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五年磨一剑，风马牛地产研究院首个国内地产班
文｜风马牛地产研究院·内容组
全文共 3691 字，预计阅读时间 5 分钟
停车管理也是一门好生意？
这门生意可能比你想象中得赚钱。城市拥堵、停车困难逐渐成为每个城市治理中的难题，而停车产业具有对冲通胀、现金流稳定、价格逐步上涨及泊车刚性需求等特点。
在国外，成熟的长期停车管理运营模式已经在西方国家取得了市场化的成功，可以给投资者带来稳定的收益回报，也是目前国外险资、大型机构进行资产投资配置的重要选择。
反观中国，停车场的整合给市场的发展带来极大的困难，虽然备受政策和资本市场的重视，但智慧停车市场仍存在严重的供需不足。「互联网+」的风潮涌动以来，城市停车行业进入发展快车道，互联网科技巨头抢滩、行业头部企业跑马圈地，让智慧停车的生态注入无限生机与活力。
阳光海天成为其中不可忽视的一股力量。
成立于 2006 年的阳光海天，已经在停车产业浸润了 15 个年头，从其发展历程来看，阳光海天经历了城市化汽车保有量增长 1.0 时代、物业服务品质提升的 2.0 时代、出行&消费场景转换的 3.0 时代，2019 年开始步入新基建数字化浪潮延伸的 4.0 时代。
从一系列的数据来看，阳光海天无疑是智慧停车产业以顾问咨询、运营服务和经营投资见长的佼佼者。
图｜阳光海天在管海口美兰机场停车楼
目前，阳光海天管理着全国 40 余个城市的 500 余个项目，拥有 50 余万个停车位，代表案例包含中央电视台新址、上海虹桥机场、北京 CBD 万达广场、上海浦东香格里拉、海口美兰机场、北京英皇集团中心、遵义市红花岗区城市级停车等 。
阳光海天同样吸引了国内外优质资本的眼光，去年10月，高盛直接投资部门已经和阳光海天签署了投资协议，这是继华平投资 2017 年对阳光海天投资之后，全球顶级私募投资高盛对中国停车行业的首次投资。
停车产业，是一座值得好好挖掘的富矿。
那么，阳光海天是如何挖掘这座富矿的？其商业模式能带给我们什么启示？
01
技术创新驱动
一机两翼的的业务模型
针对当前物业方和车主用户的关注点，拥有技术创新驱动优势的阳光海天，设计了一个业务方向的飞机模型，即以咨询业务为引导，以运营管理能力为基础，以金融投资和互联网家属为两翼，这两翼缺一不可；核心是资产管理，实现停车资产价值最大化，并释放商业平台开发的长尾效应。
①全产业链运营服务
作为中国最大的停车资产运营服务商，阳光海天一直积极探索停车产业链的构建，业务覆盖城市级停车咨询、停车场规划设计、停车场运营管理、停车场投资建设、停车场商业平台开发等领域，致力于提供完善的停车资产管理解决方案和覆盖全产业链的专业停车服务。
从 2012 年成立中国停车规划设计研究院，到 2014 年与海安停车一同创办互联网停车平台停简单，再到 2016 年易车生活的升级，阳光海天提供从咨询设计到施工运营一站式解决方式。
而后，阳光海天于 2019 年全资并购安泊客中国业务，形成了规模效应；2019 年与 Indigo 在法国正式签署战略合作协议，打通了城市级停车业务；也与地产商进行合作，利用停车资产包成立合资公司，或围绕存量停车资产展开金融合作。
2016 年之前，阳光海天靠精细化运营的品牌差异化打开市场，主要靠运营服务赚钱，全产业链布局成为其业务模型的有力后盾，智慧停车公司的出现，停车场作为资产的价值才真正体现出来。
②多维度的智慧停车
在智慧停车方面，阳光海天携手蚂蚁金服共同入股中国最大的互联网停车平台「停简单」，并自主搭建完成了集车场运营（SaaS）ERP、AI 智能监控、车主服务、移动管控及停车大数据等为一体的 AIPP（All in one parking platform）停车大数据平台，基本实现了车位级运营。
图｜AIPP 停车大数据平台
同时，公司以标准化、规模化、智能化、数字化管理模式打造的云资管产品具有可持续的商业赋能价值，在停车资产管理的降本增效以及数字化运营层面走到了行业的前列。
数字化系统的开发，让整体运营效率得到很大提升。目前阳光海天已与兆泰集团等多家商业地产集团在停车资产管理方面取得重要进展，并开展全方位的合作。
③「第 3 主力店」概念
除了多维度智慧停车的大动作，致力于让停车场成为商业地产第 3 主力店的概念，阳光海天也强烈释放了品质信号。未来，5G、充电桩都是「新基建」的发展方向，停车场可成为继餐饮、影院后的商城第三主力店。
停车场毫无疑问是商场运营服务中最重要的流量入口，以互联网的视角基于停车场景搭建流量入口，链接汽车美容养护、停车产品包、多功能接驳站点、特殊停车区域、代客/自动泊车、充电/换电站等各种业态，形成人-车-生活的场景闭环。
图｜未来停车体验
在商业地产赋能方面，比如，阳光海天的停车系统能够与北京龙德广场线下商业深度融合，为消费者提供车位查询预订、快捷进出场、全方位停车引导、无感支付等全流程顺畅停车体验；并与商场会员积分体系打通，实现会员积分、卡券、空车位资源的全面盘活；甚至将大数据分析链条进一步完整，实现精准营销、用户画像等，产生巨大的商业运营价值空间。
④灵活的停车金融手段及合作模式
智慧停车发挥出了巨大的连接价值和资产价值，目前阳光海天的投资方向主要是公共基础设施、自持类商业、城市级合作和住宅类车场。
在合作方式上，既可购买产权，也可收购长期经营权。
·购买产权
有产权的车位，阳光海天对业主方停车场产权的一次性收购，自持运营或买卖获取投资收益；无产权的车位，用收购长期经营权的方式。
针对产权复杂的停车位，可通过甲方公司将车库资产剥离到单独公司，阳光海天采取收购股权的模式，负责公共停车资源的投资、建设、运营。
·长期经营权
阳光海天通过经营权租赁的方式与业主进行合作，获得停车场 10-20 年的经营权，期间将资产管理理念植入停车场运营过程，通过优化管理流程、应用高新技术、增值产品开发和创新合作模式等手段，通过对大数据的挖掘，对互联网技术的创新应用以及对相关业务模块的整合，融合线上线下思维提供全方位服务，帮助业主大幅提升停车场资产回报率，实现资产增值。
02
通过 B 端 + C 端
实现智慧停车运营一体化
那么，阳光海天通过何种途径来实现纷繁复杂的业务呢？
据悉，阳光海天打造了云资管解决方案，集合了云计算技术和物联网管理的应用，提供标准化、系统化的管理服务模式，解决传统停车管理中「效率低、依赖性强、操作程序繁琐、用户体验感差」等问题。
在高科技的协助下，停车管理者可以 4 个 B 端平台和 1 个 C 端平台开展精细化管理，及时处置各种问题，让所有停车场的管理如同拥有一个「最强大脑」。
针对 B 端，对车场管理人员来说，通过 SAAS ERP 系统平台，将停车场的人员、财务、物资、项目、订单、收费、事件、排班、巡检等多个功能模块进行平台化管理，各个模块进行联动，模块间数据联通，形成闭环系统，为停车场运营管理提供强力保障。
图｜后台运营管理人员
同时，在无人化值守上，AI 智能技术通过车牌二次识别及 24 小时云端自动纠错、智能预警、远程维护，还能协助管理人员科学决策，提高管理智能化。
升级后，云资管让停车场的运行效率得到了质的飞跃。统一配置车场巡逻人员，减少人员配置，大大降低了运营成本，同时启用物联云平台，设立「云资管」停车场管理办公室，依托集中化管控模式对所有停车场实行统一管理，让停车向着无人化的方向发展。
针对 C 端，车主可以通过微信公众号、微信小程序、支付宝小程序，进行预约车位并支付、AI 信号识别、场内 AI 导航、导航到预约车位，解决 C 端车主寻车难、停车难、预约难、导航难的困境，实现停车管理精细化，科学合理规划停车资源。
此外，停车场内部及进出口都布置了缴费指引，车主离场前，可以提前扫码支付，加快出场效率；启用电子发票服务，车主缴费后可扫码或通过缴费记录，方便快捷地领取电子发票，大幅减少了发票的领用、开具、寄送等隐性成本。
03
危中有机
停车产业新浪潮开启
还远远不够，在疫情常态化下，停车产业正在剧烈变化中。
随着 5G 网络、AI 技术和云计算，行业出现新的变化，三驾马车并驾齐驱将改变整个停车产业生态格局。
图｜阳光海天城市级项目巡逻车

一是，疫情推进智慧城市落地，停车产业信息化、智能化、协同性水平亟待提升。智慧城市建设工作势必要加速从「平台搭设」向「场景互联」转变，加速停车场景、停车数据与智慧城市的深度接入和融合。
图｜一部手机的停车体验
二是，智能车场托管运营服务模式将迎来巨大发展机会。智能化、无人化的停车场管理模式再次受到物企和业主们的重视，车主对停车场无接触支付的接受度大幅提升，智能化改造和无人化管理势必在疫后迎来大规模发展。
三是，停车场景延伸带来的生活消费将形成新浪潮。出行是有其目的性的，而停车行为则打通了人们生活、工作、消费等关联的一切场景，车主用户的场景生活势必形成新浪潮，这时智慧停车平台作为连接器、转化器的效应会被凸显放大。
四是，物业公司亟需升级形成一体化的智能物业管理，停车管理成为其中重要部分。疫情之后，物企在其管理的社区中进行各系统深度融合，建设社区生态集中管控的需求愈发迫切，而具备一体化解决方案的服务商也将迎来新的发展机会。
唯一可以确定的是，停车产业行业带来更大颠覆之前，阳光海天正在为上述趋势做足准备。
图｜SUNSEA Hi P（嗨皮）产品
不管是 AIPP 停车大数据平台，城市级停车位建设，自动泊车在商业停车场的应用，还是 SUNSEA Hi P（嗨皮）产品，一切创新最后都是回归到体验，阳光海天不断转型变革以迎合产业升级，也许是未来创造无限可能的基础。

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