摘要

◆自住房贷款利息 mortgage interest

◆买首套房/装修refinance支付的point

◆贷款保险 mortgage insurance

◆FHA贷款，VA贷款，USDA贷款费用

◆贷款买房Closing费用

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◆出租公寓为何值得投资 详情请见

创纪录单季投资$530亿|美国投资人重注出租公寓产业
Photo by Nathan Van Egmond on Unsplash
房地产之所以受广大投资者的喜爱不仅因为其保值，增值能力强，还因为有诸多的税收优惠政策，可谓“全身都是宝”。现在我们来看看有没有你漏掉的税收减免优惠政策。

◆1.自住房贷款利息 mortgage interest
如果你是首次买房贷款，购买第二套房贷款，或者Refinance贷款用于房子的装修升级，房贷的利息可以用来抵扣个人所得税。可以抵扣的贷款利息有上限。个人报税或者夫妻联合报税，最多可以抵扣75万美金的贷款利息。如果你贷款100万美元，前75万贷款利息可以抵税，剩下的25万利息不能抵扣。如果夫妻分开报税，每人则可以抵扣37.万美金的贷款利息。如果你是在2017年12月16日前购买的房产（特朗普Tax Cuts and Job Act of 2017生效前），可抵税房贷利息上限为100万美金，夫妻分开报税每人限额是50万美金。如果您贷款购买的是投资房，投资房贷款利息只能用来抵扣投资房收入，不能抵扣个人所得税，抵扣没有上限。
◆2.买首套房/装修refinance支付的point
点费是美国贷款的一个特殊的费用。1点等于贷款额的1%。点费等同于在closing时提前支付银行未来的贷款利息。支付点费的好处是可以降低贷款利率。点费支付得越多，贷款利率越低。但点费有上限，点费法律规定的最高额度为3点。购买首套房或者用于翻修房屋的refinance贷款时支付的点费可以用来抵税。
◆3.贷款保险 mortgage insurance
如果您的贷款额度超过房价的80%，银行会要求贷款人购买贷款保险，贷款保险的保费可以用来抵扣个人所得税。
◆4.FHA贷款，VA贷款，USDA贷款费用
美国政府贷款机构的特殊贷款一般都有自己的特别费用。FHA的贷款时一次性支付的贷款额1.75%的贷款保险保费，VA给军人贷款的VA funding fee费用，USDA农业部贷款的guarantee fee都可用来抵税。
◆5.贷款买房Closing费用
买房closing 的费用不能在当年立刻用来抵扣个人所得税，但是在卖房时可以计算在房屋购买成本里，从而降低应缴资本利得税(如果卖价高于买价)。
这些费用有：
  • 业主产权保险费用owner's title insurance
  • 与产权title相关的杂费如escrow, endorsement, title search fee
  • 房地产税property tax(只限你代替卖家支付的房地产税)
  • 支付给第3方公司在政府登记房产文件的费用
  • 房屋调查费用Survey fee
  • 房产交易税transfer tax
  • 贷款登记税mortgage recording tax
以上的费用在贷款时closing disclosure 和银行的报价单里可以找到
下面是2020年tax bracket
简单计算：如果你的个人所得税率是35%，年收入50万美金，2020年买房时支付了$10000美金点费，你可以少缴3500美金的税。
注*：有关具体的报税事宜请咨询您的CPA注册会计师，本文的信息只供参考，一切最终报税额度以CPA提供的信息为准。

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作者：丁立（Jacob Ding）

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