转载自| 地产风声
作者 | 内幕君
2007年12月13日，万科主办的“海螺行动II"新闻发布会上，一位记者问王石：
10月以来，珠三角住房交易量出现了不同程度的缩水……楼市拐点是否出现了？
问题和大会主题无关，王石迟疑了下，还是接过话回：
我认可你关于拐点论的说法。
不过没解释太多。
第二天，各大主流媒体争先报道：王石承认楼市拐点已现。
一时间，专家、同行、购房者都开始聊“拐点”，大家一致认为：王石在胡说八道。
因为当时全国房价还在上升通道。
王石在博客生猛码文8篇，补充说明他指的拐点不是大涨大跌，而是房价回归理性。
万科在一些城市的成交量出现明显下滑，老王据此判定，市场需求发生了变化。
在他看来，连中产都买不起房，房价一定要面临回调。
伴随着“拐点论”，万科率先开始大范围降价。
这下不仅惹毛老业主，也遭到同行的质疑，大家有理由怀疑万科在下大棋：
王石卖“拐”是向政府放低姿态，避免更严厉的政策出台。 
万科降价是以退为进，伺机并购中小房企。
持第二种观点的包括绿城老宋。
一些同行觉得，你万科降就降吧，偷偷降就行，怎么还敲起锣打起鼓了？这样一来，市场观望情绪就浓了，我们再降价也没用。
看热闹不嫌事大的潘石屹评价，万科在长三角(降价）拿走了销售额，把已经调低的市场预期留给了那些城市，让其它开发商自己打架。
后来回忆那段时光， 老王说：
媒体舆论和同行质疑的压力，让我和万科的日子不好过。
在自传《大道当然》里，王石直言，当时更大的压力来自各地政府。
那年5月，某个城市召集开发商开会，没邀请万科当地公司。会议的主要内容，被老王提炼成8个字：
不许降价、远离万科。
在几个重点城市，有调查组进驻万科查账、查税。
那时候，不管是销售规模还是行业地位，万科都是大哥。
因为影响力大，有深圳开发商问王石：你能不能在公开场合说地产走势要开始上升了？
你让老王弯腰烹饪红烧肉、划桨都行，但弯腰搬石头砸自己脚的事，他肯定不干。
谁都没想到，故事的结局是，一场“金融危机”把拐点给拐来了。
老许四处找钱，老宋站在了悬崖边……
大家不争论拐点了，转而讨论救市。当零星“御寒”政策出台时，大炮喊话：救市政策应该再猛烈一些，利用房地产市场拉动经济走出危机。
而王石再次语出惊人。他说，不需要对房地产进行什么挽救，它经营不好就该破产。
“开发商价格还在那坚挺着，让政府去救市，这不是很滑稽吗？”
老王不建议救市，但建议要给一些宽松对路的政策。比如，要求提前把利润的所得税交了，这种不公平的政策应该调整。
穿大棉服的和只穿了条裤衩的，想要的不同。
后来的故事大家都知道，运气站到了穿裤衩的这一边。
狗蛋·吐温说，历史不会全部重演，但可能会重演一些片段。
那些穿裤衩的，现在又只剩裤衩了。
不同的是，地产圈已经没有大哥。当年一个观点，老王们可以连续发文，隔空论战好几个月。
现在你不说话，我不说话，立正听雷。
狗蛋说，老王身上总散发着一股独特的魅力：张嘴就能得罪一大片。比如当初瞧不上宝能，他说成“不欢迎民企”。他一开口，万科公关抖三抖。
但狗蛋觉得，行业还是很需要这样的隔壁老王。
前天下午，中房协叫了万科、保利、中海、融创、龙湖等10家房企开会，住建部房地产司司长和中房协会长主持会议。
在召开之前，媒体给这次会议起名叫：
房企诉苦大会。
关起门来，大家敢说多了。据权威媒体报道，房企们的主要诉求是希望坚持“房住不炒”的前提下，调控政策适当松绑，包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。
如果老王们还在江湖，也许不用等到现在，雷声阵阵之后，才让子弹飞。
2007年、2008年那波降价抢跑之后，万科在2011年底、2014年初、2018年第三季度，又搞了三次率先降价。
每降一次，就被大家白眼一次。
觉得万科是戏精，活得比谁都好，却跑得比谁都快。
深得“乐观的悲观主义者”王石精髓的郁亮，不断地跟外界解释，我们不想赌政策，宁愿阶段性踏空，也不愿意阶段性套牢。
结合时间点看会发现，万科每次领降都是在调控政策将起势时，别人还在贪婪的时候，万科总是率先恐惧。
万科恐惧的那几轮周期里，有两轮调控本可以改变地产格局。
一次是，2007年8月开始发动的调控，意外撞上金融危机而搁浅；另一次就是2017年“房住不炒”基调定后至今，进行的全方位调控，然后遇上大国对垒和疫情。
第一次，水大，率先上岸的体面了，穿裤衩的最后也没裸泳。
很快，供需双方都忘了受过的教训。
这一次，狗蛋的判断是那些习惯只穿裤衩的，不会再有大浪里摸鱼的体面。
供需双方都需要一次触及灵魂深处的再教育：不存在永远涨、也不存在大而不倒。
2008年那轮下行周期，王石说过一个观点，狗蛋觉得会是这一轮后调控阶段的主旋律：
公平政策比救市政策更重要。
老王说的公平，是指房企与政府博弈间的公平。狗蛋认为的公平政策，不仅应该包括供给方，也应该包括需求方。
比如大棒怎么打，才能不误伤刚需。
地产圈有个挺邪门的定律，叫“万科魔咒”，说的是谁想超越万科，谁就没有好下场。
2004年，顺驰要赶超万科；
2006年，富力说，超越万科不是不可能的；
2009年，绿城表示，三年破千亿，销售超万科；
2014年，万科销售目标定在2000亿，绿地宣布要冲2400亿。
最后，他们的日子都不太好。
很长一段时间，万科都占据行业规模第一的位置，大家定目标喊口号的时候容易想到万科。
按照后浪推前浪的规律，超越万科不是问题，王石说，问题是他们太急了，两三年就想赶超，那是灾难。
后来碧桂园当老大了，一些房企开始对标高周转，又成了灾难。
高处总是不胜寒。
不当老大很多年的万科，其实还带着魔咒：
抛出“拐点论”，金融危机来了；喊出“活下去”，疫情来了。
狗蛋说，如果有以后，大家记住一条走行江湖的秘诀：
听万科话，跟万科走。
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