法律专栏丨商业租赁协议并非不可协商
房东和房客之间,从来都不是一个轻松的关系。大多数租户在与房东交流或谈判时,都会迟疑不决。特别是在新门店开张的情况下,许多人没有经过任何协商,就签了租赁协议。但是,和其他任何交易一样,商业租赁合同也是可以视情况进行协商的。严格来说,租户就是房东的“客户”,房客支付和使用房东的场所,一旦房东失去房客,找到下一个租户的时间长短是不确定的。因此,即便在合理范围内,对租赁协议讨价还价,大多数房东也不会轻易仅仅因为新租户提出了谈判就把其拒之门外。在谈判租赁协议时,需要考虑以下几点:首先,了解是否可以获得免费租期。当新租户开辟新店时,特别是如果前租户和新租户从事不同的行业的话,往往需要改变商店的结构和内部装修,有时候是大改,有时候是小改。您可以向房东要求几个月的免费租赁期,以最大限度地减少开支,因为您通常无法在施工期间开展业务,并且在施工期间也没有收入。我们曾有客户,一直在努力寻找门面开设一家新餐馆。在为客户谈判租赁协议期间,我们注意到这个门面在过去的两年都是空租状态。这成为我们的谈判策略,并为客户成功获得了六个月的免费租赁期。
公共区域维护(CAM)是另一个需要注意的事项。CAM是指所有租户共享的区域的管理费,例如电梯、走廊等。CAM通常由所有租户共享,每个租户的CAM费率由其店铺在整个建筑物中占有的百分比决定。这里的重点,取决于是以建筑物的总面积,还是仅仅以房东租赁给租户的面积为基数,两者的差别会非常大。我们来举个例子吧。假设金先生的租赁面积为500平方英尺,金先生店面所在建筑的总面积为5000平方英尺,而租赁面积则为4000平方英尺。如果在计算CAM时,使用建筑物的总面积,金先生应承担的CAM是总数的10%;但如果仅以租赁区域为基数,金先生的负担就将增加到12.5%。独家条款也是谈判时应考虑的项目。如果您租用的店面位于一家购物中心,并且有其他租户进行类似的业务,明显不会对您的生意有所帮助。例如,您开的是美容用品商店,而另一家美容用品商店在同一个购物中心开业,您的销售额出现下降的几率就会非常高。您也可以尝试协商租赁的条件。通常,租赁协议包含“现状出租”条款(“as-is”)。但是,在签订合同之前,您可以向专家咨询,要求房东维修必要的部件。租约开始后,租户通常需要维护HVAC系统,但如果在签订合同之前HVAC系统无法正常工作,您可以要求房东进行维修。如果商店中有任何违反残疾人法案(ADA)的结构,您也可以要求房东拆除这些结构。
最新评论
推荐文章
作者最新文章
你可能感兴趣的文章
Copyright Disclaimer: The copyright of contents (including texts, images, videos and audios) posted above belong to the User who shared or the third-party website which the User shared from. If you found your copyright have been infringed, please send a DMCA takedown notice to [email protected]. For more detail of the source, please click on the button "Read Original Post" below. For other communications, please send to [email protected].
版权声明:以上内容为用户推荐收藏至CareerEngine平台,其内容(含文字、图片、视频、音频等)及知识版权均属用户或用户转发自的第三方网站,如涉嫌侵权,请通知[email protected]进行信息删除。如需查看信息来源,请点击“查看原文”。如需洽谈其它事宜,请联系[email protected]。
版权声明:以上内容为用户推荐收藏至CareerEngine平台,其内容(含文字、图片、视频、音频等)及知识版权均属用户或用户转发自的第三方网站,如涉嫌侵权,请通知[email protected]进行信息删除。如需查看信息来源,请点击“查看原文”。如需洽谈其它事宜,请联系[email protected]。