作者@wfhlovehome
发布在一亩三分地
作为一个在湾区住了很多年的普通华人，我买过，也卖过几个房子。一直没考证，都是跟不同的经纪人合作，来地里分享一下心得，尤其是踩过的坑，希望对更多的普通人有帮助。
请：土豪绕道，中介绕道，非湾区的绕道，懒得花时间研究房子的绕道

写得太长了，总结来讲就是：

1 学区，位置靠自己研究，自己多和当地top listing agent套瓷。
2 房屋状况争取靠自己研究或找contractor看，不然就找个肯花一天时间看报告看房子的没rebate敬业agent把关。
3 热门的房子找dual并要rebate，冷门的房子自己套瓷之后找便宜agent出讲价offer。
4 自己决定出价策略，房子是买给自己的，不是买给 agent的。自己总是要比agent上心。自己没把一个区域的交通，教育，邻居，未来城市规划，噪音搞明白之前不要听agent忽悠在那下offer。

自住房，需要关注的点都有什么？

社区：人种和年龄组成，周末和晚饭后去附近公园playground或学校看看（有些社区没有公园，孩子都去学校玩）
教育：公校和附近私校资源。公校不能只看分数，看看经费，师资，压力，毕业出路，决定你要不要把孩子送去。官网都有。
交通：离公司，（划重点，有娃逃不过）补习班兴趣班的距离。交通好坏不能看视觉距离，高速>express way>local。
房屋：朝向，噪音，漏水，地基，白蚁，permit，装修，加建 等等。

买房，agent的作用是什么？

帮我买第一套房的中介很坑，inspection草草带我看过，open house多是在夸房子多么多么好，对于我的疑问也是敷衍带过（当时没觉着敷衍，后来自己知识多了觉着她好敷衍，专忽悠萌新小白），关键还不给rebate（主要怪我，看房前没专门谈过）当年年轻上头脑热跟她买了，住了几年不知道有多后悔。再之后买房我就认真考虑，buyer agent的作用到底是什么呢？

是联系seller agent套辞么？

不是：后来买的几套房子，我尝试自己几十次联系不同的seller agent问几个问题：seller expectation，offer due dqte，为什么卖，接受dual agent么，发出多少disclosure，大概多少人出价，最高价区间是多少… 全部都得到了seller agent及时且诚恳的回复。当然，seller agent会首先问我有没有buyer agent，当我说有，他便什么信息都不透露了。当我说没有，他们就会非常认真地回复。

是帮你提出房子的问题么？

见仁见智：湾区很多华人agent，包括版上耳熟能详的几位，我都多多少少试着接触过。他们极少数有些会认真提出房子的问题，大部分都是看我的眼色说话，我没发现的问题他们不会主动说，我在意的优点他们会大肆夸奖说这房子多么多么好。
也和三位美国中介看过房，其中一位会认真地做好功课，每次看房花一个半小时时间，每条裂缝，每点瑕疵都会仔细分析是怎么造成的。跟她学了很多很多知识，也非常佩服她的专业。但是，跟她看了半年房，每次想下offer总是会被她劝退说不值，导致也很久没买到房。另外两位和华人中介差不多（但态度好太多），敷衍了事却号称不给rebate。
其实呢，拿到房子几十页的disclosure之后，我作为买家都会一页一页仔细看，对每一个问题认真research，学一些看白蚁，看地基的知识（youtube很多视频）自己open house就能看差不多了。对一个房子做research会花掉我平均一到两天的时间。大部分agent，尤其是华人top agent有时间干这些事么？请大家仔细想想。

是帮你选学区选位置么？

这个我劝大家自己做好功课，不然太容易被坑。
比如PA，差几条街飞机caltrain和高速的噪音就不一样，得自己亲自去听去感受，一天各个时段都要感受。
比如Cupertino，是的，顶级学区。但多少agent告诉你这个学区穷到自己在自己官网上哭穷裁员关学校呢？
比如95051，有没有人告诉过你这里走local早上去上班其实比更远的地方走高速堵的时间更久呢（apple除外）。
相信每个人对学区，对位置，对噪音的要求都不一样，这些东西buyer agent真的完全没法告诉你。我的经验是，多自己感受，多和那个区的top seller agent聊（open house去聊天）反而能得到更多有用的信息。

是帮你出offer并negotiate占据优势么？

出offer策略无非就那么几种，出preemptive，写陈情信尝试打动卖家，及时了解别人的出价并match或beat，用更好的offer term，更高首付（offer上写更高首付其实你不用出那么多首付）更强的财产证明让卖家看到你，挂了很久卖不出去的房去讲价。
这些事情我作为买家，完全可以自己准备好，和listing agent合作足够了。

是建议你出价和找comp么？

自己用redfin看下附近成交的历史估算一下就好了，给自己设个上限。更大面积更好装修按350～500/sqft算着出价（包括加建费用和加建所需时间及费心成本）别被美大新房冲昏了头脑。seller重建，为的就是赚你的钱。
对的，就我这几年的经验来讲，对于非常热门的房子，找buyer agent不如自己多花时间研究房子研究地理位置，然后看上房了直接和seller agent合作，通俗来说就是找dual agent。
有些listing agent不被seller允许做dual怎么办呢？
没关系，他们总会给你推荐自己的“朋友”给你当buyer agent。这样的好处是：出价基本上是透明的，你还可以拿到第一手seller和房屋的信息。
但是，对于挂了很久卖不出去的房子，找seller打听清楚情况，不要找他当dual，而是自己随便找个便宜的agent帮你写offer（因为dual还是会倾向于seller的利益，需要卖到seller expectation，自己当dual又卖了个低价相当于在seller那砸自己的牌子，如果是别的agent来讲价那么seller松口的概率大一些）。
噢对了，提前跟dual谈好，他们一般会给你比普通buyer agent更多的rebate，因为毕竟是赚两份的钱。我除了第一套房子，后来好几套房子都是靠这个策略买到的，称心满意又不贵。
总结来讲，在湾区buyer agent对于肯花时间研究，又不肯多花冤枉钱的普通人是没用的。如果非要找华人agent，那就找个给rebate多的top agent而不是高rebate而拉客户的新手agent。毕竟姜还是老的辣，萌新就靠你练手呢。
不管找谁，自己做好研究，把agent就当成一个帮你写offer的人，不要抱别的期望。
之前跟某湾区真top 0.1%agent聊过（美国人，做了几十年的agent）他认为buyer agent这个职业在几十年前是非常有用的，2.5%的费用也很值，因为当时互联网没那么发达，agent的工作相当于是卖信息给客户。
但现在任何信息在zillow，google，youtube上都能搜到，buyer agent的作用对普通人来讲就纯粹是，忽悠人了。
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