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编辑:SUN

文:新约客
根据StreetEasy本周发布的一份研究报告 —— 《2021年纽约市最适合首次购房者十大街区》,“新冠时代”的纽约市房地产市场,首次购房者仍然有机会买到负担得起的住房。
这座城市大多数街区的住房都远远超出了大多数购房者所认为的 “可负担”范围。StreetEasy的研究发现,如果购房者将收入的10%存起来,需要27年才能买得起纽约市的中位价房屋 —— 94万9000美元。
而这份研究报告认为:“在这10个街区中,我们认为可以负担得起的所有房屋的中位价是35万2780美元。”
十大可负担住房街区中,布鲁克林的羊头湾(Sheepshead Bay)排名第一,皇后区的森林小丘(Forest Hills)紧随其后。
皇后区有四个街区上榜,布鲁克林有三个。令人惊讶的是,曼哈顿也有能买得起的房子。曼哈顿的中城东区和上东区在榜单上排名第五和第六。研究报告称,在这些主要是高端房产占居的地区,只有一小部分房屋是可以负担得起的,但分析下来也还是有数百个选择。
“在我们的分析中,只有5%的上东区房屋符合可负担的条件。而在中城东部,9%的房屋符合条件。然而,这两个地区都有为精打细算的买家提供的选择,这在很大程度上是因为它们的规模。”
2021年纽约市最适合首次购房者十大街区为:
1、羊头湾,布鲁克林(Sheepshead Bay, Brooklyn)
2、森林小丘,皇后区(Forest Hills, Queens)
3、里弗代尔,布朗克斯(Riverdale, Bronx)
4、杰克逊高地,皇后区(Jackson Heights, Queens)
5、中城东区,曼哈顿(Midtown East, Manhattan)
6、上东区,曼哈顿(Upper East Side, Manhattan,今年新增)
7,湾脊区,布鲁克林(Bay Ridge, Brooklyn)
8、法拉盛,皇后区(Flushing, Queens,今年新增)
9、雷哥公园,皇后区( Rego Park, Queens
10、米德伍德,布鲁克林(Midwood, Brooklyn)
纽约市房价3D地图

以下为StreetEasy这份研究报告的完整版本:
2021年纽约市最适合首次购房者十大街区
这是纽约市的繁忙购房年。根据StreetEasy经济学家吴南茜(Nancy Wu)的说法,由于市场上房屋数量众多,抵押贷款利率低,价格稳定,许多人决定在2021年买房。即使在这个超贵的城市,仍有相当多的地区可以选择负担得起的住所。恰逢秋季购房季,在这里,我们探讨了纽约市最适合首次购房者的街区。
纽约市哪里去买房
StreetEasy公布的2021年纽约市最适合首次置业者十大街区,为首次购房者提供了最多的可负担房屋。排名第一的是羊头湾和森林小丘,它们是布鲁克林和皇后区上榜的几个街区中的两个。而我们的分析甚至在曼哈顿也发现了几个对首次购房者来说相对实惠的街区。
我们寻找到的房屋,是25-44岁,年收入中位数为7万零406美元(根据人口普查数据计算)的纽约人能够负担得起的。根据StreetEasy最近的一项调查,纽约市的首次购房者中大多数为“千禧一代(millennials)”。典型的新买家是37岁。为了找到对这些买家来说有最多选择的社区,我们研究了2021年6月至8月间所有销售列表中,某一地区可负担得起的列表的绝对数量。
我们对 “可负担”的定义考虑了20%的首付,以及维护、税收和公共费用的成本。我们得出的最高月支出为2346美元。这10个街区中,我们认为可以负担得起的所有房屋的中位价为35万2780美元。
假如一个中位数收入的买家每年节省10%的总收入,他们将需要10年的时间才能为这样的房子攒下20%的标准首付。这听起来可能是一个很长的时间! 但是,如果要为整个纽约市的中位价房屋—— 94万9000美元 —— 攒下首付,需要更长的时间 —— 27年。
羊头湾:最适宜首次置业者
布鲁克林羊头湾以其海滩和美味的海鲜而闻名,在我们的名单中名列前茅。今年6月至8月期间,该地区有330套处于我们可负担的月供范围的公寓在市场上出售。羊头湾与布莱顿海滩(Brighton Beach)和格瑞森海滩(Gerritsen Beach)相邻,也靠近布鲁克林其他主要地区,为买家提供了许多不同的住房选择。从新开发的项目到历史悠久的平房,种类繁多,使其对各种预算都有吸引力。
布鲁克林其他两个社区也符合普通首次购房者可负担的条件,湾脊和米德伍德。这些地区都需要乘坐大约一个小时的地铁才能到达曼哈顿中城。不过,对于那些不介意住得更远的买家来说,好处是这些布鲁克林社区的房屋中位价明显低于全纽约市的中位房价:92万9000美元(截至2021年7月)。
上东区和法拉盛现在更实惠
上榜的10大街区中,有8个与上次排行(2019年)是重复的,另有两个新街区上榜:上东区和法拉盛。吴南茜说,这些地区之所以上榜,是因为它们在2021年的库存更多,从而带来更多能够满足首次置业者预算的可负担房屋。
法拉盛街景

曼哈顿的平价选择确实存在
曼哈顿可能不是预算有限的首次置业者在找房子时考虑的首要地点。然而,中城东区和上东区可以提供令人惊讶的性价比,在这份名单上排名第5和第6。
当然,这些社区的价格总体而言还是很高。根据分析,只有5%的上东区房屋符合经济适用房的要求。而在中城东部,9%的房屋符合条件。这两个地区之所以有为经济买家提供的选择,在很大程度上是因为它们的规模。它们是纽约市最大的两个街区,高楼大厦密集。这就意味着有很多房源 —— 2021年7月有超过3550套。这么大的总存量中的一小部分,也有322个可能适合中位收入的买家。
对关注曼哈顿这些街区的买家来说,有一个需要注意的事项。这些地区的许多低价单位是合作公寓,所以它们往往要求买家有远远超过首付款的现金储备或资产。
买家不要气馁,也不要害怕砍价
纽约市住房的“可负担性”是相对的。在这份适合首次置业者的最佳街区名单中,有10个不同的地区。虽然其中一些地区有近60%的房源是普通首次购房者可以负担得起的,但在其他地区,可获得的房源比例只有5%。
纽约市的市场正在升温。买家之间的竞争比我们在过去几年中看到的更激烈。但好消息是,买家面临的是一个有大量选择的市场。低抵押贷款利率和高库存为一个好买卖提供了一个很好的机会。
即使是没有上榜的街区也能提供很划算的交易。在2021年第二季度,StreetEasy上有超过一半的房源以低于要价的价格成交。因此,谈判(砍价)是关键。
购房应考虑长远
许多纽约市的租房者都会问自己一个问题,我应该买房吗?的确,有可负担的房子并不意味着每个人都适合购买。
在纽约市购买房屋的前期成本很高。只有你在一个地方生活六到八年以后,拥有房子才比租房更有经济意义。纽约市的大多数买家也确实是长期居住在他们的房子里:71%的房主仍然居住在他们购买的第一个地方。房主在他们购买的房子里停留的时间中位数为18年。
如果你想买房,请考虑你要负担的房子是否有足够的空间来容纳你未来的计划和愿望,还要考虑到你是否会在这个街区里快乐地生活十年之久。
是否买房始终是一个个人决定,这需要大量的研究和仔细的规划。但现在,市场动态有利于纽约的买家。
研究是如何做出的
研究分析了25至44岁的纽约人能够负担得起的房屋数量,根据美国人口普查的2017年美国社区调查发现,这些人的家庭总收入中位数为7万零406美元。假设抵押贷款利率为3%,这是2021年30年固定抵押贷款的较高范围。这个利率是一个保守的估计,鉴于经济继续从新冠疫情中恢复,这可能是抵押贷款利率在2021年底和2022年初的走向。研究还使用了StreetEasy房源数据中的税收和维护费用。当房屋的每月总付款(包括维护或公共费用、税金和抵押贷款付款)不超过家庭月总收入的40%时,就属于可负担范围。每月按揭付款的计算方法是,首付20%,房屋价格的剩余部分,按月度按揭利率分摊30年。



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