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房产税这回可能真的要来了!会怎么征?在哪试点?
作者:知识星球找齐俊杰
昨天,一篇文章刷爆了整个朋友圈,主要讲的是《扎实推进共同富裕》,但最为引入关注的还是房产税的问题,文章中指出,在依法保护合法收入的同时,要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入,完善个人所得税制度,规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度,研究扩大消费税征收范围。这就释放了这么几个信号。
首先,在收入分配上,我们已经高度关注了资本性所得,那么什么是资本性所得,无非就是资产的收益权,现在无非也就两种形势,持有股权赚差价,赚分红,或者持有房产赚升值,赚房租,这些是富人越来越富,穷人越来越穷的根本分歧点所在,穷人因为没有资产性所得,所以跑不赢资本获利,那么未来我们就必然将这些纳入到征税范围。
其次, 所有的目的,都是为了共同富裕,消除贫富差距,那么你想想,现在富裕阶层,有哪些具体表现,比如持有多套房,享受高分红,奢侈消费,豪宅豪车,这些都是未来调节的重点。
第三,房地产税的立法和改革,做好试点工作,这就要求立法先行,也要试点,原来我们一直等着立法,但立法的效率似乎不高,房地产税的推进,低于预期,从最近几年的表态来看,明显新出现了一个词就叫做试点,试点完全可以在立法之前去进行。所以全国立法可能还需要5年时间,但是某些地方的试点,可能2-3年内就会出现。整个房地产行业出现重大的转变已经尽在眼前。
从目前的情况来看,出台了二手房指导价的地方,极有可能率先试点开征房产税,比如深圳,上海,杭州,广州等地因为所有技术手段都已经完备,按照指导价为标准,计税就可以了。具体征收方式会有这么几种可能,
首先,每套房都收,这就是纯粹的美国模式,就按照指导价计税,税率0.5-1%,这种征税方式最为简单,也最不容易引起分歧,但现在的问题是,大家可能负担不起,即便是指导价,特大城市每套房也差不多有300-500万,那么一年计税3-5万,这个一般的工薪家庭,负担起来确实比较吃力。特别是低收入人群,几代人生活在一个房子里的,本身已经捉襟见肘,再额外加一个税,那么生活就会更加艰难。
其次,给与人均30-40平米免征面积,税率相应提高。也就是说,三口之家住一个90-120平米的房子,可以不被征税,这就将获得80%以上的支持。老齐也认为,这是最有可能的一种征税方式,但注意一定是人均,而不是按套免征,因为按套免征,会促使假离婚发生。免征面积之外的,就应该按照1%以上,计征房产税。而且还要阶梯税率,面积越大,税率也就越高。比如有的家庭住400-500平米的别墅,那么扣除掉免征之后,需要交更多地税。像富人多收税,像奢侈消费多收税,本身就符合房产税的原则。注意有人说会给60平米免征额,这是不可能的,上海之前的试点就是人均60平米,税率0.6%,结果表明这个试点是不成功的,所以再试点肯定是压缩人均面积,提高税率。
第三,房产税不会上门去收,会在房子过户的时候补齐,并补缴滞纳金,也就是说,你就想在房子里一直住着,也不卖,也没有子女可以继承,那么你就可以一直不交税。但你只要还想卖出变现,那就自己乖乖的上门去交钱,这样的征税成本最低。
第四,要做好阶梯税率,原则上免征面积以内的第一套免征,第二套房也要少征,这样才能避免租房市场受到冲击,当心房东把房产税转嫁给租客。如果要一刀切都是高税率,那么房东就会集体涨价,但如果是阶梯税率, 对第二套房的房东影响很小,那么房产税也就很难转嫁出去。在三套以上开始征收重税。逼着多套房的持有者,抛售房产。从而平抑整个楼市价格。
第五,之前黄奇帆说过一句话,房住不炒,怎么能做到不炒,就是即便房价10年再翻一倍,也要通过持有成本,让你做到无利可图。那么我们来算笔账,10年一倍,就是7%,资金成本差不多5%,各种交易成本啥的估计还有1%,所以综合税负很可能就是1-2%。
综合来看,房产税对于全国90%的人,可能都没有影响,不会增加大家的日常负担,有两套房子的持有者,也还好,估计一年持有成本也就是1-2个月的房租。但对于多套房的持有者, 特别是动用资金杠杆炒房的将是灭顶之灾,现在我们已经在做着前期的准备,正在冰封二手房的流动性,也就是说对于楼市,现在是只许进不许出,卖房已经是十分艰难,再过两年,等房产税试点落地,那么可能会出现集中抛售,现在都卖不掉,到时候就更卖不掉了。所以多套房,一定要提前开始卖。别再留恋最后的鱼尾行情了,吃的肉不多,被扎到的概率却不小。现在大家其实已经发现,随着我们的调控持续收紧,现在土地流拍已经大面积出现,既然地已经卖不动了,那么就是时候换一种收入方式了。
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