转载自| 大碗财经
作者 | 葫芦娃
编辑 | 深海
房企难,踩了红线的房企更难。

但是——
踩了红线的房企还没倒,有人却先扛不住了。
昨天,哈尔滨出台了稳定楼市的“十六条”新政。
关于哈尔滨的“十六条”新政,绝大多数人都把目光聚焦到了
——购房补贴
博士购房补贴10万,硕士补贴5万,本科补贴3万,大专补贴2万。
然而,真正值得警惕的并非所谓的“购房补贴”,而是下面这三条。
第一,降低预售证门槛。 
此前,哈尔滨的楼盘拿预售证的条件是:
三环内,高层封顶;三环至四环,高层达到总层数的1/2;四环外,高层达到总层数的1/4。
现在的门槛降低为——
信用等级蓝绿牌房企没,只要达到一层工程主体施工形象,就可按栋申领预证。
弄出个一楼,就给你发证开卖了。
第二,加快返还预售资金。
现在的新房,大都是期房。
为了防止烂尾,期房的购房款,很大一部分都存在地方的监管账户里。
正常情况下,主管部门要根据楼盘施工节点,分批次给房企返还预售资金。
这次哈尔滨的新政中,预售资金的返还也被提前了——
监管资金入账金额在扣除5%留存后仍有余额的,在返还各阶段监管资金的基础上,每个阶段提高原来应返额度的20%。
监管资金的返还速度,超过了房企的施工进度。
施工进度可能还没达到,就先把钱给了。
第三,土地出让金,可分期半年。
正常情况下,房企拿地后要在第一时间补齐全部土地出让金。
但是,在这次的哈尔滨新政中——
土地出让合同签订后,一个月内缴纳成交款的50%,剩余部分可在六个月内缴清。
土地款也能分期啦,最高分期半年。
如果把这三条新政放在一起,你就会发现一个问题——
房企的杠杆,被人为放大了。
房企的周转速度,也被人为加快了。
以前搞开发,先把土地款付清,才能进场;再盖到一半,才能拿到预售证;拿到预售证,房子卖了,还要根据具体的施工节点,才能分批拿到预售款。
现在因为有这三条新政的存在——
土地款只要付一半,出了地面就能拿证,拿证就能开卖,还能提前拿到预售款,可能楼盖了一半,房企就拿到了全部的房款。
举个不太精准的例子——
以前想敲动一个50亿的项目,起码得要20亿的本钱,现在只需要10亿。
以前想收完全部的房款,起码要等项目完工,周期起步两年半,现在可能只需要一年半。
那么,问题来了!
拍地交齐土地款,是检验房企的入场门槛。没实力,你就靠边站。
预售证申领制度,是期房安全性的底线保证。想收钱,起码盖一半。
预售资金监管,是保障购房者权益的最后屏障。
万一期房烂尾了,楼已经起了一半,拿出监管资金,也能继续盖。
现如今——
入场门槛降低了,不入流的房企也能进场了;预售底线降低了,期房风险又被放大了;资金监管放松了,最后屏障也穿了孔。
万一烂尾了呢?万一开发商卷钱跑了呢?
如果要“稳楼市”,办法有很多。
购房补贴是一种,还有放松限购,学习广州降低利率,甚至还有更狠的
——比如,降低首付比例。
这么多“稳楼市”的办法不用,为什么选了个风险最大的?
尤其是,在这个“三道红线压顶,房企人人自危,万亿恒大都能爆了雷”的非常时期。
只因为,这个看似风险最大的办法——
恰恰是最有利于稳定土地基本盘的办法。
现在是什么时候?
房企彻底躺平、不愿进场拿地!
连北京、上海、广州和杭州都能流拍,别说哈尔滨了。
你不是躺平了么,我给你下点猛药!
给你更低的拿地门槛,给你更快的回款速度,还能分期付款上杠杆。
前段时间,恒大搞了个“保交楼”的宣誓。
在部分城市割肉让利,降价打折,以求维持现金流,保证交楼。
恒大在安徽某个三四线城市,有个楼盘。原价七八千,后来降到了五六千,最后又降到三四千。
降价打折没几天,被叫停了。
被叫停的原因很简单——
扰乱市场秩序,损害购房者利益。
对于买了恒大房子的业主来说,最大的损害是降价么?
当然不是!烂尾才是!
现在都什么时候了,跟如期交房比起来,降价算个屁!
恒大这波促销被叫停之后,一口价最低不能低于7000块。周边一圈的楼盘,全卖5000多。
你让一个随时处在烂尾边缘的恒大卖7000,谁去接盘?
没人接盘,房子卖不出去,资金链断裂的风险是不是更大?烂尾的风险是不是
更大?对于购房者的利益损害是不是更大?
可能,有人会说——
叫停恒大,也是为了保护那些冲着低价房跑过去的人。
防止更多人,因为贪便宜,上了恒大的破船。
那么,你如何解释下面这种情况?
十一这几天,岳阳、江阴、张家口等10个城市陆续发布了“限跌令”。
他们统一要求——最低房价,不得低于备案价的85%。
他们口径出奇的一致——保护购房者的利益
如果你打开这些城市的楼市,你会发现四个共同特征——
全是三四线城市;都吃过棚改货币化安置的红利;房价都曾疯涨过;地价更是疯涨过。
除此之外,还有一个更重要的特征——
现在都凉了,半截入土的那种凉。
当年,这些城市借着棚改货币化安置的风口,房价嗷嗷涨了一波,房企嗷嗷拿了一波高价地。
甚至,拿了高价地的房企,很大一部分都是资金状况原本就不怎么好的本地房企。
现如今,棚改风口过去后,一切现了原形——
人口仍在流失,产业能级低下,房价不断探底。
对于这种城市来说,稳楼市的最好办法就是——
降价!降价去库存,稳现金流,保证资金链不断裂,不出现烂尾和塌陷!
这些房企也愿意降价,毕竟都是本地中小房企,融资渠道窄,资金压力大,活下去已经是万幸。
这个时候,出来个限跌令
——卖又卖不动,降又不能降,谁能扛的住?
这种限跌令的存在,摧毁了“降价保现金流,降价保交楼”的最后通路。
这些三四线城市的限跌令,究竟是为了稳定楼市,保护购房者的利益?
还是担心大幅降价,影响土地价格?
毕竟对于这种三四线城市来说,土地收入几乎是他们的命脉。
中国楼市,再次陷入博弈。
对于高层来说——
房住不炒,刚刚初见成效。
从一二线城市到三四线城市,楼市暴击的信仰刚刚被泯灭掉一层浮土。
再坚持两年,就能逐渐打掉绝大多数人暴击的幻想。
再坚持两年,就能慢慢引导资金脱虚向实,流入制造业,流入科创类行业;逐步完成科创升级和消费升级,逐步让更多人进入城市,完成城镇化的跃进;逐步做大中产规模……
最终,让更大的城镇化红利和中产红利,夯实楼市的泡沫。
但是,对于地方城市来说,尤其是对于那些原本就缺乏基本面支撑,当初乘着
时代红利浪了一波的三四线城市和弱省会城市来说——
别说两年,现在我都扛不住了。
恨不得一大半的财政收入都是从土地中拿来的。
现在让房价崩了,再套牢一批早期跑来抢了高价地的房企,以后谁还敢来我这拿地?
你打掉的不仅是暴击的幻想,还有我的地价信仰。
在这场博弈中——
高层要的是长线战略,地方看到的是短线收益。
有人说,最近一连串的政策风向是在告诉我们——
调控转向了,政策触底了,楼市迎来转折了。
而我讲了这么多,想告诉大家的是——
博弈只是刚刚开始!
与其说,现在是在救市。
不如说,现在是地方在稳定自己的地价体系。
在这场博弈中,普通人应该怎么办?
远离那些现在就开始“稳定地价体系”的城市!
尤其是那些三四线城市和弱省会城市。
就比如,上面所提到的那些城市。那些救市的城市,那些出台限跌令的城市。
首先,他们太过于不能打。
仅仅是第一轮攻击,就跪了。
甚至,连房企都还没崩,他们就先扛不住了。
其次,他们目前这种稳定地价体系的方法,还可能带来更多的风险和塌陷。
就像我们前面说的——
对于这些城市来说,目前稳定基本盘的最好办法就是“降价”。
先把价格降下来,先让房企活下来,不让资金链断了,不出现烂尾。
偏偏他们为了稳定地价体系,强制性的不让降价。甚至为了鼓励房企拿地,还主动降低了“监管红线”,进一步放大了风险。
在别的城市被套了,无非就是跌点价。在这些城市被套了,可能连房子都没落着。
最后,送给大家一句话——
未来两个月,凡是出现这种“限跌令”的城市,基本都可以直接放弃。
绝大多数情况下
——越没啥,就越喜欢强调啥。越没啥,就越害怕啥。

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