来源:假装在东京(JZHZDJ)
大家好,我是生活在东京的上海人老蔡。这篇文章有点长,是我对日本房产投资的经验总结和思考。虽然我讲的不一定完全正确,但可以帮助你了解日本房产投资的真实情况,能看到的都是有缘人,建议收藏。
我身边有很多在日本各地的华人房叔、房姐,有几套甚至几十套日本房产的人比比皆是。房产投资是人类永恒的主题,日本也不例外。接触的越多,越是发现自己想象力不够,千万不能抱有”我自己赚不到所以别人也赚不到”的想法,这个世界远比想象中还疯狂,观察房叔、房姐们的思路可以学习到很多东西。
在全球大放水的前提下,贫富差距进一步拉开,甚至到了旱的旱死、涝的涝死的程度,房子永远是抗通胀的最好工具,没有之一。你可能会说,因为别人有钱所以才去炒房,我觉得这话只说对一半,因为我身边真的出现了很多靠炒房发财的普通人。当然会有很多有钱人直接全款买很多投资房,但因为中日房市投资玩法的不同,当你真的和东京1套房滚成50套的人聊过之后,你会发现自己还是太幼稚了(包括以前的我自己),只要操作得当,你的房子完全可以滚雪球,越滚越多。在你不论以任何形式积累到了第一桶金之后,就已经达到基本投资门槛了,创造被动收入,用钱滚钱,躺着赚钱才是我们的核心目的。
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何为滚雪球?有了一套起始投资房之后,在日本可以用已有房产的首付作抵押,加上租金的现金流回报,慢慢滚成第二套的首付,加上贷款之后拿下第二套,然后第三套,第四套,第五套……这么做前期会比较慢,但后期会越来越快。初始房产越多,累积速度越快。
我朋友累积到50套花了9年左右的时间,现在每个月可以滚出来一两套新房的首付,还在野蛮式增长中。日本的楼市大环境完全符合这种商业模式的前提条件:低利率,高回报,不限购,不限贷。
30岁买进7幢楼的日本小姐姐,非富二代,思路决定出路。
你不能只看到日本房产不会暴涨,所以草率的认为这里没有投资价值,那只是把中国思路套用在日本房市上而已,两者游戏规则完全不同,这样去判断不合适,也不合理。
之前也听到过有人问“既然这么容易赚钱,那日本为什么不是人人都在做?”很遗憾,大部分人都是为房东们贡献现金流的房客,房东永远占少数,但凡稍微有点投资头脑的富人,哪个名下还没几套房子、几幢楼了?我之前在一个中华餐厅里吃饭,里面的中国服务员都在讨论买楼的选择,当时我都惊呆了。

所以,今天我把我这几年接触下来后总结的经验和思考都分享出来。
当然,日本房地产也一样水很深,一篇文章压根说不清楚,我虽然不是房产从业者,但也了解到过不少“内幕”,今天给大家分享一下。
本文主要谈以下内容:
1、中日投资的玩法不同
2、选择城市和地段的考量标准
3、投资房本身的选择策略
4、活用贷款
1、中日投资的玩法不同
为了避免长篇大论看晕读者,这里直接说结论:不要把中国投资房产的思路带到日本来,因为两者完全不一样。
有哪些地方不一样?
首先,日本这里有句话:自住房不投资,投资房不自住。本文只讲投资房。自住房要考虑的角度和投资房完全不一样,而且因为日本的投资房普遍面积不大,从回报和周转角度来说,小房子以及老房子会更有投资性价比,所以这种房子对于住惯大房子的中国人来说往往没法住,你不可能带着老婆孩子蜗居在三四十平的单间里吧。
其次,在日本,自住房有着明确定义,投资房和自住房的贷款利率完全不同。
正因为日本的投资房贷款利率和中国完全不一样,房价水平也不一样,直接导致了回报率完全不一样,最终导致了玩法不一样,也就是游戏规则不一样。
具体是什么玩法不一样?简单的说,在中国,你主要期待的是房产的增值回报;在日本,你主要期待的是源源不断的现金流回报。
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以上海为例,房价本身涨的很凶,但是房租的回报率低的可怜,根据我身边的经验,租金回报只有年化1%上下,但由于高昂的贷款利率,所以往往贷款意味着贴钱进去。投的房越多,要还的贷款就越多,压力就越大,因为大部分情况下房租回报无法覆盖银行利息。
而以东京为例,房价整体没有太大波动,近5年都是温和上涨,涨幅不是很大,但是租金回报率比上海高得多,年化5%以上的比比皆是,甚至我有朋友的一整幢楼,年化回报算上贷款杠杆之后做到了15%以上,这种回报都没有算上房产本身的增值,而是单纯的租金回报。
正因为日本投资房回报率一般能超过5%,贷款利率根据信用水平一般在1到3%之间不等,简单来看两者之间的差额就是利润,也可称为“正向现金流”,是玩“滚雪球”和实现财务自由的基本盘,完全符合《富爸爸 穷爸爸》书里对于的资产定义。
富爸爸穷爸爸的作者罗伯特清崎现在有7000套房收租,真正的财务自由。
作为一名上海土著,我很容易能体会到对自己生活影响最大的是现金流的回报,而不是房价的增值。一套房子从100万涨到1000万,除了心里比较爽之外,对自己的生活没什么太大影响,只有租金产生的大量现金流才能让生活品质得到质的提升。但是因为国内同一个城市的房价都是同涨同跌的,你卖了上海一套房子,再去买另一套上海房子,就会变得毫无意义,这也是我们选择换个国家投资的根本原因之一,换套游戏规则时,优势自然会出来。
再次,在日本由于税法制度的完善,尤其当你也想玩“滚雪球”的话,如果你有日本经营管理签证,建议用自己名下的日本公司法人去购置投资房,合法避税手段更多,并且法人申请贷款也比个人容易。
再次,持有成本以及收入报税的不同。日本房子的持有成本比中国高点儿,不过如果用公司法人名义持有投资房,房产产生的各种成本基本上都可以计入公司费用之内抵税。这一点上,长期居住在日本的人会比不在日本定居的外国投资者操作空间更大,后者只能老老实实的交税。
日本经营管理签证是什么?如何办理?可以添加船长微信了解
最后,造成玩法不同现象的根本原因在于,大部分国家货币超发后,通货膨胀、货币贬值,导致各类蓄水池中的资产被动升值,但日本这个国家真的很神奇,货币也超发,但是是所有稳定发达国家中长期通缩的国家。一边印钱,一边通缩,也只有日本才有这种神奇的现象了。
日币最近的确在跌,但相对来说,依旧是全球最大的避险货币之一,每年世界各地涌入东京房地产市场的金额也排在全球前列(去年我记得是世界第一流入),东京房价相较于纽约、伦敦等世界其他一线大城市来说是最低的,但我个人觉得实际居住起来,东京是这些一线城市里最舒服的,绝对是价值洼地。
去年不动产投资额流入城市排名:东京,首尔,伦敦,巴黎,纽约。

日本近十年通货膨胀率。

记得之前朋友说过一句玩笑话,希望日本经济永远不要好起来,这样贷款利率就能永远这么低了。低贷款利率是一切投资的基础,日本最高的利率也比中国最低的利率低,本质上是两种完全不同的资本市场游戏规则。如果未来有一天日本的贷款利率变高了,那玩法也要作相应调整了,但至少目前来看,超低房贷利率政策还会持续很久。
2、投资房的判断标准、数据考量
从我们投资人的角度来看,一套投资房的价值,最大的就是地段,然后才是其他的,我们从地段角度上一层层去分析,大致可以分为城市的选择和区域的选择
房产的价值永远体现在三点上:地段,地段,还是地段。至于其他的,都没有地段重要,好地段上哪怕是老的掉渣的房子也能秒没。
首先,你得选城市。
之前已经说了,自己居住是一回事,投资是另一回事,自己居住可以按照自己的喜好,但投资不是。选城市最关键的数据指标是“人口流入量”,或者说是一个流入趋势,长期的人口流入才是房市稳定的根本。
这是日本近几年的整体人口流入量排名,最新的图没有找到,但每年都差不多,可以参考。可以看到东京遥遥领先,日本的城市格局和中国不一样,完全是东京一极。但你仔细看的话,其实是整个“关东地区一都三县”遥遥领先,不仅是东京的流入量大,东京周边的千叶、埼玉、神奈川都很大。单从这一点上来看,关东地区的投资房是价值最高的。
另外有一点,由于我们是外国人,都有购房需求,也更能推动房价。根据在日华人的城市分布数据,关东地区一都三县的中国人占了全部在日华人的一半,54%的华人都在东京圈,14%在大阪圈,6%在名古屋,其他剩余26%散落在日本其他地区。这些都是支撑房价的基本盘。
选完城市后,你得选具体的区域。
东京都,大了去了。皇居所在地,寸土寸金的千代田区也是东京;只有山没有人,房子不要钱的奥多摩町也是东京,投资价值完全不同,怎么选?
离市中心2个多小时的奥多摩町也算东京,鸟不拉屎的地方,你去吗?

最傻瓜式的选法,就是看日本房产网站上的热门区域是哪些。因为你是投资,你是房东,你当然要去关注房客最喜欢租哪个地区的房子,这方面可以参考suumo,athome,homes,rakumachi等网站的公开数据。
suumo发布的关东地区最想住区域排行榜,前十全都在东京。不过,想住的地方是一回事,实际居住的地方又是另一回事,普通上班族往往围绕着东京居住,所以东京周边的地区也是值得投资的。
复杂一点的选法,是要去查一些数据,不过这些数据可能并不那么容易查到,所以优先选择上面那种简单的方式。不过我还是要简单提一下,先从房客的角度来分析,看看一个房客在哪几个环节会对房东的收益产生负面影响。
首先你得和周围一片的空房子竞争抢房客,有租客选择了你的房子后,根据日本租房的规则,先要通过租房审查,然后付完押金、礼金、保证会社费、中介费、杂费之后入住。一般来说租房期限是两年,一年内不得解约,否则会产生违约金,一年后至两年内,可以在事先一到两个月内告知房东后解约,不需要支付违约金。满两年后如果需要继续住下去,则一般需要多付一个月房租,这样一直延期下去。
所以可以看到,有三个阶段房客可能会退租:A,刚租一年内就退租;B,一年到两年内退租,不续租;C,满两年后退租或续租。
A阶段,这时候退租的话,房客其实不划算,因为有违约金,而且租房时刚付了不少钱,所以退租的概率会很低。
B阶段,这时候房客的确容易退租。退租后,又要重新招房客了,这里面会产生一个等待下一个房客的平均等待月数,难租的房子可能要等很久才能等到下一个房客。C阶段的话就是循环AB。
所以,整个环节了解清楚后,就知道这里会出现几个衡量租房的数据。
也就是你房子所在地区的:
整体空置率(代表整片区域有多少房子跟你一起在抢房客)
平均断租率(衡量两年租约内就退租的平均比例)
平均续租率(衡量平均有多少人满两年租约后选择续租)
平均续租等待月份(衡量上一个房客退租后,要等多少个月份才有下一个房客)
以上数据在谷歌上都搜得到,但日文叫法和中文不同,比如日文里空置率叫空室率,有兴趣的自己研究吧。
不过,日本房产有很多包租项目,如果你投资的房产是包租的,以上这些数据就不需要你自己去费心了解了。
3、投资房本身的选择策略
在选定了地段地区之后,接下来的就是房子本身的选择了。从一张最基本的房产介绍图上还可以看到一套房子的基本信息,比如房型是什么,面积多大,朝向是什么,坐落在哪个车站,离车站徒步几分钟,每个月的管理费,修缮费,由哪个建筑公司建造的,造了多少年了,一共有多少户,有几层等等。但是,从你个人策略角度来看,依旧有不会写在上面的关键信息。
这里提供给大家一种受益匪浅的思路,也是很多房叔、房姐教我的。
从投资人的角度来看,不同房型,不同面积的房子,对应的是完全不同的受众租客,在你刚投的时候就要了解清楚你未来的潜在租客是什么人。这是我这里想说的核心问题,我举几个例子你就懂了。
比如,你打算购买的投资房坐落在语言学校聚集地或者大学城周围,那你投个单人间小房子会比较合适,因为留学生普遍都是单人,不愿意住学校宿舍的那些留学生们,普遍希望能在学校外租个小单间,他们就是你的潜在客户。而且只要学校还在,就永远会源源不断的有新学生进来。

比如,你打算购买的投资房坐落在著名小学或者中学学区内,那你投个2LDK两室一厅会比较合适,适合本地日本人的一家三口,而且因为学区的锁定效应,一个小学就要上6年,很有可能这样的租客一租就租6年以上,各方面都很稳定。
投资房,买一户建好还是公寓好?这两者各有利弊,但是我个人建议最好选择公寓。毕竟租房市场最大的租客群体就是单身人士,但几乎没有单身人士会去租一户建。而且市区的一户建比较贵,租金也贵,租的人就更少了,回报率也相对低。
投资房,买新房子好还是老房子好?很显然,老房子的投资价值高于新房。新房的溢价非常高,同一地段的新房可能会比周围二手房贵一倍以上,租金也贵,越贵的租金潜在租客就越少。而且我相信大部分人也不舍得把新房子让租客去住吧。至于耐不耐震啥的根本不重要,每个楼都有详尽的修缮计划,地震补强工事等等,东京的楼几乎从未在地震中倒过。
不过,如果是买地造楼,专门买了一块地,专门为了投资出去造的小型住宅,只要地段不错,离车站近,那问题不大,找大型建筑商,造完了还能顺便帮你出租出去,全满租之后还能帮你满租高价卖,小型地产开发一条龙服务,不用太多钱也能实现自己做房产开发商的快感。从一开始就为投资而生的小楼也不指望自己住进去,我当年住的就是这样的房子,从没见过房东,住进去的时候刚造完1年多。
投资房,买整栋楼好还是分散买好?这个问题我个人觉得没有对错,之前已经提过了,就是单纯的投资风格不同,每个人的偏好不同。买整楼容易拿贷款,也方便管理,分散买比较难贷款,管理也会麻烦点,但是风险也分散了。个人觉得不论是地段很不错的整楼还是单间,都值得买,毕竟主要还是看地段。
4、活用贷款
讲完选房策略,最核心的问题自然就是贷款了,在风险基本可控的前提下,贷款是放大收益率的最好工具,也可以说是“滚雪球”模式的核心。面对不会大幅暴涨的日本房市,投资回报普遍高于贷款利率的日本房市,拿到贷款资格基本就是在送钱。永久产权之下,有人看到的是背负一辈子的债,有人看到的是赚一辈子的钱,视角不同,判断不同。相信看到这里,你也不会问诸如“日本房子值不值得投资”的问题了,只要搞懂这里的游戏规则,又有啥不能投的?
贷款的事,几句话讲不清楚。在这里,简单说一下日本贷款到底咋回事,尤其对于我们在日本的经营管理签证持有人来说,经常会听到日本贷款利率特别低,也听到过没有日本身份贷不了款之类的言论,这里统一解释下。
在日本贷款,按主体来分,大致分成两种,一种是法人贷款,一种是个人贷款。按目的来分,大致分成自住房贷款,和投资房贷款,概念都不一样。
自住房利率往往年化1%不到,低的甚至能到0.3%左右,但机会只有一次,算是政府福利;投资房利率在1%到3%不等,超过3%就算高了(你不要和中国比,要和同样都在日本的银行之间横向比)。我身边刚来日本就拿到2.8%利率、首付50%买了楼的经营签朋友有不少。
一般来说,普遍采取的是法人名义买投资房,个人名义买自住房
法人名义买投资房的情况下,对于刚以经营管理签证来日本的人,一开始刚来就能拿到法人贷款,因为身边有活生生的例子所以才能这么确定。也有可能各个地区都不同,但东京这里肯定可以,不过也有一定条件。
刚来就能拿到的法人贷款,条件是以公司名义买整楼才能申请,不过也不是每个银行都能做,东京地区目前能做下来的就那个某某银行(避免广告嫌疑隐去银行名字)。初始利率是2.8%左右,首付比率是50%左右(也有做到30%左右的),这是我几个朋友的经验。但因为在日本可以更换银行,所以以后信用高了之后可以换银行,换更便宜的利率。
顺便也再说一下个人名义的自住房贷款。自住房超低利率贷款机会只有一次,对于我们外国人来说,很多银行的确没有永住或者日籍不愿意贷,但是也有某些银行可以贷。当你在日本住满三年以上,手里的签证是三年或者五年的交税长期签证(工签经营签等),那就可以跑几个银行都试试了。
以上就是全文内容啦,从中日之间的基本策略对比,到地段的选择,到房子本身的选择,到贷款的解释,我总结了自己在日本了解到的买房知识,以及自己从身边的房叔、房姐们身上学到的经验。但是肯定还有很多细节地方没有讲到,如果对日本房产有兴趣,大家可以自己再慢慢去了解。
对日本房产有兴趣,或者想了解海外房产的朋友,欢迎添加船长微信,和我聊聊。
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