前言
上周一的解封,仿佛憋了很久终于可以自由呼吸一样。咱们一起,憋了108天。
但对于关注房子,考虑“大事”的朋友们来讲,此时也多了一分紧张感。
市场不再半遮半掩,而是放开了舞台,在这历来最火热的季节里,火力全开。
到底该不该“下场儿”呢?下场儿的下场又会怎样?
“观望还是出手”。
市场就像一条龙舟。
一侧坐着买家,一侧坐着卖家。
Lockdown的时候,出手划船的人不多,船也偏不了太多。现在解封了,划船的人多了很多,这船会怎么走啊?一不留神,所有那些错过的时机,都成了“刻舟求剑”。

“HomeOn查房直播室”里满满地坐着我和5位嘉宾,“观望还是出手,后疫情时代房市走向论坛”。
说实话我也是心里没底,所以大家互相壮胆。问题也同样聚焦:每个人都说说,悉尼House或者公寓,你觉得会涨还是跌?
嘉宾中有三人每个周末都是在马不停蹄地看房,包括行业大V万邦君、上北买家中介Leon及行业资深人士Eric,还有金融与房地产双料分析师Eli、擅长从贷款变化分析市场走向的财神Sonny。而我,HomeOn老吴,则更喜欢从数据来分析市场。
其实,与解封同时到来的,还有贷款政策变化、州长更迭、国境要开放等众多重磅消息。
真可谓扑朔迷离、错综复杂。
每个人都从不同的视角去观察和思考,再共同分享给大家,便是这个论坛的目的。
新冠都能发生,事情愈发难料。不必轻易相信别人的观点,而是把他人的观察融入自己的思考,根据自身情况来判断。
虽然论坛线上最高8000多同时在线,YouTube上也能找到1个多小时完整视频,但还有很多朋友喜欢读文字版。
我总结一下论坛的前两部分:各抒己见谈涨跌;两组图片辨市场,更全内容大家可以搜视频。
第一部分: 各抒己见谈涨跌
1、 House市场短期和中期走势观点
五位嘉宾虽然认证的角度不一样,但结论方向差不多,略有不同
Thomas与Eric观点是,2021年剩下的时间,市场基本走平,或者叫高位盘整。
而明年上半年,Thomas认为受大选因素影响,政策变数大,影响走向;Eric 觉得那时候应该会小涨。
10月-12月供需都放大,相互对冲机会。而本轮涨幅较小的区域,补涨机会多(哪些区域涨幅小,可以看后面的图)。
Eli从市场分析角度分享了澳洲一年来的情况:不只悉尼,所有城市都快速上涨。
维州供应量放大,人口却流出,涨幅最小。昆州是人口流入最大的区域。
从悉尼来来,年度放盘量和成交量还是比较低的。接下来由于放盘量提升,再加大买家对市场上涨需要一个消化时间,所以短期涨幅应该放缓。
Sonny说“春江水暖鸭先知”,他从贷款申请角度,感觉到春季购房旺季的需求被推后,最近明显感觉贷款申请数量上升。
与此同时,由于近期价格上涨,投资者对房产增值的信心比较足,再结合资金成本低,所以他觉得市场还是会继续上涨。
至少大家热议的APRA的信贷收紧的说法,Sonny觉得这个政策影响很小,不必及在意。
这个buffer的变化幅度,远小于Broker和银行在申请和审批过程中所把握的正常变动尺度。
有丰富上北实战经验的Leon,分享了许多具体的成交案例,感觉到市场在快速上涨后,目前表现平稳。
而解封之后,其他区域的买家来上北买家将大大增加。
再结合历来的上学换房需求,对这个片区市场他从来不愁,并且觉得在2022年,还将稳定增长。对于高价区,贷款影响小。
同时,好房子更是很抢手。
我个人对House的看法与大家差不多,今年和明年上半年可能都是盘整中适度上行吧。
一方面涨得多需要缓一下,另一方面前期被压抑的,除了购房需求外,也压抑了一些放盘。放盘增多,对买家来讲,选择更多。也许是好时机。至于长期趋势,后面用图来分析。
2、 公寓市场短期和中期走势观点
House涨了这么多,差价越来越大,同时边境又放开了,公寓的机会是不是来了?
几位嘉宾对公寓市场的看法,应该都是“谨慎乐观”吧。
Thomas觉得在租金上涨的推动下,一些区域,尤其是游客多的区域,公寓价格应该上涨,但整体上不好判断;Eric判断在边境开放、学生返回的背景下,一些区域会有小高潮;Sonny相对也看好一些比较稀缺的公寓,而不是公寓非常密集的区域;Eli认为在租金回升、资金成本很低的情况下,公寓对投资客吸引力提升,应该带动一些价格上升。
在公寓上我个人观点更乐观一些。
在这轮上涨中,本该货币放水,推高所有房产的价格。
可为什么House与公寓分化这么严重呢?主要是对疫情的恐慌和租金回报的变差。这两点目前都在发生重大变化。
而与此同时,新建公寓数量大幅下降,接下来可能会发生供需不平衡,从而使公寓整体价格大幅回升。
当然,市场是不可预估的。
意料之外的重大变数永远是存在的。
所以刚需者,该出手就出手吧,而投资者,则永远给自己留下余地啊。
第二部分:两组图片辨市场
这一部分我努力用数据和大家一起梳理两个问题:
1、房价就应该一直涨吗?从大的周期角度,现在处于什么阶段,未来的上涨空间还有吗?
2、此轮上涨后,相对疫情前的低点,各地方到底涨了多少?这个对判断各区域的后续潜力有帮助。
1、房价真的一直涨吗?
老吴我对澳洲经济发展及保持之前的人口增长速度比较有信心。
还没考虑新上任的州说4年移民200万这个大胆的主意呢。之前有香港移民、大陆投资客等分别推动了一波房价上升,但今后也同样会有类似的可能其他来源的推动力。
在这个前提下,我们回顾前面几个年的房价变化图。
第一个是澳洲统计局(ABS)从1986年开始制定的悉尼House价格指数(2005年改为悉尼住房指数)30多年的变化,并补充了HomeOn统计的最新的价格变化。第二个是《悉尼先驱晨报》发表的自2000年开始的悉尼house和公寓分别的中位价变化。
图中横向每个格代表5年。我每隔5年统计一下十年的房价变化。
第一个图,从1986年开始,分别以1986、1991、1996、2001、2006为起点,看十年后房价涨幅,在70%至130%中间变化。与十年翻一番差不多。
再看第二个图,2000年、2005、2010为起点看十年后House和公寓中位价变化,House基本都是90%的涨幅。
公寓低一些,65-85%(但公寓的租金回报率高)。
房价上涨,是经济向前发展的体现,也是推动经济的手段。未来经济和人口大趋势不变,那房价仍应该同样向前。
就象图2上面写的一样,如果House保持十年90%的增长,那2025年悉尼House中位价应该是$1.92m。当前为$1.31m。
如果公寓按低点65%涨幅算,2025年应该是$1.16m左右。当前是$0.75。
从大的周期来看,House处于房价盘整后上涨的初期,而公寓似乎处于长长的盘整周期的最后了。
见仁见智,大家可以一起讨论。当我把这些数据整理出来的时候,我自己都觉得对未来的走向看得更清楚了。
图1、1986年开始,悉尼房价指数的变化
图2:2000年开始,悉尼House和公寓中位价的变化
2、从本轮上涨来看,机会在哪里?
这部分会放两个重要的图,都是原创的。基本上疫情前的2018和2019年,是房价调整的低点,之后2019年8月开始,市场开始反弹了。
只是在2020年3月疫情来袭后,市场被一下子打乱了。
所以2018、19年各区域的低点价位,基本上就是疫情前房价盘整的低点,本轮上涨的起点。
所以我们选择每个Suburb 2018和1029年中位价中较低的一个,做为本轮的起点。将当前的中位价与此低点相比,看涨幅。并按成交量占比,折算为每个council的涨幅。
两个图分别是house和公寓的涨幅图。
对于House,涨得慢的,可能有补涨的机会;而涨得快,要分析其背后是否有根本性的推动力是否与之匹配。比如交通改善,或者人们居住观念的根本性改变等等。
比如图中的紫色区域,北海滩、上北、东边海边。疫情推动人们去环境更好的地方,同时对于富豪阶层来讲,也愿意为房子花更多钱。
北海难还有未来交通改善的利好。在后疫情时代,一些由于疫情而被阶段性强化的需求,会逐渐恢复正常水平。而也会有一些需求变化,固定下来了,比如更多时间在家办公等等。
上面分析只是举例。紫色、红色、橙色、黄色,你的菜在哪里?可以再对比全城情况自己分析分析。
图3:与疫情前低点相比,各Council的House价格涨幅
对于公寓,北海滩一枝独秀,而同时Mosman、Fairfield、Liverpool却有所下降。
但整体上,显现出中心区域率先反弹的架式。而整体涨幅是很小,公寓市场已经将近五年没有明显上涨了。
你觉得,有没有机会,机会在哪里?
图4:与疫情前低点相比,各Council的公寓价格涨幅
结语
感谢上周日晚上的五位嘉宾。我们就是要把真实的思考,与需要的人分享。
写完了,长纾一口气。解封后的第一个周末,总得和家人一起出去转转。
阳光开始灿烂,一望无际的蓝天白云绿树。这样一个美丽的城市,值得我们去探索,去挖掘,去发现它的无尽魅力。
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