场的融资，以及海外市场融资发展，有一个平稳恢复和逐步改善的过程。”连平称。
严跃进认为，合理的信贷支持需要进行下去，同时，违法违规领域依然要严管，尤其是要防范个别房企经营风险蔓延到同行和金融企业。
实际上，房地产市场影响投资和消费，事关民生和发展。但近年来，对于房地产的忧虑和质疑从未停止。“房地产市场不是有罪过的市场，而是跟老百姓生活密切相关的不可缺少的市场，保持平稳健康的运行至关重要。”连平表示。
房地产市场需要立足长远的政策。谈及未来发展，连平认为，关键还是供给侧改革。房地产涉及到很多问题，比如人口流动、城镇化等，问题在于两个核心。一是土地供给怎么能够匹配人口流动；二是金融也需要匹配好房地产的需求。
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