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悉尼解封在即，墨尔本疫情反弹。
房价高企不降，监管出手来降。
政府发话，致力于帮助人们实现买房的梦想。
你上车了没？
地产行情
为实现就业和通胀目标，澳央行(RBA)将现金利率维持在创纪录低位，但对“过度借贷的风险”提出了警告，这可能预示着当局将进一步限制放贷。
“由于低利率和房价上涨，人们存在过度借贷的风险，”央行在周五发布的《金融稳定评估》报告中表示。“低利率导致金融资产和住房价格高企，”央行表示。
“冒险行为有所增加，借贷也有所增加。” 本周，澳大利亚审慎监管局(APRA)本周将银行最低住房贷款缓冲利率从此前的2.5% 上调至3%。
储行指出，澳大利亚和其他一些海外国家的房价大幅上涨，借贷也在加速。
“如果房地产市场上涨转为过度繁荣，且考虑到房价进一步上涨的预期，以及银行可能放宽贷款标准，借款人承担的风险更大，脆弱性可能会加剧。” “为了应对这些风险，APRA增加了用于评估贷款的缓冲利率，这将降低新借款人的借贷能力。”
分析师警告称，如果未来几个月信贷增长仍强于收入增长，APRA可能会面临更大压力，要求其做出更多的政策调整。
联邦银行首席经济学家艾尔德（Gareth Aird）表示，“央行将寻求通过APRA更多的宏观审慎政策来解决对过热房地产市场的任何担忧”，“由于创纪录的低利率，房价迅速上涨或家庭债务加速，不会直接影响央行何时开 始利率正常化的决策。”
储行指出，如果贷款承诺维持在最近的水平，那么到明年初，截至6个月的信贷年化增长率可能达到10%左右。而这将超过收入增长，推高家庭总体信贷收入比。
住房信贷增长的持续回升远远超过家庭收入的增长，并“增加与已经很高的家庭负债水平相关的风险”。但西太银行首席经济学家埃文斯（Bill Evans）表示，过度依赖宏观审慎政策来抑制金融稳定风险，可能会带来经济“硬着陆”的风险。
“总的来说，这几年的房地产市场非常动荡，因此，2018年和2019年的经济增长非常、非常糟糕。国内需求增长接近于零，所有的增长都是政府支出和净出口。我们只是不知道这些(宏观审慎)控制会有多有效，对贷款的直接控制往往不会带来那种良好的软着陆。”
监管已经出手，后事值得关注。
数据窥趋势，让我们看看上周的清空率情况。

悉尼

上周悉尼地产行情再次维持清空率高位（85%），和此前一周（84%）市场行情相似。但值得注意的是，上周悉尼出货量强势反弹，共有611套房产挂牌（此前一周为455套）房产进行拍卖。
上周实际成交也有所上升，为377套（此前一周为273套），但成交均价下跌至149.05万澳元。
在强劲的买家需求的推动下，悉尼拍卖独立屋的中位价在一年之内上涨了30%以上，飙升至200万澳元。
根据最新的Domain Auction Report Card显示，9月，随着清空率达到2013年以来最高水平的78.1%，悉尼的购房者在拍场上的支出中值升至2,000,500澳元。
尽管拍卖的房产数量有所上升，但激烈的竞争仍在继续。在该月中，房产拍卖的中位价跃升近5%，目前已同比上涨30.8%。
对房产的争夺引起了银行监管机构对债务水平的担忧。
澳大利亚审慎监管局APRA在本周宣布，银行需要检查贷款人是否能在贷款利率上升3个百分点后仍然可以承受还款。
缓冲利率从此前的2.5%上调至3%，意味着潜在购房者借款能力的下降。
Domain的研究和经济学主管Nicola Powell表示，尽管拍卖通常来说多集中于高价值的房产，但这一拍卖中位价的新里程碑，突显出悉尼住宅市场在封城期间仍出现了令人震惊的发展。
尽管拍卖的房产数量在连续3个月下降后出现反弹，但价格在上月仍出现上涨。9月，拍卖物业数量增长36%，比该月5年间平均水平高出5.2%。
Powell指出：“拍卖场次越多，清空率就越高。”
“这表明，买家的竞争仍然存在，仍然激烈。但我认为，随着限制进一步放松，我们可能会看到待售房屋数量继续上升。”
细看市场，单元房的拍卖中位价亦创历史新高，较上月上涨4.2%，达116万澳元。
本月，在拍卖前出售的房屋数量仍保持在41.5%的高位，但Powell预计，当现场拍卖可以再度举行，这一比例将会下降。
与此同时，13.2%的物业撤回了拍卖，略低于10年来的平均水平；另约9%的拍卖被推迟。
看完行情看具体房源，盘点近期悉尼的亮眼地区。
东区
东区近期出货量强势回升，有别于此前几周多为拍前成交，上周半数物业在拍卖场上成功售出。
上周东区市场上市物业类型丰富，交易价格保持高位。
北海滩
不同于东区的复苏行情，北海滩市场仍然相对较为低迷。
虽然近期表现平平，但据今年Manly Vale的房价一直在快速攀升，中介们表示现在的门槛为300万澳元。
对于房屋中位价为269万澳元的区来说，这还能接受，因为意味着还有许多房子售价低于269万澳元。但Manly Vale是一个快速发展的市场，需求量很大，价格也在攀升，根据realestate.com.au的市场趋势报告，去年这个时候Manly Vale的房价中值为195万澳元。
中位数在12个月内上涨了38%。但在今年的31套房屋销售中，超过一半的售价至少为300万澳元，其中3套售价超过350万澳元，5月创造了新的记录，Campbell Pde的 四居室房屋售价为382.5万澳元。
最热门的地段靠近海滩、Manly Dam、B-Line公交站以及著名的Manly Vale学校。
下北
热门下北区房市走出近期低谷。
在下北热门区域Mosman，上周无论是成交价还是出货量都一走前几周的阴霾。
上北
华人钟爱的上北，上周表现亮眼。
Killara、Pymble等地虽然房源较少，但是上市房源成交情况较好。
升级刚需市场非常大，后续几周恐将持续维持高热度。
华人区
上周华人区房市表现亮眼，上市房源较多。
华人青睐的传统如双E，以及内西区的Burwood的成交价格也表现不错。

墨尔本

上周，墨尔本市场迎来重大利好清空率持续保持高位（74%清空率）。
当前，成千上万的维州人可能很快就能成为首房买家，进入房地产市场，但这是有条件的。
州政府宣布将支付新房成本的四分之一，但作为交换，需共享该房产。
这项5亿澳元的维州购房者基金（Victorian Homebuyer Fund ）预计将为该州约3000名首房买家提供支持，减少购房者进入市场所需的资金，并缓解贷款人抵押贷款保险的压力。
购房者之后可以选择把钱偿还给州政府，或者在出售房产时，政府收回其等值份额。
维州财政厅长Tim Pallas周五表示，政府将提供购房价格的最高25%的资金，而首房买家只需要5%的首付就可以购置一处房产。
Pallas说到：“我们预计这将吸引更多人的兴趣，因为我们将承担这一努力所需的资金负担。”
“当然，我们知道房产越来越贵，这让一些人感到担忧，而且坦率地说，这往往让人很绝望，他们觉得自己的梦想被剥夺了，他们无法获得属于自己的住房。我们尤 其看到那些年轻人，他们正在开始自己的生活，希望为正在建立的家庭找到一个家。”
“因此，州政府形成了这样一个观点，即我们必须积极参与这个过程。”
据悉，首房买家需要证明他们有足够的存款，与政府合作的金融伙伴将评估购房者的信用和支付能力。
考虑到该州25%的首付，政府希望此举能大幅降低购房成本。托雷斯海峡岛居民和原住民的首付款可低至3.5%，政府也将提供更大的资金支持。
Pallas表示，政府致力于帮助人们实现买房的梦想。
政府都在全力推动，那你已经上车了吗？
墨尔本传统富人区
上周墨尔本传统富人区房市全线进去冷静期。Kew、 Brighton地区买方和卖方对峙局势出现。
华人区
华人区上周表现强势，上市房源较多，量价起飞。
货币超发的当下，好房难求。
更多澳洲各地房产交易信息，请关注明早的澳房投资见闻。
资料来源：
Domain,REA,Corelogic
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