Jennie
100万存款港漂夫妻想买房
所长，你好！可以看看我们夫妻俩的情况，给我们推荐几个楼盘吗？
我们两个现在存款100万，加起来月薪5万，我在观塘上班，老公在尖沙咀上班，房子的位置最好在我们两人中间，这样两个人上班都方便，实在不行只就近一个人也行。
考虑到将来生孩子的问题，至少两房，户型要方正，钻石厅、手枪房那种就不要了，哦对实用率要高，这个很关键。
新盘或者半新盘都行，只要楼龄在20年以下就行，带会所的那种，但希望管理费不要太贵。
Jennie你好，我把你......
方所长
我把你的条件收敛了一下，大概是这样的：
1. 存款100万，月薪5万
2. 位置要在九龙中心地段
3. 户型方正，实用率高
4. 20年以下楼龄，带会所
首先，我猜你们是不是没有经常看房，因为以你们提供的信息和要求，是很难找到符合所有要求的房子的。

既然你说考虑生孩子的问题，至少要两房单位，那我就以两房为主要要求来给你推荐楼盘。
先来看看你们的经济情况。
你说你们月入5万，我用汇丰银行的按揭计算器，以1.5%的年利率、最长的30年还款期来算，那么最多可以贷到650万港币。（注意按揭利率是浮动的，目前的利率比较低，是1.38%）
图源：汇丰银行按揭计算器
要注意的是，这个650万是你们理想情况下，最高能贷到的金额。因为在实际操作中，你的职业属性、收入稳定性、收入来源、房子楼龄等因素都会直接影响银行按揭审批，从而影响你实际能贷到的额度。
算上你们的100万存款，我就按750万的楼价来为你们推荐楼盘。
750万想在九龙中心买两房，楼龄就要迁就了，至少要30-40年的楼龄了。而且这种楼通常实用率也不会太高，达不到你对实用率的要求。
很多老楼还有一个问题，就是成交非常少，可供参考的数据不足，所以报价无法有一个准确的参考。
如果考虑这类楼盘，首先要多看房，而且必须要找一个很熟悉这个区的代理（也可以是小中介），这样才能更好判断价格是否合理。
不过在开始推荐之前，所长还想啰嗦一句，因为你们的存款有100万，按九成按揭来算的话，你们是有能力负担一个800万房子的首付的。如果想要资金最大化利用，可以试试找人做担保，提高贷款额，这样你们的目标楼价就可以提高到800万这一档了。
以下是所长我的推荐：
我的第一个推荐是之前也提过一次的港湾豪庭。
港湾豪庭位于九龙大角咀，属于九龙中心地段，位置上应该符合你们的要求。而且楼龄18年，屋苑规模也比较大，有会所，户型方正，这些都符合要求。
港湾豪庭
图源：网络
港湾豪庭的近30日成交平均呎价是19,481港币，不过它的户型种类较多，有三百多呎的两房单位的选择，750万左右可以拿下，不过放盘极少。
图源：美联物业
不过港湾豪庭有个最大缺点就是实用率低，只有65-70%。
如果不介意楼龄，那么还可以考虑九龙湾三宝：德福花园、得宝花园、淘大花园。
德福花园
图源：网络
得宝花园
图源：网络
淘大花园
图源：网络
它们的楼龄很老，都有30-40年了，但好处是实用率高，将近90%，而且户型方正。
德福花园的近30日成交平均呎价是14,209港币，不过它的两房单位面积较大，在500呎左右，因此两房单位基本总价在700万左右。
图源：美联物业
得宝花园的近30日成交平均呎价是17,421港币，比德福花园高，但是它有很多小两房单位的选择，甚至还有一些不到300呎的两房单位，500万就能拿下。
图源：美联物业
淘大花园的近30日成交平均呎价是17,847港币，它单位面积的灵活性要高一些，从两百多呎小两房到四百多呎的两房单位都有，价格在500至800万之间不等。
图源：美联物业
总之如果要考虑九龙湾三宝，就不妨都去实地看一看。不过对于这种三四十年的老楼，就不要期待有会所啦。
九龙湾的交通也很方便。去观塘只要2站地铁，去尖沙咀也转一次地铁就能到。
我的第三个推荐是丽港城，虽然离地铁站有一定距离，还有钻石厅的问题，但是它是一个有38座的大型屋苑，有会所，而且实用率高。
丽港城
图源：网络
丽港城的近30日成交平均呎价是15,554港币，不过它的户型面积最小的也要517呎，最便宜的两房也要700万。
图源：美联物业
如果要坚持20年以下楼龄的话，你在位置上就要做一个取舍，可以考虑一下将军澳那边。
将军澳虽然从分区上属于西贡，但在地产上其实已经默认它算九龙了。
不过按你们的预算也只能选一些这其中比较老的楼盘，比如将军澳中心、将军澳广场。
图源：美联物业
图源：美联物业
这两个盘的近30日成交平均呎价都是在18,500港币左右，想买两房单位的话也需要尽量贷多一点钱，把预算提高到700-800万这一档才有选择。
最近刚刚发布的施政报告里很多政策与房屋有关，很多买家都持观望态度，有些业主的心态就会动摇，可以多看盘多讲价试试，如果真的遇上笋盘就果断一点。
我的建议就这些了，希望能帮到Jennie你！同时，如果有经验丰富的港漂也欢迎留言帮助她。
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