这是纽约贾律师的第1572篇原创
签订商业租约是许多商家进行商业经营的第一步。一份细致周到的租约,可以避免双方陷入不必要的纠纷,更能为商家稳定长远的发展打下良好基础。
在履行商业租约的过程中,双方的权益全受合同制约,而租赁合同多是由出租方出具,其中不少条款也是倾向于出租方的权益,许多毫无经验的商户并没有意识到商业租约中可能存在的“陷阱”,以至于招致巨大的损失
合理签订商业租约
一份细致周到的租约,可以避免双方陷入不必要的纠纷,更能为商家稳定长远的发展打下良好基础。
在纽约州,当租户拖欠房租、腾空财产,并违反现有的商业租约时,房东不具有减损义务(Mitigation Duty)”,即积极努力寻找替代房客,从而“减轻”房客因提前解除租约而要承担经济责任的义务。
这对于房东来说是更为有利的状况。在追讨未付租金的诉讼中,租户不能因房东没有尽合理的努力寻找替代租户,来减少对房东的损害赔偿要求。若商业租户在中途放弃了长达10年的租约,房东可直接起诉租户,在商业租约未合理解除的情况下,租客需承担全部租金
商业租约纠纷成功案例
客户A与其他合伙人在纽约共同投资了一家酒吧,并以个人名义作为担保,与房东签署了为期10年的商业租赁合同。
酒吧在签署租约的半年后倒闭。当时,客户A并未实质性参与酒吧经营,因此他对当时的房租支付情况并不知情。直至他们完全搬离该房产后,房东来索要房租欠款时,客户A才了解到截至酒吧倒闭时已拖欠房租4万余美金。之后,房东向法院提起诉讼,要求客户A补交拖欠的房租,并补偿由于提前解除租约而对其造成的损失
客户A找到我所律师,当时法院已作出判决:要求客户A向房东赔偿近40万美金,其中包括欠款、补偿款、以及9%的利息。此外,在法院做出以上判决之后,对方律师立即依据判决强势地开始了大批量的信息收集工作,向客户A及其夫人的个人及商业银行账户所在银行等机构发出传票,要求披露当事人的相关财务文件,甚至可要求冻结其名下账户。
(图片来自网络)
客户A向我们表达了他的诉求,虽然其有能力支付相应赔偿款,但还是希望我所专业律师能帮助他尽可能降低赔付金额。更重要的是,客户A希望律师能够尽快处理该案件,并帮助其减少由于传票造成的财务信息披露,以及可能对其资金周转和商业经营造成的潜在威胁。
我所劳工诉讼部的律师团队以其在商业租约领域的丰富从业经验,成功在短期内帮助客户A在披露尽量少的财务信息,以及未影响到其商业经营的情况下,最终将赔付额减少约10万美元
商业租约签署须知
为避免类似情况的发生,商业经营者除了在需要提前解约时,积极与房东进行沟通之外,更重要的是在签署租赁合同时,尽量通过以下条款帮助自己合理规避风险
好人担保(Good Guy Gurantee):该条款在纽约州尤其盛行,即在租赁合同中限定租户的担保责任。通常房东会在合同中明确,同意租户在一定前提条件下,提前中止合约,并无需担负后续的租金。该条款可能限定的中止先决条件可能包括:截至合约中止之日无欠租;房产状况保持良好;在要求的通知期(通常为60-180天)之前告知房东具体搬离日期;押金不予退还等。
转租条款(Subletting or Assignment):“转租”在法律上实际具有两种不同的形式,即“转租”和“承租权转让”。法律定义,“转租”是指原租户与房东间的租赁关系不解除,而在两任租户间形成的新关系;而“承租权转让”是新租户直接替代原租户与房东建立新的租赁关系。租户在有意中止租约时,应仔细阅读租约中限定的转租权限。并且,无论采取以上任何一种形式,租户都需要与房东进行书面确认,包括转租可能涉及的补偿费等问题。
不仅是对于餐饮行业,对任何商业实体来说,租金都是一笔不少的支出,特别是通常情况下商业租赁合同期限可能长达10-15年,因此在商业租约的签订过程中需小心谨慎。商户在签订商业租约之前最好让专业律师审阅合同内容,并指出其中注意事项以更好规避风险
若您在商业租约签订和谈判过程中,需要任何帮助,欢迎扫描下方二维码,与我们取得联系。
专精疑难复杂案件 争取最大法律权益
立即扫码预约您的专属咨询时段
⏬⏬⏬
往期精彩回顾
⏬⏬⏬
JLG伯盛仲合独家整理原创,版权归JLG伯盛仲合所有。
如需引用或转载,请在微信后台留言。JLG伯盛仲合欢迎各种品牌推广以及战略合作,请发邮件至[email protected]
@2021 Jia Law Group保留所有权利。
继续阅读
阅读原文