法律专栏丨商业租赁协议并非不可协商

房东和房客之间，从来都不是一个轻松的关系。大多数租户在与房东交流或谈判时，都会迟疑不决。特别是在新门店开张的情况下，许多人没有经过任何协商，就签了租赁协议。但是，和其他任何交易一样，商业租赁合同也是可以视情况进行协商的。严格来说，租户就是房东的“客户”，房客支付和使用房东的场所，一旦房东失去房客，找到下一个租户的时间长短是不确定的。因此，即便在合理范围内，对租赁协议讨价还价，大多数房东也不会轻易仅仅因为新租户提出了谈判就把其拒之门外。在谈判租赁协议时，需要考虑以下几点：首先，了解是否可以获得免费租期。当新租户开辟新店时，特别是如果前租户和新租户从事不同的行业的话，往往需要改变商店的结构和内部装修，有时候是大改，有时候是小改。您可以向房东要求几个月的免费租赁期，以最大限度地减少开支，因为您通常无法在施工期间开展业务，并且在施工期间也没有收入。我们曾有客户，一直在努力寻找门面开设一家新餐馆。在为客户谈判租赁协议期间，我们注意到这个门面在过去的两年都是空租状态。这成为我们的谈判策略，并为客户成功获得了六个月的免费租赁期。

 公共区域维护（CAM）是另一个需要注意的事项。CAM是指所有租户共享的区域的管理费，例如电梯、走廊等。CAM通常由所有租户共享，每个租户的CAM费率由其店铺在整个建筑物中占有的百分比决定。这里的重点，取决于是以建筑物的总面积，还是仅仅以房东租赁给租户的面积为基数，两者的差别会非常大。我们来举个例子吧。假设金先生的租赁面积为500平方英尺，金先生店面所在建筑的总面积为5000平方英尺，而租赁面积则为4000平方英尺。如果在计算CAM时，使用建筑物的总面积，金先生应承担的CAM是总数的10％；但如果仅以租赁区域为基数，金先生的负担就将增加到12.5％。独家条款也是谈判时应考虑的项目。如果您租用的店面位于一家购物中心，并且有其他租户进行类似的业务，明显不会对您的生意有所帮助。例如，您开的是美容用品商店，而另一家美容用品商店在同一个购物中心开业，您的销售额出现下降的几率就会非常高。您也可以尝试协商租赁的条件。通常，租赁协议包含“现状出租”条款（“as-is”）。但是，在签订合同之前，您可以向专家咨询，要求房东维修必要的部件。租约开始后，租户通常需要维护HVAC系统，但如果在签订合同之前HVAC系统无法正常工作，您可以要求房东进行维修。如果商店中有任何违反残疾人法案（ADA）的结构，您也可以要求房东拆除这些结构。