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本就不乐观的房企融资环境,又被评级机构泼去一盆冷水。
在10月18日,国际评级机构穆迪发布多份报告,下调富力地产、祥生控股、佳兆业、中国奥园、合生创展、绿地控股、阳光城、金轮天地控股、中南建设、中梁控股等10余家房企信用评级。
此前,花样年华等出现偿债风险的企业,大多逃不过被机构下调评级。“多米诺骨牌”效应下,行业的融资情绪也被违约事件影响,进而导致更多房企陷入发债艰难、评级下调的命运。
房地产至暗时刻何时能过去?房企又将何去何从?
史无前例!
穆迪一日下调十余家地产信用等级
一天内10余家房企“中招”,史无前例。
在10月18日,国际评级机构穆迪发布多份报告,下调富力地产、祥生控股、佳兆业、中国奥园、合生创展、绿地控股、阳光城、金轮天地控股、中南建设、中梁控股等10余家房企信用评级。
从穆迪报告中看,如此密集地下调房企评级,系出于对房企未来销售、融资前景的不乐观,担忧其流动性出现风险。确定的债务、不确定的发债环境,成为评级异动的“导火索”。
下调富力地产企业家族评级至“B3” 展望为“负面”
穆迪认为,进入境内和境外资本市场的渠道被削弱,将阻碍富力地产以合理成本筹集新债务以偿还到期债券的能力。考虑到市场情绪疲弱和融资条件紧张,富力地产的资产处置时机也存在高度不确定性。

下调绿地控股企业家族评级至“Ba2”

穆迪认为,绿地控股不太可能以合理的融资成本发行新的境外债券,以便在未来6-12个月为其到期债务进行再融资。它可能会使用内部现金偿还债务,这将减少未来12-18个月可运营的资金。
穆迪还预计,绿地控股的合同销售将在未来6-12个月下降,原因是由于资金条件紧张,购房者信心减弱。这将削弱该公司的信用指标、营运现金流,以及其流动性。
将中南建设企业家族评级下调至"B2"
穆迪表示:中南建设的B2评级反映了该公司规模庞大的经营规模、良好的流动性以及在境内资本市场融资渠道的良好记录。
然而,该评级受到以下因素的限制:该公司在二线城市的重大敞口、其建筑和房地产开发业务的低盈利能力、适度的利息覆盖率以及信托借款的增加。
穆迪预计,由于资金紧张,购房者信心减弱,中南建设的合同销售额在未来6-12个月将下降。这将削弱公司的经营现金流,进而削弱其流动性。
下调阳光城企业家族评级至“B2",主体评级展望由“稳定”调整为“负面”
穆迪认为,考虑到离岸债券资本市场的动荡以及近期在岸和离岸债券价格的下跌,阳光城将以合理资金发行新的境内和境外债券方面将面临不确定性。
此外穆迪还将领地控股集团有限公司评级展望从“稳定”调整为“负面”;将三盛控股评级展望由“稳定”下调至“负面”;将合生集团评级展望从“稳定”调整为“负面”;将中梁控股集团有限公司展望从“正面”调整为“稳定”;将金轮天地控股有限公司公司家族评级和现有票据的高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”,展望维持“负面”。
此外,据媒体统计,截至9月30日,穆迪、惠誉和标普共下调了91次中国开发商的评级,是今年上调评级次数的三倍。如果加上10月初至今的数据,今年房企被评级机构下调评级次数已超百次,创下历年之最。
年内已有40只房地产债券违约
今年以来,因长周期增速下行和短周期调控升级,房企盈利能力回落,叠加融资限制,房地产债券信用风险有所抬升,违约房企也从名不见经传的区域小型房企,扩展到全国性知名房企。
今年9月以来,天津房地产集团发行的债券“16天房04”,上海三盛宏业发行的债券“16三盛04”,发行的债券“20蓝光MTN002”,重庆协信远创发行的债券“16协信08”,均因未能按期足额偿付本期债券本金及利息,构成实质性违约。
2021年10月04日,花样年华控股发布公告:未能按时支付约2.06亿美元票据,此前公司称对外澄清经营情况良好,运营资金充裕。
根据克而瑞报告,2021年违约债券不论从数量还是金额来看,均远超去年同期水平,截至9月27日,今年房企累计违约债券只数达到39只,较2020年增长25只,累计金额达到467.50亿元,较2020年增长159%。其中,债券违约金额达到183亿元,蓝光发展也达到了116亿元。
如果加上刚刚暴雷的花样年华,年内已有约40只房地产债券违约。

刚过去的9月,有超过9成百强房企单月业绩同比降低,其中6成企业同比降幅大于30%,逾半数企业同环比双降。未来四季度去化压力依然巨大,预计会成交量会相当“惨烈”。
据克而瑞报告,2021年违约债券不论从数量还是金额来看,均远超去年同期水平。“多米诺骨牌”效应下,融资情绪也被违约事件影响,进而导致更多房企陷入发债艰难、评级下调的命运。
根据中金公司报告,目前已违约的房企中,协信远创、国购投资、银亿集团已进入破产重整,新华联文旅引进华融进行债务重组,泰禾全封闭式管理项目债务重组,华夏幸福一揽子债务重组。
中资美元地产债断崖下挫
一年前就传出的“三条红线”监管要求限制了地产商加杠杆的空间,于是地产商可以做的就只有减少拿地,并加速卖房回款。
然而,卖房的速度也因为一系列监管措施而持续下降,2021年1月生效的新规对银行的房地产相关贷款占比设置了上限,因而增加了开发商和购房者分别获得建设贷款和个人住房抵押贷款的难度。2021年上半年对房地产开发商的贷款增速回落至近年来最低水平。
穆迪预计,未来6-12个月合约销售额将下降0~5%。由于疫情持续产生不确定性,以及经济复苏节奏放缓,住房需求已然疲软。2021年7月,合约销售额同比已下降7%。
也就在今年三季度,房企积累的压力一触即发。
7月26日,融信、富力地产、佳兆业、易居、中梁等多只中资地产美元债下跌,创下发行以来最大单日跌幅。10月4日是新一波暴跌的开始。恒大事件是上一轮大跌的导火索,而花样年华的突然违约则引爆了这一轮市场大跌。
这一事件也在国庆节期间主导地产美元债行情走势,违约也加剧了市场对于民营房企偿债能力与偿债意愿的担忧。
有机构统计,仅仅10月4日0月9日一周,共计有44只地产美元债跌幅超过20%。中外资基金都因此受到重挫,因为即便躲过了违约,也躲不过地产全行业估值的下挫。
当下房企美元债也面临密集到期,违约风险显著上行。美元债存量规模较高的房企有恒大、碧桂园、佳兆业、融创、世茂等。 
数据显示未来15个月内将有近637.11亿美元(约合4105亿元人民币)债务面临到期。另据CRIC监测数据,未来三个季度房企到期债券近4900亿元。
央行传递积极信号
国庆节前,央行一周内两次提及房地产市场“两个维护”,传递维护市场健康发展的积极信号。此外,央行也已注意到房企在美元债市场面临的困境。
在2021年第三季度金融统计数据发布会上,央行表示已关注到境外房企和美元债市场的变化,将敦促发债企业及其股东严格遵守市场纪律和规则,按照市场化、法治化原则,妥善处理好自身的债务问题,积极履行法定偿债义务。
针对这些情况,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理政策,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。
尽管没有具体出台救助措施,但表明了央行在密切关注市场变化,以及呵护金融市场、地产市场稳定的决心,避免出现系统性金融风险,市场悲观情绪得到缓解。
对此,多家券商认为政策“至暗时刻”已过。
大多数地方政府依赖房地产市场作为最大的财政收入来源,预计政府实施选择性的宽松策略来恢复购房者的信心,以便在必要情况下使全国房地产和土地销售情况稳定下来。
中泰证券认为,四季度房价回稳的城市,房贷利率及放款速度等信贷端政策或迎来改善;银行将矫正偏紧的房地产信贷政策,更准确理解和执行对踩线房企的信贷措施,对红档企业也将给予相应的信贷支持,房企资金压力有望缓解。
综合自:秦朔朋友圈、时代财经、时代周报等、上海信托圈。

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