最近，杭州的土地市场出现了一个令人目瞪口呆的场面

9月15日，杭州第二批集中供地中的10宗竞品质地块报名截止，停止递交申请文件及缴纳保证金
结果没想到，根据浙报传媒地产研究院的消息，10宗地块中，有9宗地块报名未达标，无法进入后续的正式竞价环节
也就是说，杭州第二批集中供地的10宗土地，9宗流拍了，仅仅只有一块土地报名成功
这事情如果发生在某个小城市上，那可能不算什么
但问题，这是杭州。杭州的土地遭到流拍，这可是不多见的一件事

要知道，杭州的卖地收入多年连续位居全国首位，虽然2020年时被上海超过了
但是从2016年到2020年，杭州的卖地收入累计超过了1万亿元，为全国最高
毫无疑问，杭州曾是一个土地市场很热的城市，说它是卖地第一城也不为过
但万万想不到如今竟然会会有九成的地块流拍，这背后透露出什么信号
01
杭州这9宗土地流拍，到底怎么回事
我们来从头到尾看一看杭州的这一次土地拍卖的全过程
这一次杭州土地拍卖进行了很多次调整，在我们8月16日的文章中曾经提到过，当时的第二批次的土地出让公告还未出
8月26日，杭州公布的土地出让规则中，又有了一定的新变化。
总结这几次的出让公告要求，以下几点，是造成土地流拍的原因

第一个比较直接的原因，那就是这一次出让的土地底价（起拍价）太高了，而杭州的新房限价又很严格，对于房企来说利润率又实在比较低
杭州第二批集中供地中的十宗竞品质地块 来自浙报传媒地产研究院
在这十宗地中，只有富阳区的富春湾新城7号地块有3家开发商报名，最终报名成功，其余不是仅有两家就是无人问津
按照杭州的土地出让规则，土地出让需要配置一定比例的公共租赁住房，这部分住房加入进来后，即使按照最低的底价成交，房企的盈利空间依然极为有限
根据浙报传媒研究院对十幅”竞品质“地块的初步测算，以底价拿地的情况下，十宗地块中五宗地块预计将亏损，利润率最大的地块也不超过4%
比如，余杭区良渚新城好运路南西塘路东地块的出让起价20682元/平方米，需配建公租房10%
那么，实际起拍价为23447元/平方米，而精装限价仅为30500元/平方米（含精装3500元/平方米）
面粉涨价了，面包却降价了
算算建设费用，确实有很大可能是会亏损的，即使有盈利，利润也很低。因此，房企考虑到利润空间，自然就会对这些地块不感兴趣
但是，毕竟这是杭州的土地，按照杭州的人口聚集效应和发展情况，这些土地还是有一定吸引力的。即使利润再低，按道理来说，也应该有房企出手的
那么，房企们不出手的其他原因是什么？
第二个原因就是，现房销售
这一次杭州出让的地块为“竞品质”地块，其中最大的一个特点就是要求现房销售
这对房企来说，压力是非常重的，代表着回款周期被严重的拉长
，并且，还考验着房企的去化能力

现房销售，最快也要两年后上市，通常都是三年后，这就代表着房企这大部分的资金压在了这上面，一时半会儿回不来
本身竞品质就大大提高了房企的建设成本，代表着它们必须对产品负责，建设高质量的房屋。现房销售又加重了这一点，让房企承受不来
这其实也是这次流拍最主要的原因
对现阶段的房企来说，现金流压力比较大，无法接受这样的回款速度
据滨海时报报道，在披露2021年中期经营性现金流的60家典型上市房企中，有37家的经营性现金流为正值，占比约为61.7%
也就是说仍旧有23家的上市房企的现金流为负值
而且，也会影响房企的负债，这对有着三条红线压力的房企来说，是不愿意见到的，也承受不住的
这就极大的降低了房企们的参与的积极性
第三个原因，竞买要求提高了、规则变得更复杂了
在查看竞买资格时发现了这一点，这其实避免了一家房企套多个马甲来参与竞拍，但是同时兄弟房企也不可以同时竞拍，就将入围房企的范围缩小了
再加上对资质、资金来源等的卡住，门槛变高后，本身符合报名要求的企业就已经不多了
比如外资企业就不能报名，因为不具备国内房地产开发资质
竞买规则也变得复杂了，必须有三家入围才能进入后续环节。这一次的大江东地块就是因为2家房企报名，数量不符合要求而取消了后续的环节
第四个原因，房企们对楼市的预期开始下滑了
房企们拿地意愿的减弱，也说明他们对楼市未来的预期不太好
这其实与现房销售也有一定的关系
现房销售后，要考虑的是未来几年后的市场情况，现在房价限价的情况下，未来市场到底是个什么情况，房企无法预料
万一楼市不太好了，没人买房了？那么去化不好的话，岂不是砸手里了？
因此，房企只会拿地越来越谨慎
努力才能获得一丁点的利润，实在赚不了钱，那么就干脆不拿地了。先保证自己的现金流和负债率，再说别的
02
杭州的土地市场降温，不是个别现象
其实，杭州土地市场的流拍，虽然在外界看上去有点严重，但是自打土地出让公告出来后，就已经在地产业内人士的预料之中了
从杭州土地流拍也可以看出来，房企们对现房销售这件事，信心完全不足，对未来市场的预期下滑了不少
杭州的土地市场流拍，不是个别现象
自从第二批集中供地开始后，全国很多城市都明显出现了土地市场转冷的迹象，有不少城市的流拍率都在大幅度上升
比如杭州所在的浙江省，大部分土地正在底价成交
据每日经济新闻报道，浙江8月至今，浙江全省总计成交涉宅地65宗，总建面601万平方米，成交总价575.1亿元，平均溢价率10.4%
其中16宗以底价成交，10宗的溢价率在1%以内接近底价，10%以内低溢价率成交的有11宗，以上总计占比为 57%
也就是说，8月以来，浙江省超过一半的地块以底价或低溢价率成交，市场总体趋冷
03
放眼全国，流拍成为此轮土拍的关键词
从6月开始，全国涉及住宅用地的流拍地块有643幅，其中一二线城市流拍125幅，三四线城市流拍更是达到518幅
8月以来，共有22个重点城市开启第二轮土地集中出让模式，其中苏州、天津等10个城市已完成出让
土拍尚未结束，数据有一定的的偏差
从目前已完成第二轮集中供地的城市来看，10城约有149宗土地流拍，据国金证券研报显示，福州、青岛、济南、天津的第二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%和34%
对比首轮集中土拍热度来看，所有城市二轮集中土拍热度均有所下滑：
成交溢价率均较首轮有所降低，尤其是济南、天津等低热城市，溢价率降幅均在10%以上；沈阳、长春、福州、济南和天津五个城市流拍率均超过了30%
天津：第二轮土拍挂牌61宗，最终停牌19宗、流拍2宗，最终仅有40宗地成交
其中成交40宗地的平均溢价率仅有0.6%，多数地块均以底价成交，最终流拍率34%
成都：成都二次集中土拍原本挂出了75幅地块，这次一次性终止了17幅地块，占比达到了23%，让人明显感到市场冷了
共卖地19宗，其中15宗地块没有竞价过程，直接零溢价成交
沈阳：46幅地块的报名也截止了，24宗地块被宣布提前停止交易。46幅土地中，只有10幅土地有房企报名，报名的比例只有21%
合肥：9月17日，合肥土地市场网公布土地出让拍卖安排表，原本17宗涉宅地如今只剩下8宗
从时间上来看，这样的情况持续了一段时间，第二轮集中供地土拍热度不高，溢价率明显下滑
更值得注意的是，成交地块中，大部分还都是底价成交，这些块土地竞拍热度不高，说明房企对土地预期高，不再争相抢地
04
土地市场它在一定程度上代表楼市未来的走向

连杭州这样的城市都能将土拍热度摁住，可见房地产如今调控的铁腕程度，以及地产行业各个方面都在降低杠杆和风险，换来未来一个更加稳定健康市场的态度
对于此次土拍降温，或许会有不同的解读，毕竟短期内供应减少

但对于刚需来说，如果土地市场进一步冷下去，同时把房价限制住了，现在买房和几年后买房价格相差不大
比如，像杭州、成都这样的城市发展态势仍然很好，城市发展红利仍然存在，新房价格短期内下跌可能性较小
严格的调控挤走了一部分投资者，或许会提高中签率，楼市稳健发展，土拍降温未必不是一件好事
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