来源:功夫财经
编者按
房企集体躺平,不再疯狂拿地,对于一些偏执的炒房客来说是不可理喻的。
2021年是土地财政的历史性时刻,也是一个巨大的转折点,土地财政会长期存在,但是它也在逐步撤退。
城市竞争已经从区位竞争、都市圈扩张的竞争、卖地收入的比拼,全面转向战略性新兴产业的竞争,得优质产业才有资格参与群雄逐鹿。
近些年来,地产经济学家们在讨论房价不可能跌,以及他们坚持认为调控迟早会放松时,一个最重要的依据是土地财政的重要性。
不过,时至今日,他们又非常困惑:“为什么调控还不放松?”换而言之,他们发现自己那一套逻辑说不通了。终极原因是因为中国经济的结构正在经历巨变,当然随之而来的是地方政府未来的收入也会发生变化,而且这种变化是建立在产业的高质量发展和结构持续优化基础上的。
这种变化是全方面的,从金融机构到资本市场,从税制改革到产业升级。中国正在经历一场深刻的变革,咬牙坚持过去,就有希望拥抱更美好更均衡更公平的未来。
1
“躺平”是开发商的理性选择
新闻显示:杭州、沈阳、合肥宅地成批流拍,房企集体躺平。
据《第一财经》的报道,截至15日中午12时,杭州第二批集中供地10宗竞品质地块报名截止,有9宗地块报名未达标,相当于提前宣告流拍。
沈阳和合肥的第二次集中供地,有过半数的地块提前“流拍”。成都近日经历了一场史上成交速度最快的土拍,共卖地19宗,其中15宗地块没有竞价过程,直接零溢价成交。嘉兴海宁则诞生了近三年来第一宗涉宅流拍地块。
杭州的“竞品质地块”是要求开发商现房销售,这等于要求开发商不得有任何杠杆,而杭州市场本质上是个靠快速销售维持薄利的市场,现房销售对于开发商来说很要命。
房企集体躺平,不再疯狂拿地,对于一些偏执的炒房客来说是不可理喻的:房子会永远涨,尤其是杭州的房子,你们怎么就不拿地了呢?
实在是因为时移势易,开发商们的日子不好过。
“躺平”是开发商理性或者说中性的选择,不躺平又能如何?
如果市场出现较大波动,或者极少数区域出现新房紧缺,大概率,国企会进场解决问题,而且,地方政府会加快保障房的供应。
所以,为什么面对恒大的困境,统计局有关人士说“还需要观察”?因为三大房企(万科、恒大、碧桂园)只有恒大比较麻烦,碧桂园的利润低,但问题不大,万科更是手握大笔现金。
面对波动的预案已经有了,但还不到出预案的时候。这一次的预案,一定不是在资金面放松调控,让房地产市场重回高杠杆时代,这种可能性为零,我们需要一个更安全、更稳定的房地产市场。
2
土地财政将逐步退场
武汉近日发布《市人民政府关于调整完善落户政策相关条件的实施意见》,调整完善落户政策涉及六个方面,外界解读为:武汉落户政策再放松,逼近“零门槛落户”。
其中非常重要的一条是:男不满45周岁、女不满35周岁的非本市户籍人员在新城区、功能区就业创业的,由就业创业满2年调整为就业单位缴纳或者个人(含灵活就业人员,下同)缴纳本市企业职工基本养老保险连续6个月以上(不含补缴),创业的正常经营6个月以上,均可申请落户。
这个条件太宽松了,除了年龄限制,等于没有任何限制。
武汉为什么要以接近“零门槛”的方式抢人?原因之一,当然是希望拥有武汉户籍的人多一些,符合买房条件的人多一些,对于房地产市场有促进作用。
那么,武汉的房地产市场正面临什么情况?
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,8月武汉新房成交11022套,环比下跌30.54%,同比下跌38.52%。
自2019年以来,武汉二手房市场均价基本延续下行态势。
所以,当楼市低迷的时候,放更多人进来拥有武汉“房票”成为一个选择。
很有意思的是,去年9月,当地主流网站刊发的一条新闻:《贝壳武汉携手11家房产中介,面向全国招万名大学生留汉》。
房地产对武汉有多重要,不言而喻。但是,不仅仅是武汉,恐怕很多城市都差不多。只不过,武汉最先熬不住了,希望更多人落户武汉,然后买房。
这种模式可以对冲困境于一时,但是长久来看,也不可持续。就湖北而言,也只有武汉可以这么玩,其他城市已经玩不转了。
所以,财政部在5月份出面召集包括住建部等部门,以及各城市的负责人开会,提出房地产税在部分城市的试点,就是给土地财政的权重逐渐降低吹风,同时也是因为在一些中小城市的土地财政模式难以为继。
现在看来,因为贷款受限等原因,在杭州、合肥、沈阳这样的新一线城市、二线城市,土地财政模式也难以继续。
2021年是土地财政的历史性时刻,也是一个巨大的转折点,土地财政会长期存在,但是它也在逐步撤退,最终,房地产税会成为地方政府的重要财政来源。
(韩国欧志姆牙膏)
3
战略性新兴产业比拼最重要
城市竞争层面,其实战略性新兴产业和金融力量的比拼才是主战场。
比如,宁德时代拟在有着“亚洲锂都”之称的江西宜春投资建设新型锂电池生产制造基地(宜春)项目。按照计划,该项目总投资不超过135亿元,规划用地面积约1300亩,建设期为预计自开工建设起不超过30个月。这对宜春当然是重大利好。
打开北京、上海、广州、深圳的“十四五规划”,我们会发现新能源、新材料、智能网联汽车、人工智能、生物医药、新一代信息技术等才是决策者关注的重点,至于房地产已经确认了“房住不炒”的目标,多建保障房,多供应土地就成了必然的路径。
那么,这些产业发展得怎么样呢?实事求是地说,在一线城市和一些重要的二线城市发展得不错:
上海去年的新能源、高端装备、生物、新一代信息技术、新材料、新能源汽车、节能环保、数字创意等工业战略性新兴产业完成工业总产值13930.66亿元,比上年增长8.9%,占全市规模以上工业总产值比重达到40.0%。
广州的情况也非常类似。1-7月,“3+5”战略性新兴产业实现工业增加值同比增长16.2%,其中新一代信息技术、轨道交通、智能与新能源汽车制造业增长较快,实现增加值同比分别增长39.0%、26.6%和16.3%。
虽然战略性新兴产业提供的税收一时之间不能完全顶替土地财政的作用,但是趋势非常好,逐渐部分对冲的趋势是存在的。
中国的一些顶级城市和科研院所、高校现在都憋着一股劲,要解决“卡脖子”的技术问题,这是一个漫长的过程,效果在逐渐显现,在一些科技领域,中国的力量在上升是一个客观现实。
那么,具体到产品和外贸上,我们发现中国的外贸结构在改变,一些低端产品的比例和绝对数量在降低,但是一些高附加值,高科技含量的产品的出口比例、数量在提升。
比如今年8月,货物进出口总额34293亿元,贸易结构持续优化,机电产品的出口占出口总额的比重达到了58.8%。
北京最近将小米汽车总部揽入怀中,又有了北京交易所,广州提出“加快打造数产融合全球标杆城市”,是因为这些城市的决策者都清晰地知道:城市只有在战略性新兴产业立住了,才拥有了一块战略高地,而这就是源源不断的税源和就业机会。
城市竞争已经从区位竞争、都市圈扩张的竞争、卖地收入的比拼,全面转向战略性新兴产业的竞争,得优质产业才有资格参与群雄逐鹿。
一个小小的宁德市有一家市值万亿的上市公司,而且老板还成了“香港首富”,这对于很多地方政府都是一个巨大的刺激和警醒。
这是一条艰难漫长的道路,但是中国已经上路,唯如此,方能不断突破,不断前进。
转型升级在路上,浴血奋战在路上,打破既得利益在路上,一场城市竞争的大战也在路上,这一次是科技创新担任主将。
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