恒大汽车，一部房企警示录

恒大集团是全球负债最多的房地产开发商，或许也是全球最糟糕的电动汽车制造商。

2018年，恒大成立了子公司恒大新能源汽车集团。尽管董事长许家印曾表示恒大在造车上“既没有技术，也没有经验”，这并不妨碍其立志超越市场领头羊特斯拉（Tesla）。

虽然自2019年官宣造车后，恒大汽车销售收入一直为零，但许家印的豪言壮语还是获得了资本市场的青睐。自去年6月，恒大汽车的股票就一路飙升，从6港元/股涨到了72.45港元/股，暴涨10倍，恒大新能源也因此筹集了数百亿美元。

因管理层一再推迟生产计划，尽管恒大汽车早已计划了6款车型，但出货量至今为零。今年上半年，该集团亏损7.4亿美元。

9月26日晚间，恒大汽车发布公告称，经慎重考虑后，公司与海通证券股份有限公司双方同意终止上市辅导协议，并将会向中国证券监督管理委员会深圳监管局报告。因此，建议发行人民币股份将不再继续进行。至此，恒大汽车回归A股之路终止。今日恒大汽车大幅下跌，截至收盘，下跌9.42%股价收于2.02港元。

然而，这只是这家地产巨头最近一次为实现商业多元化而做出的惨淡尝试。

瓶装矿泉水、音乐、广州足球俱乐部……这些恒大曾涉足过的领域，无一不以失败或亏损告终。

恒大集团3000亿美元的总债务中，这些失败的尝试案例占比并不高，大部分债务仍然来自房地产业务。但恒大集团不顾一切地进行多元化投资，反映出中国地产商一个正面临的更大问题。

中国房地产市场日趋成熟，政府出手管控房价，房地产公司的成本增加，利润下降。为了生存，像恒大这样的房企需要把鸡蛋放在不同的篮子里，否则就会面临回报降低、债务增加的风险，但它们同样需要避免恒大在新能源汽车领域里犯下的错误。

日趋成熟的房地产市场

在房地产行业逐步发展的大背景下，恒大地产并非中国第一家在住宅地产以外进行多元化经营的房地产开发商，也并非唯一一家。

2012年，万达集团（当时中国最大的商业地产开发商）以26亿美元收购了美国影院运营商AMC，开始了大规模并购，2016年又以35亿美元收购了好莱坞制片公司传奇娱乐（Legendary Entertainment）。

2014年，中国另一家房地产领军企业万科开始从核心业务住宅地产向外扩张，开始涉足仓储和物流业务。

公司管理层警告称，随着房屋销售下滑，房地产业务“可能出现问题”。

“15年前，政府将地产行业作为经济增长的支柱。”香港中文大学（Chinese University of Hong Kong）的助理教授佐伊·杨（音译）说，“但由于价格上涨过高，政府推出了相关政策使市场降温。”

长期以来，中国家庭一直将房地产作为首选资产，大约70%的家庭财富与房地产相关。

但猖獗的投机活动推高了房价，导致新购房者难以入市。中国政府因此限制了个人购房数量，同时限制购买第二套住房的融资选择。

去年，北京对房地产开发商同样实施了融资限制，禁止银行向基本面踩了三条“红线”之一的开发商发放新贷款。恒大地产每一条红线踩了，融资无门，最终引发了灾难性的现金紧缩。

当然，其他开发商的情况也好不到哪去。

Loomis Sayles公司的中国经济学家庄波（音译）称：“整个房地产行业都是夕阳产业。”

如果保持目前的速度，他预计至2030年，中国就将出现“过度建设”的情况。为了存活，房地产开发商需要多元化经营，庄波说，而在选择多元化经营的行业时，一个方法就是“听政府的话”。

新能源

值得肯定的是，恒大正是这么做的。

中国要在15年内成为电动汽车的主要生产国和消费国，承诺2035年后在中国销售的所有汽车都将是“环保”汽车。为实现这一目标，中国政府出台了一系列支持性政策举措，推动了国内电动汽车市场的繁荣。

2018年，恒大也加入了竞争。

恒大集团旗下的恒大新能源集团通过重组恒大健康，于2018年在香港上市。2020年8月26日，恒大健康公告称，将于8月27日正式更名为“恒大汽车”。

单从股价来看，这个新的电动汽车部门大获成功。尽管该公司从未卖出过一辆汽车，今年4月，恒大新能源的估值超过了福特（Ford），达到了870亿美元的峰值。

“这是一家奇怪的公司。”位于上海的咨询公司Automobility的创始人及首席执行官比尔·拉索今年曾经向彭博社（Bloomberg）表示。“他们投入了大量资金，但其实没有得到任何回报，而对他们涉足的这个行业，他们知之甚少。”

恒大的预想是把电动汽车和房地产进行绑定：在小区停车场建电动汽车充电站，以免费或打折充电的方式吸引买家。尽管电动汽车部门一直亏损，但待房地产行业开始成熟，该部门就可能会实现盈利。

然而在台面下，恒大对电动汽车的投资还有另外一个目的：获得对政府土地的使用权。

工厂和民宅

据《华尔街日报》（Wall Street Journal）报道，在上海的周边城市南通，恒大采取了通过做出生产承诺来争取土地交易的策略——其承诺2019年在南通投资27亿美元建一家电动汽车工厂。

该工厂尚未建成，但去年9月，当地政府拍卖了一块住宅用地，只接受至少在当地投资15.5亿美元用于电动汽车生产的公司参与投标。恒大因此成为了唯一一家合格的地产开发商，没有经过一场竞标就拿到了这片地。

标准普尔（S&P）的大中华区房地产主管马修·周（音译）指出，对新地块的竞争非常激烈，大多数开发商不再通过常规土地竞拍来拿地，常规竞拍中土地的最终售价往往要在原价基础上溢价66%。“开发商都在想方设法低价拿地。”马修·周说。

恒大新能源集团的另一个作用是上市融资。

这些资金即使用于支撑其主营房地产业务，也仍然不够。截至9月，恒大新能源的股价较4月峰值已经暴跌92%。8月，负债累累的恒大甚至未能把亏损的电动汽车业务卖给正在寻找机会进入电动汽车市场的智能手机制造商小米公司。

庄波说：“没有人愿意伸手接住一把正在向下掉的刀。”

未来

观察人士担心，这家房地产巨头的坍塌可能会在中国乃至海外引发更多违约。

分析师同时称，政府可能会出手干预，防止危机蔓延，但仍将允许恒大破产，以此警告其他开发商不要堆积坏账。但随着房地产行业的成熟，开发商将不得不举债进入其他领域，实现多元化经营。

“政府政策十分严格，即便是像恒大、碧桂园和SOHO这样的大公司也面临压力。”佐伊·杨说，“最终，可能只有国企才可以参与土地拍卖，如果民营企业遭到排挤，就将扼杀市场竞争。”

房地产民营企业面临的难题将是：选择在什么领域、以什么方式实现多元化。因为政府在2017年就曾批评万达和其他进行大量海外收购的公司利用信贷进行资本外逃，万达对海外资产和电影院的收购以失败告终，最终清空了其海外资产。政府监管和万达此后的退出让万达的创始人王健林损失了320亿美元。

万达表示将停止买地。

万科选择将重心转向物业管理，或许会带来一个更稳定的未来，这也是其他地产商更加青睐的路线。物业管理是万科收入第二高的业务，仅次于房地产销售。尽管物业管理的利润远低于房地产，但该行业受到的政府监管更少。

据报道，继碧桂园和华润集团之后，万科正在寻求尝试剥离其物业管理部门，募资20亿美元在香港上市。

万科总裁兼首席执行官祝九胜在7月的股东大会上说：“房地产赚钱越来越难了。”但无论未来怎么转向，过渡期也同样艰难。（财富中文网）

作者：巴益明（Eamon Barrett）

译者：Agatha

明日，我们将发布和光辉国际共同制作的2021年《财富》最受赞赏的中国公司榜单，与大家分享50家能够真正在理念和制度上走向全球化的中国公司。明晚十点，财富Plus App，我们一同期待。

在财富Plus，网友们对这篇文章发表了许多有深度和思想的观点。一起来看看吧。也欢迎你加入我们，谈谈你的想法（点击打开财富Plus小程序）。

END