在美国想成为房地产经纪人，必须要取得所在州的营业执照。要想取得执照，首先要通过统一考试，这个考试分为国家和州立两部分。在取得考试资格之前，必须要去有资质的学校学习180个小时，同时通过六门考试。75分才算及格。

本来我想花最少的钱通过考试，所以选择了网课，大概400多美金。可惜网课并不适合我，很难集中精力在电脑前用大块的时间学习，因为每天各种各样的琐事，到了晚上，根本没有精力来学习。拖拖拉拉学了半年，一门课终于学完了，上网考的时候，却发现这半年学的都忘了，看着题，属于它不认识我，我也不认识它。这样想着想着，考试就自动终止了，因为每道题答题不允许超过5分钟。第一次考试的半途而废，令我更加沮丧。我跟老公说：“我不考了，老年痴呆症的我，考也是浪费时间。”老公说：“咱家要买房，你必须得考一个，给家里省点钱。你不考的话，只能我报名去考试了。”
在德州，每进行一次房地产交易，卖家要支付经纪人房屋交易价格6%的佣金。这不是法律明文规定，事实上，任何人都不能这样规定，是违法的，而是所谓“谈判”的结果，是市场上约定俗成的。这6%的佣金，从习俗上来讲，卖家经纪人要分给买家经纪人3%的佣金，所以买卖双方的经纪人，各获得3%。但是有的经纪公司为了赢得竞争，只收卖家5%的佣金，然后给买家经纪人分2.5%。但是他们提供的服务，也会是更少的。其实在市场上，经纪人不太喜欢这样的“打折”经纪公司。有时看到对方只给2.5%，就会说，这样的卖家经纪人，你就不要指望他们能随时回电话，处理问题了。
我们买投资房，一般30万美金一套，那么3%的佣金就是9千美金，还是一笔可观的数目。如果用经纪人帮助租房，又收一个月的租金，两千多块，所以一套投资房交给经纪人就要1万块了。而做一个房地产经纪人的成本是每年3-4千块，所以只要买一套房，就赚回本金了。这个生意还是值得做的。
“你考不下来，我来考。”老公用激将法将了我一军。我心想：老公比我还忙，如果我说自己考不了，让他来考，那自己真是没有什么借口。正巧和一个房地产经纪人朋友抱怨：“怎么网课这么难？”她告诉我：“你其实应该到学校去上线下的课程，更能集中精力，一举拿下。”
于是，我加入Champion School of Real Estate，据说这是考试通过率最高的辅导学校。四月份，我报名了6月份的线下课，一共980美金。因为我想六月孩子们就放假了，不用每天送他们上下学，这样我就可以每天8:30上课，下午4:45放学。为了能早日拿到执照，我选了两周全天的课程。有三四天要从早晨8:30，一直到晚上9：45。这样才能在两周内把六门课全学完。一天下来，我的脖子已经僵硬。在学校里中午和晚上也是囫囵吃一些带的食物，省得还得出去找饭吃。
这个学校超级高效，因为老师是针对考试来讲课的。一门课是两天，从早到晚，第二天下午，老师会针对最后的考题，有目的地进行辅导，几乎就是把考试题换一个问法，所以我只要努力记住她的核心问题，在答案里找核心词语就好了，最差我就再记一遍笔记，总能差不多记住。第一门的考试，我有几道题拿不准，最后错了一道，得了98分。有了这门考试的鼓励，我发现：第一，我的短时记忆还是不错的，并没有老年痴呆的迹象。第二，老师讲的确实包括考试精华，所以对老师的复习部分，要格外留意。第三，认真听老师的讲解，认真在书上标注，有问题随时问，当学生的基本动作不能忘记。一鼓作气再而衰三而竭，也是很好的验证。考试就一鼓作气把它们拿下来。

这六门课，有一些重叠的部分，也是不同老师重复相同的概念，反复加强的效果确实不错。自从第一门错了一道题以后，我就没有再错过题了。5门拿了500分。我觉得这么容易的考试，肯定大家都是100分，可是课后和同学们一问，才发现很多人不及格，也就是达不到75分，也有课上很活跃，常常回答问题的同学，考80多分。这时候我才意识到，真不是每个人都和我一样。国内培养出来的“学霸”资质真不是吹出来的，还是很会考试。
六门考试考完，就可以拿到6张结业证，然后到德州的TREC （Texas Real Estate Committee)网站上上传证书，就可以很快得到统考的批准，然后到考试中心的网站上约考试时间。我顺利地约到了2周以后。在考试之前，最好能再去Champion School上一次考试复习课，可惜我的考试约的比较近，所以没有赶上Champion 的下一次考试复习课时间，只能在网上买了套模考题，花去几十美金。做完模考，心里其实还是没有底，有些题感觉模棱两可。赶紧和Champion的老师发短信询问，老师很好，很快给我回应。下次我专门讲讲和老师们建立关系。

到了统考那一天，我早早来到考试中心，什么都不能带，连首饰也不行。进去的时候会给一张加了塑胶膜的草稿纸，还有一个简易计算器。全国部分的考试有85道题，州立部分的考试有45道题。有几道题我真的还在犯二乎，不知道概念回答的对不对。4个小时的考试，我还是在2个多小时里做完了。忐忑地交卷，走到门口，负责考试的老奶奶悄悄对我说：“恭喜，你通过了。”

考完试，就是等TREC的网上登记通过，然后过几天，它就会发执照给我。要想真的有能营业的执照，必须要有经纪人公司同意招募你，把档案放在他们公司。

在Champion School of Real Estate 上课的时候，就总有经纪人公司来课堂上介绍他们的公司，还给大家送礼物和礼品卡。对于经纪人公司来讲，他们都愿意招收新经纪人，因为越多的经纪人，越有可能给公司带来更多的收入。大多数经纪人公司要收经纪人一个固定每个月交的费用，每笔交易，还要提取一部分佣金，这个佣金的比例从10%到20%不等。也就是说一个买家经纪人赚的3%的佣金里面要拿出10%到20%给经纪人公司。经纪人公司会买一些保险，经纪人在里面有些保障。但是经纪人并不是雇员，不拿W2，而是拿1099的税表。经纪人公司不能要求经纪人必须在公司坐班，也不能要求必须来开会。经纪人公司承诺给经纪人提供培训，帮助经纪人进入行业和岗位，有的公司还提供合同的帮助，甚至提供客户资源。

在这个阶段，好像相亲一样，经纪人公司会更主动地招人，他们想网罗尽量多的经纪人。而作为个人，这时候我们的可选择的单位非常多。有的人在意经纪公司的品牌，有的人在意公司提供的培训，有的更在意哪个经纪人公司收取的佣金比例少。所以这是一个相亲，寻找匹配的过程。我当时自动屏蔽了那些收取20%佣金的公司。对一个号称培训最好的公司动了心。他们提供6个月的集中培训。但是要求第一个月全职参加培训。听起来是一个正规的起点。但是我的问题是我没办法承诺全职，所以对我来说，并不合适。
我以前买房时的经纪人所在的公司对我来说更合适，因为它收取较低的交易提成，没有固定管理费，对我来说，将是成本最低的选择。唯一的问题是不提供常规的培训。我想，只要我有其他渠道去学习，应该不成问题。事实证明，我确实通过房地产学校和房地产协会的各种网络课程学到很多，我的经纪公司还真不一定要提供培训。签好经纪公司，7月9日，我就正式拿到了营业执照，成了德克萨斯州一名正式的房地产经纪人。
下面几集，我讲讲我是如何搭建人脉，在这个新的领域里面积累资源，如何和经纪人公司面试，如何找到客户的，如何建立品牌，以及作为房地产经纪人的酸甜苦辣。
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